【2021年3月更新】上場企業運営の不動産クラウドファンディングはどこ?|不動産クラファンにおける”上場企業ならではの”メリットとは

寄稿者紹介

個人投資家Y.K氏。
2018年初旬からクラウドファンディング投資(主に融資型)を始め、約3年が経過。
合計20社以上のクラウドファンディング投資事業者に投資口座を開設し、累計投資額は400万円以上。
30代男性会社員・首都圏在住。

不動産投資型クラウドファンディングとは

不動産投資型クラウドファンディングは、

  • 事業のために、新たに不動産を取得するための費用を、クラウドファンディング形式(インターネット活用)に拠って調達したい、と考えている不動産事業者と、
  • 「比較的高い期待利回りで、余裕資金を運用したい」「数万円程度の小口から、不動産投資を始めてみたい」と考えている個人投資家との間の、

マッチングサービスである、といえます。

不動産クラウドファンディングの基本的な仕組み

不動産クラウドファンディングにおける、資金・資産の流れをフロー上に表すと、下記のようになります。

  • 不動産事業者(宅地建物取引業者)が、不動産特定共同事業法に基づく、許可(小規模不動産特定共同事業の場合は、登録)を取得
  • 不動産クラウドファンディング用のサービスサイト(WEBサイト、並びに、システム)を構築
  • 自身のサービスサイト上で、ファンドを公開・募集
  • 投資家は、不動産クラウドファンディング事業者のサービスサイト上で、ファンドに対して、出資手続きを行う(=匿名組合契約のオンライン締結)
  • 投資家が、不動産事業者に対して、出資金を送金する(※デポジット制採用の不動産クラウドファンディング事業者の場合、事前の預託が必要)
  • 不動産事業者は、調達した資金を用いて、不動産の取得や、リノベーション等を実施
  • ファンドの運用期間中に生じた賃料収入(インカムゲイン)を原資に、出資者に対する利益分配を実施
  • 最終的には、不動産を売却し、その売却代金を元手に、出資者に対する元本償還を実施
  • 元本償還が完了次第、ファンドが運用終了

不動産事業者、並びに、投資家から見た、不動産クラウドファンディングのメリット

不動産事業者にとってのメリット

リスクの軽減

不動産事業者としては、不動産クラウドファンディングの活用により、銀行からのデット(借り入れ。間接金融、とも言います)や、市場からの直接金融、ないしは、自己資金によって、不動産を新たに取得するのではなく、外部の個人投資家から募った投資資金を活用して(=自社のリスクを限定的なものにして)、不動産投資を行うことが出来る、というメリットがあります。

潜在的な顧客層に対するアプローチ

また、不動産に対する投資意欲をもった投資家全般に対して、自身の知名度向上・ブランディングを図ることが出来る、という点も、不動産事業者がクラウドファンディングサービスを展開する理由のひとつです。

投資家にとってのメリット

高い期待利回り

実際に提示されている想定利回り(期待利回り)は、不動産クラウドファンディング事業者、及び、個別のファンドによって、千差万別ですが、概ね、年利換算数パーセント前後~10パーセント弱程度の、高い利回りが提示されていることが一般的です。

少額投資が出来る

基本的に、実物不動産に投資をする場合、少なくとも数百万円程度、場合によっては数千万~数億円の投資資金が必要となります。
しかし、不動産クラウドファンディングの場合であれば、ほとんどの事業者で、1万円程度の少額から、小口投資をスタートすることが出来ます。
「不動産投資に興味はあるが、すぐに多額の投資資金を用意することは難しい」という投資家層にとって、この点は、大きなメリットとなります。

ほったらかし投資

不動産クラウドファンディングの場合、一旦ファンドへと出資をすれば、その後の実務(不動産の取得や、その管理、入居者の募集は賃料収受等々)については、全て、不動産事業者側へと一任することが可能です。
本業が忙しい会社員や、主夫・主婦の方であったとしても、「ほったらかし投資」の一種として、気軽に取り組むことができるというメリットがあります。

