「初心者でも簡単に不労所得」は大嘘？不労所得に纏わる様々な嘘を大検証

不労所得の王道「不動産投資」に纏わる5つの嘘

不動産投資の「貯蓄効果」は嘘

不労所得の作り方として、不動産投資は、昔から、根強い人気を誇っています。
そんな不動産投資を誘う謳い文句の1つとして、「不動産投資は、一種の貯蓄にもなる」と言うものがあります。

例えば、1億円の借り入れをして、新築アパートを建築した場合、その後、3,000万円の返済を終え、残債務が7,000万円となった時点で、同物件を、1億円で売却することができた場合、7,000万円の残債務を返済した後も、手元には、3,000万円が残ることとなります。

すなわち、同物件を建築して以降、賃料収入を得ながら、3,000万円を貯蓄してきたのと、実質的には、同じ効果が得られる、と言う考え方です。

しかしながら、この理屈には、1つ、大きな嘘があります。

基本的には、不動産と言うものは、新築して以降、月日の経過とともに、価値が低下していくものであり、1億円で建築したアパートが、借入額の3分の1程度の返済を終えた時点で、今なお、建築当初、すなわち新築時と全く同じ、1億円で売却できるかどうかは、極めて不明瞭です。

実際には、建築後、ある程度の年数が経過し、建物部分の減価償却も進んでいることを考慮すれば、少なくとも、1億円よりは一定程度目減りした価格で、売買が成立することが一般的でしょう。

このため、不動産投資について、「貯蓄と同じ効果がある」と言う言い方には、1つの嘘が含まれていることがわかります。

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参考：
不労所得の種類とは｜タイプ別不労所得のメリット＆デメリットも徹底比較

「不動産投資はインフレに強い」も嘘

同じく、不労所得の作り方として、不動産投資を推奨する人がよく主張するのが、「不動産と言う実物資産を保有していれば、物価高騰(インフレ)にも強いポートフォリオを作れる」と言うものです。

確かに、不動産の賃料や売却価格は、市中の物価と、一定程度連動する傾向があります。
景気が拡大することによって、インフレーションが進めば、自然と、物件の月額賃料や売却価格も、少しずつ、高くなる傾向があります。

しかしながら、無条件に、すべての不動産が、インフレに大して連動する傾向を持っているか、というと、必ずしも、そうとは言い切れないのが実情です。

特に、地方都市に建築された賃貸向け物件等の場合、人口の過疎化とともに、賃貸需要も少しずつ減衰していき、賃料をある程度下げていかないことには、なかなか空室を埋められない、などと言う事態も、実際に頻出しています。

物件の入居率がなかなか上がらず、月額の賃料が伸び悩んでいる以上、建物の売却価格も、自然と、それに連動するようにして、下落しがちであり、地方の不動産オーナーは今、様々な悩みを抱えながら、難しい不動産運営を強いられているのが実情です。

こうした実態を踏まえれば、「不動産投資はインフレに強いから安全だ」などと無条件で礼賛する主張には、一抹の嘘が含まれていることがわかります。

不動産投資は初心者でも取り組みやすい、は嘘

不動産を通じて不労所得を手にしようと考えている人たちは、これまで様々な書籍などで「不動産投資は、サラリーマン投資家や、投資初心者でも、ある程度安心して取り組める」などといった文言を目にしたことがあるでしょう。

しかしながら、不動産投資は、必ずしも、

• 不労所得について勉強を始めたばかりの、投資初心者や、
• サラリーマン投資家のような、いわゆる「兼業投資家」にとって、

簡単に不労所得を稼ぎ得るような、生ぬるい競争環境ではありません。

投資用不動産を開発・販売している企業の中には、上場企業もありますが、彼らにとって、不動産投資によって不労所得を蓄積しようと考えている人たちは、単なる顧客に過ぎません。

抱えている情報の質や、その量においても、投資用不動産の開発・販売を長く手掛けてきた専門業者と、つい先日から不労所得の蓄積に興味を覚え始めた個人投資家との間では、雲泥の差があります。

