不動産投資クラウドファンディングで得た利益に、税金はかかるのか

寄稿者紹介

個人投資家Y.K氏。
2018年初旬からクラウドファンディング投資(主に融資型)を始め、約3年が経過。
合計20社以上のクラウドファンディング投資事業者に投資口座を開設し、累計投資額は400万円以上。
30代男性会社員・首都圏在住。

不動産投資クラウドファンディングとは

不動産投資クラウドファンディングは、

  • 不動産事業者(※)が公開する、不動産関連プロジェクトに、
  • 私たち個人投資家が、インターネットを介したクラウドファンディング形式で、
  • 相乗り投資を行うことが出来る、

というサービスです。

トーセイやプロパティエージェント、穴吹興産など、東証一部上場企業の新規参入も相次いでおり、昨今、急速に人気・認知を高めつつある投資分野です。


(※)不動産事業者が、クラウドファンディング形式で投資募集を行う場合、事前に、不動産特定共同事業法に基づく許可(小規模不動産特定共同事業の場合は、登録)を受ける必要があります。

不動産特定共同事業法は、1995年の制定以降、複数回の改正を繰り返しており、2017年改正で、インターネットを介した、クラウドファンディング形式での資金募集・書面交付などが認められました。

参考:不動産クラウドファンディングを規定する法律「不動産特定共同事業法」の法改正歴を振り返る

不動産クラウドファンディングの仕組み

不動産クラウドファンディングにおける基本的な資金・不動産の流れとしては、概ね、下記のようになります。

  1. 宅地建物取引業者(※1)が、不動産特定共同事業法の許可(※2)を取得し、「不動産クラウドファンディング事業者」となる。
  2. 不動産クラウドファンディング事業者は、自身のホームページにおいて、新ファンドの公開・募集を行う。
  3. 投資家は、不動産クラウドファンディング事業者のホームページを介して、当該事業者の募集するファンドへと、出資申込を行う。出資が成立すると、不動産クラウドファンディング事業者と投資家との間で、不動産特定共同事業契約が締結(※3)される。
  4. 不動産クラウドファンディング事業者は、投資家から募った資金を利用して、新たな不動産の取得・リノベーション等を実施する。
  5. 不動産クラウドファンディング事業者は、投資対象不動産から得た賃料収入(インカム・ゲイン)や、売却益(キャピタル・ゲイン)を元手にして、投資家に対する利益分配を実施する。
  6. 不動産クラウドファンディング事業者は、最終的に物件を売却して、その売却代金を原資に、投資家に対する元本償還を実施する。

(※1)なぜ、不動産クラウドファンディング事業者は、宅地建物取引業者である必要があるか

不動産クラウドファンディングに必要な許認可を取得するためには、前提条件として、その事業者が、宅地建物取引業の登録事業者である必要があります。

  • 不動産特定共同事業法第5条第5項にて、許可申請にあたっては、「宅地建物取引業法第三条第一項の免許に関する事項」を届け出る必要があり、かつ、
  • 不動産特定共同事業法第第6条第2項にて、「宅地建物取引業法第三条第一項の免許を受けていない法人」については、欠格事由に該当する旨が、

定められているため、です。

(※2)不動産特定共同事業の4つの許可分類

不動産特定共同事業法に基づく許可には、下記の4類型があります。

  • 1号事業:
    不動産特定共同事業契約を締結して当該不動産特定共同事業契約に基づき営まれる不動産取引から生ずる収益又は利益の分配を行う行為
  • 2号事業:
    不動産特定共同事業契約の締結の代理又は媒介をする行為
  • 3号事業:
    特例事業者の委託を受けて当該特例事業者が当事者である不動産特定共同事業契約に基づき営まれる不動産取引に係る業務を行う行為
  • 4号事業:
    特例事業者が当事者である不動産特定共同事業契約の締結の代理又は媒介をする行為

国内の不動産クラウドファンディング業界では、事業者が上記の第1号許可を取得して、不動産クラウドファンディング事業を展開することが主流です。
なお、2013年の不動産特定共同事業法改正で解禁された、SPC(特別目的会社)に不動産を保有させて倒産隔離を図る「特例事業」スキームを用いたい場合は、上記のうち、第3号事業許可、及び、第4号事業許可を得る必要があります。

(※3)不動産特定共同事業契約の具体的な形態

不動産特定共同事業者が、投資家の間で締結する、不動産特定共同事業契約には、主に下記3つの契約体系があります。

  • 匿名組合型:
    投資家は、「匿名組合員」となり、一方、不動産クラウドファンディング事業者は、「(匿名組合の)営業者」となります。
    匿名組合員には「有限責任性」が確保されており、ファンドの実質的な運営は、営業者が専任で行います。
  • 任意組合型:
    投資家も不動産クラウドファンディング事業者も、双方、「任意組合員」となり、投資家においても、ファンドの運営結果について「無限責任」を負うこととなります。
    出資持分が、相続財産評価において「不動産」と評価されるため、不動産の評価減を利用し、相続税の圧縮を図ることが出来る、という利点があります。
  • 賃貸型:
    投資家が共同で保有する物件の賃貸運営を、不動産特定共同事業者に対して委託する契約体系。
    オンラインで出資申込等を行うことが前提とされている不動産クラウドファンディングでは、積極的に活用されている様子はありません。