透明性の高さ

不動産クラウドファンディングの場合、投資対象となるのは「不動産」と限定されており、各不動産の具体的な情報(立地や、構造、築年数等々)については、不動産クラウドファンディング事業者のホームページにて公開されていることが一般的です。
同じく投資型のクラウドファンディング・サービスとして人気のソーシャルレンディングでは、一部の事業者において、融資先の情報が匿名化されているなど、情報透明性の課題が指摘されています。
この点、不動産クラウドファンディングにおいては、比較的、情報の透明性が高く確保されていると言えましょう。

優先劣後方式による投資家保護

国内で展開されている不動産クラウドファンディング・サービスの多くで、運営会社によるセイムボート方式出資で投資家の優先出資元本を保護する「優先劣後方式」が採用されています。
たとえ、ファンドの運用に損失が生じたとしても、その損失が、運営会社の劣後出資額までで収まれば、投資家の優先出資分が毀損せずに保護される、というスキームであると同時に、「運営会社&投資家」の間での利益相反防止にも期待できるという特性があり、投資家にとっては一定のメリットがあります。

上場企業運営のサービス

詳しくは本稿で後述致しますが、不動産クラウドファンディングの場合、国内の証券市場(東証一部やジャスダック、マザーズ市場など)に上場している企業が、直接(子会社経由ではなく)サービス運営にあたっているケースが、多数、存在します。
この点は、上述のソーシャルレンディング(融資型クラウドファンディング)や、株式投資型クラウドファンディング、購入型クラウドファンディング(CAMPFIREやREADYFORなど)では見られない特性のひとつと言えます。


参考:
不動産投資型クラウドファンディングとは|仕組みやメリット、リスクについて徹底検証【不動産特定共同事業法改正も】

不動産クラウドファンディングの注意点

このように、不動産事業者、並びに、個人投資家、双方にとって、メリットが多い、不動産投資型クラウドファンディングではありますが、下記のように、いくつか、留意を要する注意点があります。

不動産クラウドファンディング事業者から見たデメリット

イニシャルコストが高い

不動産事業者(宅地建物取引業者)が、不動産クラウドファンディングを行うにあたっては、事前に、

  • 都道府県知事、ないしは、国道交通省から、不動産特定共同事業法に基づく許可・登録を取得し、
  • かつ、必要なシステム開発を、事前に行う必要があります。

これらに必要なイニシャルコストは一般的に高額であり、不動産事業者側にとっては負担となります。

自己勘定投資と比べて利幅が小さい

不動産クラウドファンディングで募った資金で不動産取得を行う場合、当然、出資者に対する利益分配が必要となります。
このため、不動産事業者自身が、100パーセント自己資金で不動産取得をする場合と単純比較すると、利益幅が小さくなる可能性があります。

長期の資金調達には向かない

出資の中途解約が不可(※詳しくは後述)であることから、投資家は、基本的に、短期~中期未満の運用期間を予定するファンドを好む傾向があります。
このため、数年以上の長期間運用を予定するファンドでは、なかなか募集が行いづらく、結果として、クラウドファンディング経由で調達できるのは、短期的な資金(数ヶ月~1年未満程度)のみ、となりがちです。

投資家側にとってのリスク・注意点

元本割れの可能性

投資対象となる不動産の運営がうまくいかなければ、元本割れが生じる可能性があります。
より具体的には、ファンドの運用期間中のリーシングが不調に終わる等し、賃料収入(インカムゲイン)が想定通りに収受できなかった場合や、不動産の適当な価格での売却が失敗した場合、まず、ファンドの損益に、赤字(マイナス)が生じる可能性があります。
そして、その赤字幅が、運営会社による劣後出資幅を超過してしまえば、投資家の優先出資元本についても、毀損してしまうこととなります。

運営会社の経営破綻リスク

不動産クラウドファンディングを展開している不動産事業者そのものが破綻してしまえば、ファンドの運用が不調に終わり、出資元本が大きく毀損する恐れがあるほか、投資家の未預託資金(デポジット資金)についても、分別管理の仕様によっては、不動産事業者の破産手続きの中で、処分・毀損されてしまうリスクがあります。