結局のところ、不動産投資初心者は、このような投資用不動産開発・販売業者の、いい「カモ」にされてしまう、と言うケースが、数多く散見されます。

また、中古の物件を売買する場合においても、

• 不動産投資において不動産を取得する、と言う事は、
• 必ず、その売り手が存在する、

と言うことを忘れてはなりません。

特に、その売り手が、長らく不動産投資に従事してきた敏腕投資家である場合、様々な理由から、その不動産に対して、将来性や魅力を感じることができなくなったからこそ、当該不動産を手放そうとしているわけです。

なぜ、その投資家が同物件を手放そうとしているのか、そのより深い理由を知ることができない以上、どうしても、ベテラン投資家から見れば、新米投資家は、良いカモ、と映ってしまうわけです。

こうした事情を鑑みれば、「不動産投資は、投資初心者の不労所得の作り方として、お薦めである」と言うのは、嘘であることがよくわかります。

「サブリースを使えば安心・安全」も大嘘

不動産投資によって不労所得を作っていく場合、物件の空室リスクは、最も大きなリスクの1つといえます。

その点、「不動産会社が提供しているサブリース契約を利用すれば、空室リスクを下げることができて安心なのではないか」と考えている投資家も、少なくありません。

しかしながら、不動産会社が提案するサブリース契約には、実際問題として、様々なデメリットがあります。

• サブリース会社の提供する家賃保証率は、概ね、80～90%が相場。すなわち、賃料全体のうち、1割から2割程度が、サブリース会社の収益となってしまう。
• 一般的に数年おきに、保証家賃の見直し交渉があり、その都度、保証賃料が下がるケースが多い。
• なかには、長期家賃保証を掲げておきながら、会社の経営状況悪化を契機に、既存オーナーに対して突然保証賃料の減額を求めたケースもある。
• 賃貸向けアパートの新築直後や、既存の入居者の退去後に、概ね1か月～半年程度の、家賃保証の免責期間を設けているサブリース会社もある。
• 入居者付けも、サブリースを提供する不動産管理会社で行うため、オーナー自ら、入居者を選ぶことができない。結果として、問題のある借主が入居してしまうこともある。
• サブリースを提供している不動産会社自体が倒産してしまえば、家賃保証が反故になる可能性が高い。
• 入居者確保のため、というのを口実に、サブリース会社から、物件の設備更新や、外壁工事などを求められることがある(工事にかかる費用は、物件オーナーが負担する)。

サブリース契約には、主に上記したようなデメリットがあり、必ずしも、投資家向けに作られた、万全の策であるとは、到底言えません。

「不動産投資における空室リスクを回避するには、サブリース契約を利用すれば万全である」などと言う言い分には、大きな嘘が含まれていることがわかります。

「低金利でチャンス」も嘘

同じく、不動産投資によって不労所得を作っていこうと考えている人の中には、これまでに、投資用不動産の開発・販売業者の担当営業マンから、「今は低金利ですから、ローンを組んで不動産を取得しておくチャンスですよ」などといった誘い文句を聞いたことがあるでしょう。

しかしながら、実際にローンを組む前によく考えておく必要があるのが、

• 不動産販売業者や、ローン提供会社が基本的に薦めてくるのは、「金利変動型」のローン商品であり、
• 変動金利と言うものは、今後上がっていく可能性が極めて高い、

と言うことです。

特にここ数年から十年程度の間は、歴史的と言ってもいいほどの低金利の水準が続いており、今後は、金融引き締めなどの流れにつられて、金利が上昇していくであろう、という見方が、もはや定着しています。

また、こうした事情を受け、投資家の中には、「変動金利でローンを組むと危ないから、長期の固定金利で借りれば良いのではないか」と考える人もいるでしょう。

しかし、長期固定金利で、不動産投資用のアパートローンを借りる場合、その後、ローン期間中に、物件を売却して、残債務を繰り上げ返済する場合、資金の貸し手に対して、違約金が生じてしまうケースもあるため、注意が必要です。

