国土交通省から不動産特定共同事業者許可を受けている不動産クラウドファンディング事業者一覧は

寄稿者紹介

個人投資家Y.K氏。
2018年初旬からクラウドファンディング投資(主に融資型)を始め、約3年が経過。
合計20社以上のクラウドファンディング投資事業者に投資口座を開設し、累計投資額は400万円以上。
30代男性会社員・首都圏在住。

不動産クラウドファンディングとは

不動産クラウドファンディングは、

  • 新たに不動産(投資対象不動産)を取得し、利益を得たい、と考えた不動産事業者が、
  • インターネットを活用し、クラウドファンディング形式で、広く投資家から資金を集め、
  • 募集した資金を原資にして、投資対象不動産を購入し、
  • ファンドの運用期間中、投資対象不動産から得た、賃料収入や、投資対象不動産を最終的に売却する際に受け取る、売却代金等を原資にして、
  • 投資家(及び、自身も共同出資している場合は、自身)に対して、利益分配を行う、

というスキームです。

投資家サイドから見た、不動産クラウドファンディングのメリット

私たち個人投資家の立場から見れば、不動産クラウドファンディングへの投資には、主に、下記のようなメリットがあります。

①提示されている期待利回りが高い

不動産クラウドファンディングにて募集されているファンドの期待利回りは、不動産クラウドファンディング事業者や、具体的なファンドの内容によって、千差万別ではありますが、概ね、年率換算(ただし、税引き前)数パーセント~10パーセント弱程度の、高い期待利回りが提示されていることが一般的です。

こうした期待利回りは、同じく不動産に対して小口投資できる仕組みとして知られているリート(主に上場リート)の平均利回りよりも高いですし、アパート経営やマンション投資、といった、現物不動産投資の期待利回りと比較しても、さしたる遜色はありません(※)。


(※)ただし、不動産クラウドファンディングの場合、提示されている期待利回りは、あくまでも、「税引き前」であることに留意が必要です。
不動産クラウドファンディング投資の場合、上場リート投資と違い、分配金は、「雑所得」に該当し、総合課税の対象とされます(申告分離課税は利用できません)。
このため、給与所得等の大きい投資家の場合、税率が高く、税引き後の利回りは、税引き前の期待利回りを、大きく下回ってしまう場合があります。

②不動産に少額から投資できる

基本的に、不動産に対して投資する場合、少なくとも数百万円~数千万円程度、物件やエリアによっては、数億円規模の投資費用が必要となることが珍しくありません。
特に近年、首都圏を中心とした不動産の価格は高止まりを続けており、「現金一括で不動産を取得する」と考える投資家は、基本的に、稀です。

さらに、スルガ銀行の不正融資問題や、東証一部上場企業「TATERU」による、融資資料改ざん問題等を受けて、地方銀行を中心とした金融機関は、サラリーマン投資家向けのアパートローン供給に、消極的な姿勢を見せています。
このため、数年前までは当たり前だった、「融資を受けて、不動産投資をする」という構図もまた、崩れつつあります。

こうした中、不動産クラウドファンディングであれば、各事業者それぞれ、原則として、1万円~10万円程度の少額から、ファンドへの出資を「可」としています。
現物不動産投資と違って、まとまった投資資金を用意する必要が無い、という点は、特に若年層投資家にとっては、不動産クラウドファンディングの大きなメリットと言えます。

③投資家登録から出資、分配金の受け取りまで、全ての手続きがインターネットで完結する

不動産クラウドファンディングに実際に投資するためには、

  • 気に入った不動産クラウドファンディング事業者に対して、「投資家登録」(=投資用口座の開設)を行い、
  • その後、個別のファンドに対して、出資申込を行い、
  • 出資が成立すれば、不動産クラウドファンディング事業者との間で、「不動産特定共同事業契約」を締結する、

という手続きを踏む必要がありますが、不動産クラウドファンディング(=電子取引業務の許可を受けた、不動産特定共同事業)の場合、上記の全てのプロセスが、インターネットで完結します。

インターネットにつながる環境さえあれば、パソコンはもとより、手元のスマートフォンからでも、出資手続きを終えることが出来ます。

④「優先劣後スキーム」が採用されている不動産クラウドファンディング事業者が多い

国内の不動産クラウドファンディング事業者の大半が、

  • サービス運営会社の「共同・劣後出資」によって、
  • 投資家の「優先出資」元本が、一定程度まで(※)保護される、

「優先劣後スキーム」が採用されています。

仮に、ファンドの運営に損失が生じてしまったとしても、その損失が、不動産クラウドファンディング事業者の劣後出資幅までに収まれば、投資家の優先出資元本については、毀損を免れる、という仕組みであり、投資家目線からは、元本の安全性が(比較的)高まる、というメリットがあります。


