上場企業運営の不動産クラウドファンディングはどこ?|不動産クラファンにおける”上場企業ならではの”メリットとは

寄稿者紹介

個人投資家Y.K氏。
2018年初旬からクラウドファンディング投資(主に融資型)を始め、約3年が経過。
合計20社以上のクラウドファンディング投資事業者に投資口座を開設し、累計投資額は400万円以上。
30代男性会社員・首都圏在住。

不動産投資型クラウドファンディングとは

不動産投資型クラウドファンディングは、

  • 事業のために、新たに不動産を取得するための費用を、クラウドファンディング形式(インターネット活用)に拠って調達したい、と考えている不動産事業者と、
  • 「比較的高い期待利回りで、余裕資金を運用したい」「数万円程度の小口から、不動産投資を始めてみたい」と考えている個人投資家との間の、

マッチングサービスである、といえます。

不動産事業者としては、銀行からのデット(借り入れ。間接金融、とも言います)や、市場からの直接金融、ないしは、自己資金によって、不動産を新たに取得するのではなく、
外部の個人投資家から募った投資資金を活用して(=自社のリスクを限定的なものにして)、不動産投資を行うことが出来る、というメリットがあります。
また、不動産に対する投資意欲をもった投資家全般に対して、自身の知名度向上を図ることが出来る、という点も、不動産事業者がクラウドファンディングサービスを展開する理由のひとつです。

個人投資家の立場から見ると、不動産クラウドファンディングに投資する場合、

  • 年利換算数パーセント前後~10パーセント弱程度の、高い利回りを期待できる
  • 1万円程度の小額から、不動産投資をスタートすることが出来る(実物不動産に投資する場合、数百万円~数千万円程度の投資費用が必要となります)
  • 運用期間中は「ほったらかし」が可能
  • 投資対象となる不動産の情報がしっかり開示されている(透明性が高い)
  • 運営会社のセイムボート方式出資(劣後出資)など、投資家元本に対する保護措置が取られている

などといったメリットがあります。


参考:
不動産投資型クラウドファンディングとは|仕組みやメリット、リスクについて徹底検証【不動産特定共同事業法改正も】


このように、不動産事業者、並びに、個人投資家、双方にとって、メリットが多い、不動産投資型クラウドファンディングではありますが、
特に投資家の目線から見ると、下記のように、いくつか、留意を要する注意点があります。

  • 投資対象となる不動産の運営がうまくいかなければ、元本割れが生じる可能性がある
  • 不動産事業者そのものが破綻してしまえば、出資元本が大きく毀損する恐れがある
  • ファンドの運用期間中の解約が出来ない(※ただし、一部の不動産クラウドファンディング・サービスにおいては、出資の中途解約が認められているケースもあります)

いわゆる「融資型クラウドファンディング」、すなわち、ソーシャルレンディング投資の場合、運営事業者に求められるのは、「貸金業者」としての目利き力です(ソーシャルレンディング・サービスを運営している事業者は、貸金業の登録事業者です)。
これに対して、「不動産投資型クラウドファンディング」運営企業に求められるのは、宅建事業者、すなわち、不動産専門事業者としての力量・眼力、と言えます。

すなわち、私たち個人投資家としては、不動産投資型クラウドファンディングを始めるにあたっては、
サービスを運営している不動産事業者の、”不動産屋さん”としてのレベル・力量について、しっかりと確認することが必要であり、
ソーシャルレンディング投資等と同様、「事業者選び」が、極めて大切なプロセスとなります。
(=個別のファンドについて云々する以前に、ファンドを提供している”事業者”を、慎重に選定する必要がある)

現に、不動産投資型クラウドファンディングに対する規制法規にあたる「不動産特定共同事業法」は、1995年の初期制定以来、複数回の改定を行っており、
特に、2017年改正で、「小規模不動産特定共同事業」が創設されてからは、資本要件も緩和され、中小・零細の不動産事業者でも、不動産クラウドファンディング事業に参画しやすくなりました。

そうした中、いかにして、信頼できる不動産クラウドファンディング事業者を選別していくか、を考えた際、
「上場企業が運営している不動産クラウドファンディング・サービスを選ぶ」という視座には、(※完璧ではないものの、)いくつかのメリットがあります。

上場企業が運営している不動産クラウドファンディングサービスを選ぶメリット

上場企業が直接運営している不動産クラウドファンディング・サービスを選ぶ場合、下記のようなメリットが考えられます。

  • 上場企業の場合、不動産事業の実績が豊富
  • IR(株式投資家向けの情報)が簡単に確認できる

それぞれ、詳しく見ていきましょう。

上場企業ならではの、不動産事業の実績

不動産事業者が公開しているファンドに対して出資応募する場合、私たち個人投資家としては、下記のような事項について、特に注意して読み込み・検討を行う必要があります。

  • 投資対象となる不動産の取得価額(購入価額)は、妥当なものか(市場相場から、かけ離れていないか)
  • (特に、売却益=キャピタルゲインに重きを置いている場合、)対象不動産の、将来の売却想定価格は、現実的なものか
  • (インカムゲイン=運用期間中の賃料収入に期待するファンドの場合、)運用期間中に想定されている賃料収入は、周辺相場と比較して、妥当なものといえるか
  • その他、マクロレベルでの市場変化や、地震等の天変地異に対するリスク管理は十分か(例:投資対象となる建物は、新耐震基準で建築されているか。新耐震以前の基準で建築されている場合、十分な耐震補強は為されているか、等)

