不動産クラウドファンディングとは

• 不動産事業者（不動産特定共同事業者）が、新たな不動産プロジェクトのための資金を、クラウドファンディング形式で募り、
• 全国の個人投資家が、インターネットを介した出資で、これに相乗り投資することを、

「不動産クラウドファンディング」と呼びます。

特に、2017年の、不動産特定共同事業法改正以降、新規参入が相次いでおり、穴吹興産運営の「ジョイントアルファ」や、トーセイ運営の「TREC Funding」、プロパティエージェント運営の「Rimple」など、東証一部上場企業が直接運営にあたるサービスも増えてきています。

不動産クラウドファンディングのメリット・デメリット

私たち個人投資家の立場から見ると、不動産クラウドファンディングには、下記のようなメリットがあります。

• 1万円～数万円程度の少額から、不動産投資を行うことが出来る。
• 想定されている分配利回りは、実物不動産投資と比較しても、遜色がない（予定年利数パーセント～10パーセント弱程度）。
• 運営会社が共同出資（セイムボート方式）することにより、投資家の出資元本が保護される、「優先劣後方式」が採用されていることが多い。
• ファンド運用期間中の実務については、全て、サービス運営会社に一任することが出来る。

この反面、不動産クラウドファンディングには、下記のようなデメリットも存在します。

• 実物不動産投資と比較し、税制上の優遇措置が講じられていない
• 元本割れの可能性がある
• 一般的に、出資の中途解約が出来ない

本寄稿では、このうち、最後に挙げた、「出資の中途解約不可」について、詳説して参ります。

不動産クラウドファンディングの「中途解約不可」とは

不動産クラウドファンディングへと出資する場合、私たち個人投資家は、不動産クラウドファンディング事業者（＝不動産特定共同事業者）との間で、匿名組合出資契約を締結します（実際の締結は、オンラインで完結することが一般的です）。
そして、この匿名組合出資契約は、一般的に、ファンドの運用期間中、投資家側から、一方的に途中解約することが、不可、とされています。

「中途解約不可」が不動産クラウドファンディングにもたらす弊害

中途解約が出来ない以上、ファンドに出資した資金は、そのファンドが最終的に償還（運用終了）を迎えるまで、投資家のもとに返ってくることは有りません。
このため、ファンドの運用期間中に、投資家において、急な資金ニーズが生じた場合、ファンドを中途解約して、出資持分を現金化する、という行為が、原則として、出来ません。

また、不動産クラウドファンディングの場合、プロジェクトの最終段階においては、取得した不動産を売却し、出資元本の償還原資を確保する、というプロセスが必要です。
しかしながら、もしも不動産市況が急激に悪化するなどした場合、投資対象不動産の市場での売却が、スムースに進行しないケースもあり得ます。
不動産クラウドファンディング事業者によっては、こうした可能性に備えて、万が一の場合、不動産クラウドファンディング事業者の判断で、ファンドの運用期間を、一定程度延長できる、と取り決めているケースもあります。

こうした運用延長が決定された場合、出資元本が手元に戻ってくるまでは、更に長期間、待たされることとなる場合があります。

上記は主に、「投資家側」から見た弊害となりますが、その影響は、不動産クラウドファンディング事業者そのものにも及びます。

1. 中途解約が不可であることを懸念する投資家が、長期運用型ファンドを忌避し、短期運用型ファンドを志向するようになる
2. 長期運用型ファンドでは資金が集まりづらい関係上、不動産クラウドファンディング事業者としては、短期運用型ファンドを中心に募集するようになる
3. 短期運用型ファンドの場合、プロジェクトのエグジットまでの期間が短いため、不動産事業者にとっての時間的猶予が少なく、余裕をもったプロジェクト運営を行うことが出来ない

元来、不動産開発プロジェクトというのは、場合によっては数年単位の長期間を要するものです。
それにもかかわらず、運用期間数ヶ月単位の、短期運用型ファンドしか、投資家に受け入れられづらい、という事情は、不動産事業者にとって、不動産クラウドファンディング事業に乗り出すにあたり、大きなデメリットとなります。

「中途解約不可」を定める不動産クラウドファンディング業者が多い理由

そもそもなぜ、不動産クラウドファンディング事業者は、「中途解約」に応じようとしないのでしょうか。
また、後述するように、一部の不動産クラウドファンディング事業者では、敢えて、出資の中途解約を「可」としているケースもあります。
なぜ、出資の中途解約可否について、このように、対応が分かれているのでしょうか。
この点は、

• 不動産クラウドファンディング事業者自身の自己資金力と、
• ファンドの募集額・出資額との間に、

関係があります。

例えば、プロジェクト総額1,000万円程度の案件で、投資家からの優先出資を700万円分、募集し、不動産事業者自身は、300万円を劣後出資する、とします。
もしも、優先出資者（投資家）が、出資の中途解約を申し出てきて、不動産事業者がこれを受け入れる場合、不動産事業者としては、一般的に、この投資家の持分を、買い取る、という処理をする他ありません。
そして、マクロ経済の急激な悪化等により、投資家からの中途解約申請が急増した場合、不動産事業者は、最大で700万円分の持分を、一気に買い取る必要に迫られることとなります。