(※)優先劣後スキームによる(投資家の)元本保護は、あくまでも、「損失が、不動産クラウドファンディング事業者による劣後出資額未満に収まれば」という前提条件付きである点に、留意を要します。
また、優先劣後スキームの採用自体は、不動産特定共同事業法によって義務付けられたものではありませんから、国内の不動産クラウドファンディング事業者の募集済ファンドの中には、優先劣後スキームを不採用としているケースも散見されます。

不動産クラウドファンディングにおける優先劣後スキームについて詳しくは、別記事をご覧下さい。

不動産事業者から見た、不動産クラウドファンディング活用のメリット

逆に、不動産クラウドファンディング事業者の視点から見ると、不動産クラウドファンディング活用には、主に下記のようなメリットがあります。

①新たな資金調達チャネルの獲得につながる

不動産事業者としては、これまで、不動産取得のための資金調達手法としては、

  • 銀行を始めとする金融機関からの借り入れ(融資)か、
  • (上場企業等の場合)市場からの調達(直接金融)か、

という、2者択一を迫られてきました。

銀行から融資を受ける場合、仮に、新たに取り組む不動産プロジェクトが失敗に終わったとしても、不動産事業者としては、銀行に対し、借入金の元本、及び利息を、耳を揃えて返済しなければならない、という制約があります。
また、上場する等して、株式市場や、エクイティ投資家から、資金調達を行う場合、不特定多数の投資家に議決権が付与されることにより、経営が不安定化したり、株式の希薄化によって、既存投資家にデメリットが生じる、等といったリスクがありました。

この点、不動産クラウドファンディングを活用して、全国の個人投資家から、資金調達を行う場合、

  • 銀行融資を違って、もしも、不動産プロジェクトが失敗に終わったとしても、不動産特定共同事業者としては、自身が出資した「劣後出資」分の損失だけを許容すれば済みますし(=調達の「ノンリコース性」が強い)、
  • 投資家は、あくまでも、個別のファンド(組合)への、出資持分を保有するだけ、ですから、議決権付与などの問題も生じません(=匿名組合型の場合)。

不動産クラウドファンディングの活用によって、不動産事業者としては、極めて低リスクで資金調達を行えることとなる関係上、これまで自己資金(ないしは、自分が借り手となって銀行から調達する資金)では取り組みづらかった、高リスクな案件にも、積極的に取り組みやすくなる、という利点があります。

②将来的に自社物件を買ってくれるかも知れない投資家を、早期に囲い込むことが出来る

一部の、悪質な投資用不動産開発・販売業者による、しつこい投資勧誘や、上述したような、不動産担保ローン(融資)に関するネガティブな報道の影響もあり、昨今、会社員等の若年投資家の間で、「アパート経営」や「マンション投資」といった現物不動産投資への一大ブームは、冷めつつあります。

こうした中、投資用不動産開発・販売が本業とする不動産事業者の間で、新たな投資家の獲得競争は、熾烈さを増しています。

世間には、

  • 不動産投資自体に興味はあるが、
  • すぐに、まとまった投資資金を用意することは難しいし、
  • ましてや、投資のために、借金をするつもりはない

上記のように考えている投資家は、少なくありません。

不動産事業者としては、不動産クラウドファンディングに参入し、「小口から実施出来る不動産投資」を提案することで、そうした投資家層を、より早期に、将来的な自社顧客の候補として、囲い込み、リスト化しておくことが可能となります。


参考:
不動産クラウドファンディングによる資金調達のメリットは|他のクラウドファンディング類型との違いも

国土交通省とは



引用元:国土交通省

国土交通省は、

  • 日本の国土の、総合的、かつ、体系的な利用、開発、そして保全、
  • 上記の実現のために必要な社会資本の、整合的な整備、
  • 交通関係政策の推進、
  • 気象業務の発展、
  • 海上の安全、および治安の確保

などを、総合的に担う官庁。
中央省庁等改革の一環として、2001年1月6日に、旧4省庁(北海道開発庁、国土庁、運輸及び建設省)を母体として設置されました。
主要幹部には、

  • 国土交通大臣:赤羽 一嘉氏
  • 国土交通副大臣:岩井 茂樹氏
  • 国土交通副大臣:大西 英男氏
  • 国土交通大臣政務官:小林 茂樹氏
  • 国土交通大臣政務官:朝日 健太郎氏
  • 国土交通大臣政務官:鳩山 二郎氏