国内不動産クラウドファンディング業界では、上記3類型のうち、「匿名組合型」が主流です。
投資家からすると、「有限責任性が確保されている」というメリットがある一方、不動産クラウドファンディング事業者にとっても、ファンドの業務執行権を独占できる、というメリットがあるためです。

ただし、ごく稀に、相続税対策などを目的とした投資家をターゲットに、「任意組合型」の不動産クラウドファンディング・サービスが展開されているケースもあります。


参考:
不動産クラウドファンディングにおける「匿名組合」「任意組合」とは

不動産クラウドファンディング活用のメリット

昨今の不動産特定共同事業法改正によって、事業者にとっての使い勝手が大きく向上した、不動産クラウドファンディング。
投資家、並びに不動産事業者、双方にとって、下記のように、様々なメリットがあります。

不動産クラウドファンディング投資家のメリット

  • 優先劣後スキームによる元本保護:
    国内の不動産クラウドファンディング事業者の大半が、自身の劣後出資によって、投資家の優先出資元本を一定程度まで保護する「優先劣後スキーム」を採用しています。
    たとえ、ファンド運営に損失が生じたとしても、その損失は、不動産クラウドファンディング事業者の劣後出資幅までに留まれば、投資家の優先出資元本については、毀損を免れることとなります。
  • クーリングオフが利用可:
    不動産クラウドファンディングの場合、規制法規にあたる不動産特定共同事業法の第26条にて、書面による解除、いわゆる「クーリングオフ」の利用が認められています。
    この点、ソーシャルレンディングやロボアドバイザー投資の場合、クーリングオフは認められていませんから、不動産クラウドファンディング投資ならではのメリットと言えます。
  • ファンドの運用期間が短い:
    不動産クラウドファンディングの場合、各募集ファンドの運用予定期間は、3か月程度~1年未満の短期であることが一般的です。
    現物不動産投資の場合、数千万円~数億円程度の投資費用を投じて、その後、数十年をかけて回収していく、というモデルが一般的であり、その間の物件の劣化等へも配慮が必要です。
    こうした点を考慮すれば、ファンドの運用期間が短く、ごく短期に、投資収益を確保できる、という点もまた、不動産クラウドファンディング投資のメリットと言えましょう。
  • (不動産の)買取り保証付きファンドもある:
    国内の不動産クラウドファンディング事業者の中には、外部の第三者企業(日本保証等)によって、投資対象に対して買取り保証が付与されているファンドを募集しているケースもあります。
    投資家が不動産クラウドファンディングに投資するにあたって、最大のリスクのひとつは、投資対象不動産が思うように売れない、いわゆる「売却リスク」です。
    この点、物件に買取り保証が付帯したファンドであれば、その「売却リスク」の低減が期待できますから、投資家にとっては、メリットと言えましょう。
  • ポイント投資を利用できるサービスも:
    不動産クラウドファンディング事業者の中には、プロパティエージェント社が運営にあたる「Rimple」(リンプル)のように、外部のポイント関連サービス(ポイ活サイトとして有名な、モッピーやハピタスなど)で貯めたポイントを投資に利活用できる「ポイント投資」に対応しているサービスもあります。
    「現預金を即座に投資に利用するのには抵抗があるが、ポイントを使って投資できるのならば、始めてみたい」と考えているユーザーにとっては、利点と言えます。
  • 情報の透明性:
    不動産クラウドファンディングの場合、投資対象不動産の物件名称や所在地、間取り、築年数、といった情報は、投資家に対して、詳らかに公開されています。
    この点、融資先企業の具体的な情報が投資家に対して匿名化・非開示とされていることもあるソーシャルレンディング等と比較すると、投資家にとっては、ひとつの安心材料となり得ます。

  • 上場企業が直接運営しているケースも:
    国内の不動産クラウドファンディング業界には、穴吹興産運営の「ジョイントアルファ」や、トーセイ運営の「TREC Funding」、株式会社AMBITION運営の「A funding」等々、国内証券市場の上場企業が、直接サービス運営にあたっているケースが、複数、存在します。
    このように、上場企業が運営する不動産クラウドファンディング・サービスが多数ある、という点は、投資サービス利用にあたり、運営会社の財務力・内部統制力等を重視する投資家にとっては、ひとつのメリットとなり得ます。

  • 少額から投資が出来る:
    国内の不動産クラウドファンディング・サービスの大半が、1口あたり数万円程度(一般的には、1万円)の少額から、各ファンドに対して投資を行えるように、サービス設計が為されています。
    アパート経営やマンション投資のような、いわゆる現物不動産投資の場合、数千万以上の投資コストがかかることが一般的ですから、この点は、「すぐにはまとまった投資資金を用意することは難しいし、投資のために借入をすることにも抵抗がある。ただし、不動産投資自体には、興味がある」というユーザー層を、不動産クラウドファンディングが惹きつけている要因の一つと言えます。