この時、不動産事業者の財務において、例えば、1億円分のフリー・キャッシュフローがあるのであれば、700万円分程度の出資持分の買取りは、苦も無く実施できます。
しかしながら、不動産事業者に、数百万円程度のフリー・キャッシュフローしかない場合、優先出資者の持分全額の買取りを行うことは、現実的に、困難です。
更に言えば、フリー・キャッシュフロー1億円の企業であったとしても、そのキャッシュを上回る額の出資分買取りを行うことは、同じく、不可能です。

すなわち、不動産クラウドファンディング事業者が「中途解約不可」としている理由は、「優先出資全額の買取りを行う、と想定した場合、企業のキャッシュフローに重篤な悪影響を及ぼす可能性が高いから」です。
逆に言えば、出資の中途解約を「可」としている事業者があるすれば、それは、

• 優先出資全額を買い取るだけの自己資金をがあるか、
• そもそも、ファンドの募集額を小さめにして、自己勘定に拠る買取りを行える程度の小規模案件に留めているか、

のどちらかである、と換言することも出来ます。

【不動産クラウドファンディング事業者別】中途解約可否一覧表

出資の中途解約の可否について、不動産クラウドファンディング事業者ごとに整理すると、下記の表のようになります。

不動産クラウドファンディング事業者名	出資中途解約の可否
ジョイントアルファ	原則、中途解約は不可 https://join-to.jp/faq/faq.html
FANTAS funding	運営会社の破産などの、やむをえない場合を除き、解約は原則不可 https://www.fantas-funding.com/static/faq
CREAL（クリアル）	やむを得ない事由が存在する場合にのみ、運用中のファンド解約が可能 https://creal.jp/cooling_off
ASSECLI（アセクリ）	原則として中途解約は不可。ただし、やむを得ない事由が存在する場合には、匿名組合契約第12条1項に基づき、運営会社に対して書面により通知することにより、契約を解除することが可能 https://assecli.com/main/cancel_flow/
ぽちぽちFUNDING	可能 https://pochipochi.jp/pages/faq
Rimple（リンプル）	やむを得ない事由がある場合（事業者の信用低下が明らかになった場合など）のみ、書面によって通知することにより解約が可能 https://funding.propertyagent.co.jp/faq
大家ドットコム	やむを得ない事由がある場合（やむを得ない事由とは、事業者である当社の信用低下が明らかになった場合）のみ、運営会社に書面によって通知することにより解約が可能 https://cf-ooya.com/help/question
A funding	原則として、匿名組合契約の締結後の解約は不可（ただし、例外あり） https://afunding.jp/page.php?p=inquiry
WARASHIBE	解約はマイページよりいつでも可能（商品によって手数料が発生する場合がある） https://warashibe.co.jp/faq
ハロー! RENOVATION	やむを得ない事由が存在する場合に限り、営業者に対して書面によって通知することにより匿名組合契約を解除することができる https://hello-renovation.jp/faq
ONIGIRI Funding	やむを得ない事由が存在する場合にのみ、運営会社宛に書面による解約を申し出ることにより、運用中のファンド解約が可能（やむを得ない事由とは、事業者の信用が低下したことが明らかになった場合など） https://onigiri.world/faq/
TOSEI Real Estate Crowd	原則、中途解約は不可 https://trec-funding.jp/faq/faq.html
パートナーズファンディング	可能 https://partners-funding.jp/pages/faq
ちょこっと不動産	やむを得ない事由が存在する場合のみ解約が可能 https://chokotto-fudousan.jp/faq/faq.html
わかちあいファンド	原則として途中解約は不可。ただし、地位の譲渡は可（手数料要する） https://wakachi-i.jp/faq
Victory Fund	原則として、クーリングオフ期間を経過した場合の中途解約は不可 https://victory-fund.jp/faq/faq.html
i-Bond	24時間365日、買取請求を申請することが可 https://www.i-bond.jp/guide/buy-requests/

調査日：2021年3月20日

【番外編】中途解約不可の不動産クラウドファンディング事業者の場合でも、クーリングオフは可

不動産クラウドファンディングは、「不動産特定共同事業法」の規制下にあり、不動産特定共同事業法第26条では、クーリングオフについて、下記のように定めています。

（書面による解除）
第二十六条　事業参加者は、その締結した不動産特定共同事業契約について前条第一項の書面を受領した日から起算して八日を経過するまでの間、書面により当該不動産特定共同事業契約の解除をすることができる。
２　前項の解除は、その解除をする旨の書面を発した時に、その効力を生ずる。
３　第一項の規定による解除があった場合には、当該不動産特定共同事業者は、その解除に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。
４　前三項の規定に反する特約で事業参加者に不利なものは、無効とする。

引用元：不動産特定共同事業法第26条

このため、たとえ、ファンドの中途解約を「不可」としている不動産クラウドファンディング事業者の場合であっても、不動産クラウドファンディング事業者から契約関連書面を受領した日から起算して8日が経過するまでの間、クーリングオフ制度によって、出資契約を解除することが可能です（ただし、書面による解約申し出が必要です）。

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参考：
国内の不動産クラウドファンディング業者の手数料体系を徹底比較｜口座開設手数料・入金手数料・出金手数料等