等が名を連ねています(令和3年1月5日現在)。


参考:
国土交通省

不動産クラウドファンディングを行うには、国土交通省等から許可・登録を受ける必要がある

不動産事業者が、不動産クラウドファンディングを実施(=不動産特定共同事業を実施)する場合、あらかじめ、国土交通省、ないしは、都道府県知事から、許可(不動産特定共同事業の場合)や、登録(小規模不動産特定共同事業の場合)を受けておく必要があります。

国土交通省から許可を受けている不動産クラウドファンディング事業者一覧

令和2年12月末時点で、金融庁長官・国土交通大臣から、不動産特定共同事業者許可を受けている事業者は、全部で75社。
このうち、実際に不動産クラウドファンディング・サイトを立ち上げ、ファンド募集を行っているなど、投資家にとって馴染みの深い事業者としては、下記のようなものがあります。

プロパティエージェント株式会社



引用元:プロパティエージェント株式会社

東証一部上場(証券コード:3464)の不動産開発販売事業者、プロパティエージェント株式会社(東京都新宿区西新宿6-5-1 新宿アイランドタワー41階)の、不動産特定共同事業許可(第1号・2号・3号事業者。電子取引業務含む)は、金融庁長官・国土交通大臣第90号。
当該許可に基づき、プロパティエージェント社は、不動産クラウドファンディング・サービス「Rimple」を展開しています。

トーセイ株式会社



引用元:トーセイ株式会社

同じく、東証一部上場企業(証券コード:8923)の不動産事業者(不動産流動化事業、開発事業、賃貸事業、ホテル事業等)、トーセイ株式会社(東京都港区虎ノ門四丁目2番3号)も、金融庁長官・国土交通大臣から、不動産特定共同事業(第1号事業者・第3号事業者・第4号事業者。このうち、第1号事業および第4号事業においては、電子取引業務を含む)の許可を受けており、当該許可に基づき、不動産クラウドファンディング・サービス「TREC FUNDING」を展開しています。

その他

融資型クラウドファンディング(ソーシャルレンディング)「CRE Funding」に投資をしている人ならば、

  • 株式会社シーアールイー(東京都港区虎ノ門2-10-1 虎ノ門ツインビルディング 東棟19階)や、
  • ストラテジック・パートナーズ株式会社(東京都港区虎ノ門2-10-1 虎ノ門ツインビルディング東棟14階。株式会社シーアールイーの100パーセント子会社)、

といった企業名を聞いたことがあるでしょう。
こうした企業も、金融庁長官・国土交通大臣から、不動産特定共同事業許可を受けています。

(国土交通省ではなく)都道府県知事から許可を受けている不動産クラウドファンディング事業者一覧

都道府県知事から、不動産特定共同事業の許可を受けている事業者は、令和2年末の時点で、全国に102社。
このうち、クラウドファンディング投資家にとって馴染みのある企業名としては、下記のような物があります。

株式会社ブリッジ・シー・キャピタル



引用元:株式会社ブリッジ・シー・キャピタル

株式会社ブリッジ・シー・キャピタル(東京都中央区銀座2-16-11 片帆ビル3階)は、国内の不動産クラウドファンディング業界大手「creal(クリアル)」の運営会社。
不動産特定共同事業の許可については、東京都知事から、第1号、及び第2号、そして、電子取引業務の許可を受けています(東京都知事 第112号)。

FANTAS technology株式会社



引用元:FANTAS technology株式会社

不動産クラウドファンディング・サービス「FANTAS funding」(ファンタス・ファンディング)を展開しているFANTAS technology 株式会社(東京都渋谷区恵比寿4-3-8 KDX恵比寿ビル5F)。
東京都知事から、不動産特定共同事業第1号、及び電子取引業務の許可を得ています。

穴吹興産株式会社



引用元:穴吹興産株式会社

香川県高松市に拠点を置く、総合不動産事業者、穴吹興産株式会社(東証一部上場)は、不動産クラウドファンディング「ジョイントアルファ」の運営会社でもあります。
香川県知事から、不動産特定共同事業第1号、第2号、及び、電子取引業務の許可を受けて、事業を展開しています。

株式会社プレミアムバリューバンク



引用元:株式会社プレミアムバリューバンク

不動産小口化事業、アセットマネジメント事業、デベロップメント事業等を手掛ける、株式会社プレミアムバリューバンク(東京都港区北青山3-2-5 NH青山ビル4階)。
同社は、東京都知事から、不動産特定共同事業第1号・第2号、及び、電子取引業務の許可を受け、不動産クラウドファンディング・サービス「ASSECLI」(アセクリ)を運営しています。

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