不動産投資クラウドファンディングで得た利益に、税金はかかるのか

寄稿者紹介

個人投資家Y.K氏。
2018年初旬からクラウドファンディング投資(主に融資型)を始め、約3年が経過。
合計20社以上のクラウドファンディング投資事業者に投資口座を開設し、累計投資額は400万円以上。
30代男性会社員・首都圏在住。

不動産投資クラウドファンディングとは

不動産投資クラウドファンディングは、

  • 不動産事業者(※)が公開する、不動産関連プロジェクトに、
  • 私たち個人投資家が、インターネットを介したクラウドファンディング形式で、
  • 相乗り投資を行うことが出来る、

というサービスです。

トーセイやプロパティエージェント、穴吹興産など、東証一部上場企業の新規参入も相次いでおり、昨今、急速に人気・認知を高めつつある投資分野です。


(※)不動産事業者が、クラウドファンディング形式で投資募集を行う場合、事前に、不動産特定共同事業法に基づく許可(小規模不動産特定共同事業の場合は、登録)を受ける必要があります。

不動産特定共同事業法は、1995年の制定以降、複数回の改正を繰り返しており、2017年改正で、インターネットを介した、クラウドファンディング形式での資金募集・書面交付などが認められました。

参考:不動産クラウドファンディングを規定する法律「不動産特定共同事業法」の法改正歴を振り返る

不動産投資クラウドファンディングにおける利益とは

株式会社エボルゾーン運営の不動産クラウドファンディング「ASSECLI」(アセクリ)のファンド例。6パーセント~7パーセントの想定分配率が提示されています。実際に分配された分配利益が、不動産クラウドファンディングにおける「利益」に相当することとなります。
画像引用元:https://assecli.com/

私たち個人投資家が、不動産クラウドファンディング投資を行い、出資したプロジェクトが順調に推移すると、運用期間中、もしくは、償還のタイミングで、不動産事業者から、分配金が送金されてきます。
この「分配金」が、不動産クラウドファンディング投資における、「利益」に相当します。

不動産クラウドファンディング投資における、目安の利益額ですが、

  • ほとんどの不動産クラウドファンディング業者で、
  • 予定分配率が、低いケースで、2パーセント~3パーセント前後、
  • 高い場合は、10パーセント弱程度で、

提示されています。

例えば、総資産のうち、100万円程度を、不動産クラウドファンディングに投資し、出資したファンドがいずれも順調に償還し、かつ、出資したファンドの分配率が、年率換算5パーセントであった場合、年間の利益額は、100万円×5パーセント=5万円程度、となります。
※なお、実際に不動産クラウドファンディング業者から送金されてくるのは、源泉所得税等を控除した、残りの金額、となります。

不動産投資クラウドファンディングで生じた利益にかかる税金の仕組み

不動産クラウドファンディング投資を経て得た利益についても、他の所得と同様、課税対象となります。

不動産投資クラウドファンディングで得た利益は、「雑所得」に相当

所得税法で、所得は、下記のように複数の分野に分類される仕組みとなっています。

  1. 利子所得
  2. 配当所得
  3. 不動産所得
  4. 事業所得
  5. 給与所得
  6. 退職所得
  7. 山林所得
  8. 譲渡所得
  9. 一時所得
  10. 雑所得

このうち、不動産クラウドファンディング事業者から送金を受けた分配金は、所得税法上の「所得分類」でいうと、「雑所得」に該当することとなります。

税金の額は、「総合課税」で決まる

そして、不動産クラウドファンディング投資の利益に対して課される、実際の税金の多寡は、「総合課税」によって決定されることとなります。
すなわち、給与等の所得と合算して、税額が決められる、という仕組みとなっています。

※上場企業株式投資で得た利益のように「申告分離課税」を活用することは、不動産クラウドファンディング投資で得た利益の場合、出来ません。

給料の高い人は、不動産クラウドファンディングの分配金にも、高い税金が課せられる可能性がある

上記したように、不動産クラウドファンディングの利益(分配金)は、総合課税の対象とされています。
このため、

  • 給与所得等が高く、
  • すでに、高い税率のもと、高額の税金を支払っている人の場合、
  • 不動産クラウドファンディングの利益金(分配金)に対しても、高税率のもと、高い税金が課せられることとなる場合があります。

高所得者が不動産クラウドファンディング投資を始める場合、あらかじめ、上記の税務リスクについて、確認をしておく必要があります。

不動産投資クラウドファンディングにおいて考え得る節税策

不動産クラウドファンディング投資において必要経費となり得る、下記のような経費を、不動産クラウドファンディング投資上の損失として計上し、節税を図ることが出来る、とする説も、インターネット上には掲載されています。

  • 不動産クラウドファンディング業者が開催するセミナーへ参加した際の、移動交通費
  • 不動産クラウドファンディング(オンライン形式)に出資するために利用した、インターネット通信料・利用料
  • その他、不動産クラウドファンディングについて情報収集を行った際の書籍代や、用具費用等

ただし、いずれも、課税当局による実地調査において、否認される恐れがありますので、詳しくは、あらかじめ、税務当局や、税理士・公認会計士等の税務専門家へと相談を行う必要があります。

税制改正が実現すれば、不動産投資クラウドファンディングは更なる人気を得るかも

例えば上場企業株式投資の場合、損失の繰り越しが認められているため、単年で投資上の損失が生じたとしても、翌年以降の節税のために、その損失を繰り延べすることが可能です。
また、不動産投資の場合、建物の減価償却費などによって生じた赤字を、その他の所得(例えば、給与所得)との間で、損益通算することが出来ます。
しかしながら、不動産投資クラウドファンディングの場合、上記のような税務上の優遇が、一切、講じられていません。

不動産クラウドファンディングのスキームを活用した、空き家問題の解決や、投資市場の活性化は、国の施策の方向性と一致する部分が多くあります。
不動産クラウドファンディングを展開している事業者各社のロビー活動等によって、不動産クラウドファンディング投資家にとって有利な方向へと、税制改正が実現すれば、不動産クラウドファンディングは、私たち個人投資家にとって、より身近な投資スタイルとなるものと、期待しています。

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