出資の中途解約が不可

不動産クラウドファンディングの場合、一般的に、ファンドの運用期間中の、出資の中途解約は、「不可」とされています。また、ファンドへの出資持分のセカンダリ取引(投資家間の譲渡)機能が提供されているサービスも、限られます。このため、ファンドの運用期間中に、投資家において、急な現金ニーズが生じたとしても、出資持分を換金することは、原則として、出来ません。
※ただし、一部の不動産クラウドファンディング・サービスにおいては、出資の中途解約が認められているケースもあります。

税務上の優遇が無い

実物不動産投資(アパート経営や、マンション投資等)の場合、建物の減価償却費を活用して損金を計上し、その損失で、給与への課税額を節税する、「損益通算」や、相殺しきれなかった損失の「翌年以降への繰越控除」が認められており、こうした節税メリットは、投資家にとって大きな利点となっています。
しかしながら、不動産クラウドファンディングの場合、こうした税制上の優遇措置は一切講じられていません。
不動産クラウドファンディング事業者から送金される分配金は、「雑所得」と見做され、総合課税の対象となり、申告分離課税は利用できないほか、上述の損益通算や繰越控除についても、認められていません。

ファンドの運用期間延長リスク

不動産クラウドファンディング事業者は、取得した不動産をファンド運用期間中に売却することによって、出資者向けの元本償還原資を確保することとなります。
すなわち、不動産の売却が奏功しなければ、不動産事業者は、投資家の元本償還を行うことが出来ません。
そして、実際に不動産の売却活動が不調である場合、不動産クラウドファンディング事業者は、自身の判断により、ファンドの運用期間を延長するケースがあります。

ソーシャルレンディングと同様、不動産クラウドファンディングの場合も、「事業者選び」が肝心

いわゆる「融資型クラウドファンディング」、すなわち、ソーシャルレンディング投資の場合、サービス運営事業者に求められるのは、「貸金業者」としての目利き力です(ソーシャルレンディング・サービスを運営している事業者は、金融商品取引業者であると同時に、貸金業の登録事業者です)。
これに対して、「不動産投資型クラウドファンディング」運営企業に求められるのは、宅建事業者、すなわち、不動産専門事業者としての力量・眼力、と言えます。

例えば、ファンドが取得した不動産が、従前想定通りの賃料収入を得ることが出来なければ、ファンドは、十分な利益分配原資を確保できなくなる場合があります。
また、物件の売却価格が、その物件の取得価格を下回ってしまえば、キャピタルゲイン(売却益)の獲得は不可能となり、場合によっては、投資家への元本償還原資も、確保できなくなるリスクがあります。
こうしたリスクを軽減するためには、不動産特定共同事業者の、宅地建物取引業者としての「目利き力」こそが、物を言うこととなります。

すなわち、私たち個人投資家としては、不動産投資型クラウドファンディングを始めるにあたっては、サービスを運営している不動産事業者の、”不動産屋さん”としてのレベル・力量について、しっかりと確認することが必要であり、ソーシャルレンディング投資等と同様、「事業者選び(運営会社選び)」が、極めて大切なプロセスとなります。
(=個別のファンドについて云々する以前に、ファンドを提供している”事業者”を、慎重に選定する必要がある)

現に、不動産投資型クラウドファンディングに対する規制法規にあたる「不動産特定共同事業法」は、1995年の初期制定以来、複数回の改定を行っており、
特に、2017年改正で、「小規模不動産特定共同事業」が創設されてからは、資本要件も緩和され、中小・零細の不動産事業者でも、不動産クラウドファンディング事業に参画しやすくなりました。

そうした中、いかにして、信頼できる不動産クラウドファンディング事業者を選別していくか、を考えた際、
「上場企業が運営している不動産クラウドファンディング・サービスを選ぶ」という視座には、(※完璧ではないものの、)いくつかのメリットがあります。