不動産投資クラウドファンディングにおける利益とは

株式会社エボルゾーン運営の不動産クラウドファンディング「ASSECLI」(アセクリ)のファンド例。6パーセント~7パーセントの想定分配率が提示されています。実際に分配された分配利益が、不動産クラウドファンディングにおける「利益」に相当することとなります。
画像引用元:https://assecli.com/

私たち個人投資家が、不動産クラウドファンディング投資を行い、出資したプロジェクトが順調に推移すると、運用期間中、もしくは、償還のタイミングで、不動産事業者から、分配金が送金されてきます。
この「分配金」が、不動産クラウドファンディング投資における、「利益」に相当します。

不動産クラウドファンディング投資における、目安の利益額ですが、

  • ほとんどの不動産クラウドファンディング業者で、
  • 予定分配率が、低いケースで、2パーセント~3パーセント前後、
  • 高い場合は、10パーセント弱程度で、

提示されています。

例えば、総資産のうち、100万円程度を、不動産クラウドファンディングに投資し、出資したファンドがいずれも順調に償還し、かつ、出資したファンドの分配率が、年率換算5パーセントであった場合、年間の利益額は、100万円×5パーセント=5万円程度、となります。
※なお、実際に不動産クラウドファンディング業者から送金されてくるのは、源泉所得税等を控除した、残りの金額、となります。

不動産投資クラウドファンディングで生じた利益にかかる税金の仕組み

不動産クラウドファンディング投資を経て得た利益についても、他の所得と同様、課税対象となります。

不動産投資クラウドファンディングで得た利益は、「雑所得」に相当

所得税法で、所得は、下記のように複数の分野に分類される仕組みとなっています。

  1. 利子所得
  2. 配当所得
  3. 不動産所得
  4. 事業所得
  5. 給与所得
  6. 退職所得
  7. 山林所得
  8. 譲渡所得
  9. 一時所得
  10. 雑所得

このうち、不動産クラウドファンディング事業者から送金を受けた分配金は、所得税法上の「所得分類」でいうと、「雑所得」に該当することとなります。

税金の額は、「総合課税」で決まる

そして、不動産クラウドファンディング投資の利益に対して課される、実際の税金の多寡は、「総合課税」によって決定されることとなります。
すなわち、給与等の所得と合算して、税額が決められる、という仕組みとなっています。

※上場企業株式投資で得た利益のように「申告分離課税」を活用することは、不動産クラウドファンディング投資で得た利益の場合、出来ません。

給料の高い人は、不動産クラウドファンディングの分配金にも、高い税金が課せられる可能性がある

上記したように、不動産クラウドファンディングの利益(分配金)は、総合課税の対象とされています。
このため、

  • 給与所得等が高く、
  • すでに、高い税率のもと、高額の税金を支払っている人の場合、
  • 不動産クラウドファンディングの利益金(分配金)に対しても、高税率のもと、高い税金が課せられることとなる場合があります。

高所得者が不動産クラウドファンディング投資を始める場合、あらかじめ、上記の税務リスクについて、確認をしておく必要があります。

不動産投資クラウドファンディングにおいて考え得る節税策

不動産クラウドファンディング投資において必要経費となり得る、下記のような経費を、不動産クラウドファンディング投資上の損失として計上し、節税を図ることが出来る、とする説も、インターネット上には掲載されています。

  • 不動産クラウドファンディング業者が開催するセミナーへ参加した際の、移動交通費
  • 不動産クラウドファンディング(オンライン形式)に出資するために利用した、インターネット通信料・利用料
  • その他、不動産クラウドファンディングについて情報収集を行った際の書籍代や、用具費用等

ただし、いずれも、課税当局による実地調査において、否認される恐れがありますので、詳しくは、あらかじめ、税務当局や、税理士・公認会計士等の税務専門家へと相談を行う必要があります。

税制改正が実現すれば、不動産投資クラウドファンディングは更なる人気を得るかも

例えば上場企業株式投資の場合、損失の繰り越しが認められているため、単年で投資上の損失が生じたとしても、翌年以降の節税のために、その損失を繰り延べすることが可能です。
また、不動産投資の場合、建物の減価償却費などによって生じた赤字を、その他の所得(例えば、給与所得)との間で、損益通算することが出来ます。
しかしながら、不動産投資クラウドファンディングの場合、上記のような税務上の優遇が、一切、講じられていません。

不動産クラウドファンディングのスキームを活用した、空き家問題の解決や、投資市場の活性化は、国の施策の方向性と一致する部分が多くあります。
不動産クラウドファンディングを展開している事業者各社のロビー活動等によって、不動産クラウドファンディング投資家にとって有利な方向へと、税制改正が実現すれば、不動産クラウドファンディングは、私たち個人投資家にとって、より身近な投資スタイルとなるものと、期待しています。

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