これらの情報の精度を左右するのは、まさに、サービス運営会社の、「不動産事業者としての目利き力」にほかなりません。

不動産投資型クラウドファンディングは、「不動産事業者が展開する不動産ビジネスに、(個人投資家が、)少額から、相乗り投資をさせてもらう」サービスである、と換言することが出来ます。
そうした観点から見ると、いかに、不動産事業者の「目利き力」が問われているビジネスモデルであるか、は、一目瞭然です。

そして、運営会社が上場企業である場合(そして、その企業の主力事業が、まさに、不動産開発事業等の不動産事業である場合)、
その事業者は、少なくとも、不動産事業において、上場を実現するレベルの目利き力を有している、と考えることが可能です。

国内株式市場に上場する場合、各企業の「稼ぐ力」は、その上場監査において、重要なポイントとなります。
上場を果たしている以上、少なくともその事業者の、「不動産事業を通して稼ぐ力=不動産における目利き力」は、上場監査においてある程度精査はされている、と考えることが出来るわけです。

※逆に言えば、創業来、毎期のように赤字を垂れ流している不動産業者が、「新たに不動産投資をしたい。そこで、クラウドファンディングで資金調達をしたい」と言い出したとしても、そんな不動産事業者が組成するファンドに、相乗り投資をしたいと思えるでしょうか?

IR(=株式投資家向けの情報)が確認できる

サービス運営企業が上場企業である場合、その会社のIR情報(投資家向け情報)は、各社のホームページ等にて詳しく開示・公開されていることが一般的です。
そうしたIR情報を読み込めば、

  • 各社の、各期における損益や、売上高の多寡、貸借対照表の状態、といったデータや、
  • 事業全体の中で、セグメント分けした場合、クラウドファンディング事業は、どの程度期待されており、今後、どのくらい注力することが想定されている事業なのか、

といった点について、確認を行うことが可能です。

損益は勿論のこと、資産・負債・純資産の多寡などについても、情報が不透明な状態となっている、未上場企業と比較し、上場企業のこの透明性の高さは、私たち個人投資家にとって、大きなメリットとなります。


※なお、たとえ未上場企業であったとしても、HPを通した電子公告や、官報によって、決算情報(の一部)を確認できる場合も有ります。

上場企業が運営している不動産クラウドファンディング・サービスは

2021年2月現在、上場企業が運営している不動産クラウドファンディング・サービスには、下記のようなものがあります。

東証一部上場企業運営の不動産クラウドファンディング「Rimple」



引用元:Rimple

不動産クラファン「Rimple」(リンプル)を運営しているプロパティエージェント株式会社(東京都新宿区西新宿6-5-1 新宿アイランドタワー41階。以下、プロパティエージェント社)は、東証一部の上場企業です(証券コード:3464)。
プロパティエージェント社のHPにて公開されている、2021年3月期第3四半期決算発表によれば、同期の売上高は15,186百万円。営業利益は742百万円。賃貸管理戸数は3,040戸、建物管理戸数は3,654戸。同期末時点での総資産は26,099百万円、純資産は6,337百万円、などといった情報が掲載されています。

東証一部、穴吹興産運営の「ジョイントアルファ」



引用元:ジョイントアルファ

香川県高松市に本店を置く東証一部上場企業「穴吹興産株式会社」(香川県高松市鍛冶屋町7-12。証券コード:8928。以下、穴吹興産)も、不動産クラウドファンディングを展開しています。
公開されている財務ハイライトによれば、2020年6月期の連結売上高は95,378百万円、同営業利益は5,744百万円。
その他、穴吹興産HPに掲載されているIRライブラリでは、各期のより詳しい損益や、貸借対照表の状態などについての資料が公開されています。

マザーズ上場企業運営の不動産クラウドファンディング「A funding」



引用元:A funding

「A funding」を運営している株式会社AMBITION(東京都渋谷区神宮前2-34-17 住友不動産原宿ビル18F。以下、AMBITION社)は、東証マザーズの上場企業です(証券コード:3300)。
(東証一部ではなく)東証マザーズ上場だから、といって、公開されているIR情報の質・量に遜色があるわけではなく、AMBITION社のHPには、

  • 決算短信や、
  • 決算説明資料、
  • 有価証券報告書、

などといった情報が、しっかりと掲載されています。
たとえば、2021年6月期 第2四半期決算説明資料には、2021年6月期上期実績として、売上高16,440百万円、営業損益478百万円、資産合計15,407百万円、純資産3,634百万円、などといった情報が掲載されています。

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