上場企業が運営している不動産クラウドファンディングサービスを選ぶメリット

上場企業が直接運営している不動産クラウドファンディング・サービスを選ぶ場合、下記のようなメリットが考えられます。

  • 上場企業の場合、不動産事業の実績が豊富
  • IR(株式投資家向けの情報)が簡単に確認できる
  • (非上場企業と端的に比較すれば)運営会社の経営破綻リスクが小さい

それぞれ、詳しく見ていきましょう。

上場企業ならではの、不動産事業の実績

不動産事業者が公開しているファンドに対して出資応募する場合、私たち個人投資家としては、下記のような事項について、特に注意して読み込み・検討を行う必要があります。

  • 投資対象となる不動産の取得価額(購入価額)は、妥当なものか(市場相場から、かけ離れていないか)
  • (特に、売却益=キャピタルゲインに重きを置いている場合、)対象不動産の、将来の売却想定価格は、現実的なものか
  • (インカムゲイン=運用期間中の賃料収入に期待するファンドの場合、)運用期間中に想定されている賃料収入は、周辺相場と比較して、妥当なものといえるか
  • その他、マクロレベルでの市場変化や、地震等の天変地異に対するリスク管理は十分か(例:投資対象となる建物は、新耐震基準で建築されているか。新耐震以前の基準で建築されている場合、十分な耐震補強は為されているか、等)

これらの情報の精度を左右するのは、まさに、サービス運営会社の、「不動産事業者としての目利き力」にほかなりません。

不動産投資型クラウドファンディングは、「不動産事業者が展開する不動産ビジネスに、(個人投資家が、)少額から、相乗り投資をさせてもらう」サービスである、と換言することが出来ます。
そうした観点から見ると、いかに、不動産事業者の「目利き力」が問われているビジネスモデルであるか、は、一目瞭然です。

そして、運営会社が上場企業である場合(そして、その企業の主力事業が、まさに、不動産開発事業等の不動産事業である場合)、
その事業者は、少なくとも、不動産事業において、上場を実現するレベルの目利き力を有している、と考えることが可能です。

国内株式市場に上場する場合、各企業の「稼ぐ力」は、その上場時審査において、重要なポイントとなります。
上場を果たしている以上、少なくともその事業者の、「不動産事業を通して稼ぐ力=不動産における目利き力」は、上場時審査においてある程度精査はされている、と考えることが出来るわけです。

※逆に言えば、創業来、毎期のように赤字を垂れ流している不動産業者が、「新たに不動産投資をしたい。そこで、クラウドファンディングで資金調達をしたい」と言い出したとしても、そんな不動産事業者が組成するファンドに、相乗り投資をしたい、と考える投資家は、少数でしょう。

IR(=株式投資家向けの情報)が確認できる

サービス運営企業が上場企業である場合、その会社のIR情報(投資家向け情報)は、各社のホームページ等にて詳しく開示・公開されていることが一般的です。
そうしたIR情報を読み込めば、

  • 各社の、各期における損益や、売上高の多寡、貸借対照表の状態、といったデータや、
  • 事業全体の中で、セグメント分けした場合、クラウドファンディング事業は、どの程度期待されており、今後、どのくらい注力することが想定されている事業なのか、

といった点について、確認を行うことが可能です。

損益は勿論のこと、資産・負債・純資産の多寡などについても、情報が不透明な状態となっている、未上場企業と比較し、上場企業のこの透明性の高さは、私たち個人投資家にとって、大きなメリットとなります。


※なお、たとえ未上場企業であったとしても、HPを通した電子公告や、官報によって、決算情報(の一部)を確認できる場合も有ります。

未上場企業と比較し、経営破綻リスクが小さい

上場企業の場合、まず、IPO(株式公開)の時点で、自社株を市場に売り出すことによって、多額の資金調達を果たしていることが一般的です。
また、銀行等の伝統的金融機関からの信用も厚いため、間接金融による資金調達余力も大きいほか、
社債の発行等、非上場企業ではなかなか取り得ないような、様々なファイナス手法を持ち合わせています。