このようにして考えると、今は低金利だから不動産投資のチャンス、というのも、一種の嘘である、と言うことがよくわかります。

「ポイントサイト活用で不労所得ゲット」の嘘

「ポイ活なら、高額案件も稼ぎやすい」という嘘

ポイントサイトを利用したポイ活によって不労所得を作っていこうと考えている人の場合、これまでに、ポイ活を推奨するブログやSNSなどから、「ポイ活なら、高額案件も多いから、初心者でも不労所得を稼ぎやすい」などといった誘い文句を見聞きしたことがあるでしょう。

しかしながら、ポイントサイトに掲載されている、

• クレジットカードの作成や、
• 不動産投資の面談、

などといった、いわゆる高額案件は、いずれも「初回限定」とされており、複数回にわたって、同じ案件で稼ぎ続ける事はできないような仕組みとなっています。

また、高額の報酬が提示されている案件の場合、当然のことながら、広告費を支払う広告主側の企業も必死ですから、実際にこなすのが難しい、かなりハードルの高い広告案件が掲載されていることが一般的です。

また、実際にポイ活に取り組んでいるユーザの口コミ等によれば、こうした高額案件に限って、「なかなか、ポイントサイト運営会社から、承認が下りない」などといった声も、数多く聞かれています。

さらに、案件によっては、掲載しているポイントサイトによって、報酬額が異なるケースも少なくないため、ユーザー側で、複数のポイ活サイトを横断比較する手間もかかります。

こうした事情をよくよく考慮すれば、「ポイ活サイトを利用すれば、高額案件も多いので、不労所得の蓄積が簡単にできる」などと言うのは、大きな嘘であることがわかります。

「コツコツ系の案件でもしっかり稼げる」の嘘

ポイ活サイトの中には、

• ログインするだけで、一定のポイントが付与されたり、
• ポイントサイトが、主にWebサイト上で提供している、無料で遊べるゲームなどで遊ぶだけで、幾ばくかのポイントが付与される、

などといったサービスを提供しているケースもあります。

そして、ポイントサイトを活用した不労所得蓄積を薦めるブログやSNS等の中には、「ポイ活では、コツコツ型の案件も多いので、時間をかければ、不労所得の蓄積につながる」などと、そうしたサービスの利用を推奨しているケースもあります。

しかしながら、実際にこうした案件をよくよく吟味して見ればわかりますが、

• これらの案件によって付与されるポイントは、多くても数円程度と、極めて低く、
• それにも関わらず、投入しなければならない時間量は、一定程度以上となるので、

得られるメリットと比較した際、時間効率が極めて悪く、とてもではありませんが、こうした案件を中心に不労所得を実際に蓄積していくのは、極めて困難と言わざるを得ません。

こうしてみれば、「ポイ活サイトを使って、コツコツと不労所得を蓄積する」などと言うのは、嘘であり、非現実的であることがわかります。

「貯めたポイントはいつでも使える」の嘘

国内でサービス展開している大半のポイントサイトが、「貯めたポイントは、いつでも様々なサービスに利用できるのでお得」などと言って、自社サービスを宣伝しています。

しかしながら、実際にポイ活に取り組む前に、よく把握しておかなければならないのが、ポイントサイトによって、ポイントの「最低交換額」と言うものが定められている、と言うことです。

様々な案件に取り組んだとしても、なかなかポイントが蓄積されず、結果的に、いつまでたっても最低交換額まで達しない、などと言うポイ活ユーザーも、数多くいると言うことを、忘れてはなりません。

また、ポイ活で貯めたポイントには、サイトごとに、有効期限が定められていることもあるので、注意が必要です。

中には、半年程度ログインしないと、それまでに貯めたポイントがすべて無効化されてしまう、なると言う、厳しい利用規約を提示しているケースもあるため、各ポイントサイトごとのポイント有効期限契約に関して、よくよく確認しておく必要があります。

さらに、ポイントサイトが、何者かの不正アクセスによって被害を受けたり、ポイ活に取り組んでいるユーザーのマイページに、悪意を持った第三者が不正ログインしてしまうような事態があった場合、それまで一生懸命貯めたポイントが、外部に流出し、復旧ができなくなる、などといった事態も想定されます。

こうした点を考えれば、「ポイントサイトで貯めたポイントは、いつでも確実に使えるので、安心・便利だ」などと言うのは、大きな嘘であることがわかります。