また、定期的に、外部の監査機関による監査を受けているほか、収益に直接貢献しないが、内部統制等を管理する、「管理部門」についても、非上場企業と比較すれば、圧倒的に充実していることが一般的です。

これらの事情を勘案すれば、上場企業の場合、非上場企業と比較すると、経営破綻リスクが(一般的には)小さいものと目されます。
サービス運営会社の経営破綻リスクは、不動産クラウドファンディング投資の最大のリスクの一つですから、そのリスクを軽減できる、という点は、
上場企業運営の不動産クラウドファンディング・サービスを選択する、ひとつのメリットと言えます。

上場企業が運営している不動産クラウドファンディング・サービスは

2021年3月現在、上場企業が直接運営している不動産クラウドファンディング・サービスには、下記のようなものがあります。

東証一部上場企業運営の不動産クラウドファンディング「Rimple」



引用元:Rimple

不動産クラウドファンディング・サービス「Rimple」(リンプル)を運営しているプロパティエージェント株式会社(東京都新宿区西新宿6-5-1 新宿アイランドタワー41階。以下、プロパティエージェント社)は、東証一部の上場企業です(証券コード:3464)。
プロパティエージェント社のHPにて公開されている、2021年3月期第3四半期決算発表によれば、同期の売上高は15,186百万円。営業利益は742百万円。賃貸管理戸数は3,040戸、建物管理戸数は3,654戸。同期末時点での総資産は26,099百万円、純資産は6,337百万円、などといった情報が掲載されています。

東証一部、穴吹興産運営の「ジョイントアルファ」



引用元:ジョイントアルファ

香川県高松市に本店を置く東証一部上場企業「穴吹興産株式会社」(香川県高松市鍛冶屋町7-12。証券コード:8928。以下、穴吹興産)も、不動産クラウドファンディングを展開しています。
公開されている財務ハイライトによれば、2020年6月期の連結売上高は95,378百万円、同営業利益は5,744百万円。
その他、穴吹興産HPに掲載されているIRライブラリでは、各期のより詳しい損益や、貸借対照表の状態などについての資料が公開されています。

【東証一部上場】トーセイ運営の不動産クラウドファンディング「TREC FUNDING」



引用元:TREC FUNDING

TREC FUNDINGは、東証一部上場の総合不動産会社「トーセイ株式会社」(東京都港区芝浦四丁目5番4号)が直接運営している、不動産クラウドファンディング・サービス。
これまでに募集された2ファンドは、いずれも、募集総額満額分の投資申込を集め、成立しています。
運営会社の第71期(2019年12月~2020年11月)の有価証券報告書によれば、同期の連結売上高は639億円強。税引き前利益は約59億円。
グループ会社には、投資運用業を手掛けるトーセイ·アセット·アドバイザーズ株式会社や、ビルメンテナンス業等を営むトーセイ・コミュニティ株式会社、新築戸建分譲等を行うトーセイ・アーバンホーム株式会社などが名を連ねています。

マザーズ上場企業運営の不動産クラウドファンディング「A funding」



引用元:A funding

「A funding」を運営している株式会社AMBITION(東京都渋谷区神宮前2-34-17 住友不動産原宿ビル18F。以下、AMBITION社)は、東証マザーズの上場企業です(証券コード:3300)。
(東証一部ではなく)東証マザーズ上場だから、といって、公開されているIR情報の質・量に遜色があるわけではなく、AMBITION社のHPには、

  • 決算短信や、
  • 決算説明資料、
  • 有価証券報告書、

などといった情報が、しっかりと掲載されています。
たとえば、2021年6月期 第2四半期決算説明資料には、2021年6月期上期実績として、売上高16,440百万円、営業損益478百万円、資産合計15,407百万円、純資産3,634百万円、などといった情報が掲載されています。

東証一部、インテリックス社運営の「X-Crowd」



引用元:X-Crowd

「X-Crowd」(エックスクラウド)は、東証一部上場の株式会社インテリックス(東京都渋谷区渋谷2-12-19 東建インターナショナルビル11F)が運営にあたる、不動産クラウドファンディング・サービス。
2019年10月に会員登録受付をスタートして以来、2021年3月までの間に、2本のファンドが募集されており、いずれも、満額の資金調達を済ませています。

運営会社が公開している、2020年5月期の有価証券報告書によれば、同期の連結売上高は、378億円強。経常利益は7億円強。
グループ企業には、内装業等を営む株式会社インテリックス空間設計(東京都目黒区鷹番1-1-10)や、不動産管理業の株式会社インテリックスプロパティ、建築物の温熱環境コンサルティング等に従事する株式会社インテリックスTEI(東京都渋谷区渋谷2-9-11 インテリックス青山通ビル6F)などがあります。

ジャスダック上場、マリオン社運営のi-Bond(アイボンド)



引用元:i-Bond(アイボンド)

i-Bond(アイボンド)は、ジャスダック上場、株式会社マリオン(東京都新宿区富久町9番11号)が運営にあたっている、不動産クラウドファンディング・サービスです。
サービス開始は、2019年5月。
国内の不動産クラウドファンディング・サービスの多くが、「出資の中途解約不可」としており、流動性の点で、上場REIT等と比較して見劣りする中、i-Bond(アイボンド)の場合は、「24時間365日、いつでも自由に出し入れ可」としている、という特徴があります。

運営会社にあたる株式会社マリオンは、1986年11月設立。全国の主要都市に賃貸物件を保有し、不動産賃貸業を営んでいる他、1口100万円から投資できるマリオンボンド、同10万円から投資可能なサラリーマンボンド等、i-Bond(アイボンド)以外の小口不動産投資サービスも提供しています。
2020年9月期の有価証券報告書によれば、同期の売上高は37億円強、経常利益は3億8千万円強、とされています。

マザーズ上場企業運営の「RENOSYクラウドファンディング」



引用元:RENOSYクラウドファンディング

「RENOSYクラウドファンディング」の運営にあたっているのは、東証マザーズ上場の不動産テック事業者、株式会社GA technologies(東京都港区六本木3-2-1 住友不動産六本木グランドタワー40F)。
BtoC、BtoB、いずれの領域においても、様々なサービスを展開しており、2021年2月には、東京商工リサーチの調査で、マンション投資における販売戸数、並びに売上高で、全国1位に選ばれています。

不動産クラウドファンディング・サービスにおいては、2018年8月の第1号ファンド以来、これまでに23本のファンドを募集。いずれのファンドにおいても、100パーセント以上の投資申込を集めてきた実績があります。

地域密着型の不動産クラウドファンディング「信長ファンディング」



引用元:信長ファンディング

ジャスダック上場、株式会社ウッドフレンズ(名古屋市中区栄四丁目5番3号 KDX名古屋栄ビル2F)が運営にしている不動産クラウドファンディング・サービス「信長ファンディング」は、2020年11月にサービス開始。
基本的には全国の不動産を投資対象とする、他の不動産クラウドファンディング・サービスとは一線を画し、「地域密着型」を提唱。投資対象不動産は東海地域に限定し、2021年2月までの間に、2ファンドの満額募集達成を果たしています。

運営会社にあたる株式会社ウッドフレンズは、1982年11月設立。2000年12月には、東京証券取引所ジャスダック市場への上場を果たしています。
分譲戸建て住宅の開発・販売事業のほかにも、指定管理者としての公園運営などにも従事。
2020年8月に公開された、第38期の年度報告書では、同期の住宅販売戸数が961戸、売上高は376億円強、営業利益6億円強、といったデータが明らかにされています。

ソーシャルレンディング・ラボとは-Author Info-

不動産クラウドファンディング検証チーム
ソーシャルレンディング・ラボは、国内の融資型クラウドファンディング(ソーシャルレンディング)業界情報の検証メディア。
不動産クラウドファンディング(不動産投資型クラウドファンディング)専門の検証チームでは、日本国内で展開されている不動産クラウドファンディング(不動産特定共同事業)サービスに関する最新情報を提供するほか、不動産クラウドファンディング業界の市場調査、各社の公開済ファンドの検証などを実施する。

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