不動産クラウドファンディングによる資金調達のメリットは|他のクラウドファンディング類型との違いも

寄稿者紹介

個人投資家Y.K氏。
2018年初旬からクラウドファンディング投資(主に融資型)を始め、約3年が経過。
合計20社以上のクラウドファンディング投資事業者に投資口座を開設し、累計投資額は400万円以上。
30代男性会社員・首都圏在住。

不動産クラウドファンディングによる資金調達が活性化している理由

今般、不動産事業者が不動産クラウドファンディング(不動産特定共同事業)に新規参入するケースが増えています。

中小・ベンチャークラスの不動産事業者のみならず、トーセイやプロパティエージェント、穴吹興産など、東証一部上場クラスの不動産企業が参入するケースも増加しており、個人投資家の出資需要も旺盛です。

なぜ、不動産事業者の間で、不動産クラウドファンディングによる資金調達が、ここまで活性化しているのでしょうか。
私が思うに、その理由は主に下記3つです。

  • 不動産事業者が、リスクを出来るだけ軽減して、新案件に取り組むため
  • 不動産クラウドファンディングを活用すれば、融資よりも容易に資金調達が出来るため
  • 新たな投資家層の獲得につながるため

それぞれ、詳しく見て参りましょう。

クラウドファンディングによる資金調達を通して、リスクを軽減し、新規プロジェクトに取り組みたい

不動産事業者としては、不動産クラウドファンディングを活用し、投資家の出資金を組み入れた形で不動産プロジェクトをスタートすれば、100パーセント自己資金で不動産プロジェクトを開始するよりも、遥かに低リスクで、不動産取得などを行うことが可能です。

実際、不動産クラウドファンディングを実施するにあたり、不動産事業者としては、投資家に対して、元本保証を行う必要はありません。
投資家は、元本割れのリスクを(少なくとも形式上は)許容したうえで、出資を行ってくれるわけですから、不動産事業者としては、借り入れ等とは違い、ある程度心理的な余裕をもって、資金調達を行うことが可能です。

不動産クラウドファンディングを活用すれば、融資がつきづらい案件でも、資金調達が可能

不動産クラウドファンディング事業者が公開している案件情報を見ると、

  • 築年数が経過しており、建物の減価償却が完了済で、担保価値が出にくい物件や、
  • 建築法上の不適合事由があり、その改善を計画している案件、
  • 建築関係の書類が揃っていない案件(完了検査を受けていない建物等も含む)などが、

投資対象物となっているケースが、複数、存在していることが分かります。

一般的に言って、こうした物件を取得するための資金は、銀行からの融資では、調達しづらいのが現実です。
ただし、「ビジネス」としての観点から見れば、

  • 税務上はもはや「無価値」となっている上物(建物)も、リノベーションを施せば、バリューアップが可能だし、
  • 建築法上の不適合事由も、建築士等を交えて、適切なステップを踏めば、クリアすることが可能、
  • 完了検査を受けていない場合も、建築士の知見を活用し、書類作成等の業務を忌避しなければ、対処可能、

等というケースは、たくさんあります。

不動産クラウドファンディングによる資金調達が真骨頂を発揮するのは、まさに、このようなケースです。
空き家の再生プロジェクトや、古民家のリノベーション案件など、「銀行からの資金調達は難しいが、クラウドファンディングを活用すれば、資金調達が実現できる」というケースが、多数、日の目を浴びています。

クラウドファンディング実施を通して、知名度向上・新規顧客開拓が期待できる

不動産クラウドファンディング事業を展開している不動産業者の、ホームページ(会社概要等)を確認すると、不動産クラウドファンディングとは別に、

  • 賃貸管理業や、
  • 不動産売買、
  • 不動産投資コンサルティングなど、

様々な、不動産関連ビジネスを展開していることが分かります。

そして、多くの不動産事業者が力を入れているのが、個人投資家を相手にした、不動産投資サポート・ビジネスです。
具体的には、自社で開発したマンション物件などを、個人投資家に対し、区分所有物件として販売したり、自社ブランドの1棟アパート(新築)を、投資家に対して販売する、といった事業です。

こうした、個人投資家向けの、不動産開発・販売事業は、不動産事業者にとって、極めて利益率の高いビジネスであり、各事業者は、優良な個人投資家(=銀行融資を受けやすく、自己資金の用意も出来る投資家)の獲得に必死です。

不動産事業者としては、少額から投資できる不動産クラウドファンディングをきっかけにして、様々な個人投資家との間に接点を持ち、ゆくゆくは、自身が運営している、より利益率の高い不動産開発・販売事業の優良顧客として、投資家を教育していきたい、という思惑もあるでしょう。

不動産クラウドファンディング事業者による資金調達事例

昨今、個人投資家からの、不動産クラウドファンディングへの関心は、高まる一方で、それに比例するようにして、国内の各不動産クラウドファンディング事業者の資金調達実績も、積み上がりつつあります。

クリアル(creal)の資金調達状況



画像引用元:クリアル(creal)

プレスリリースによれば、国内不動産投資クラウドファンディング大手「creal」の場合、サービス開始以来の、累積での資金調達額は、既に70億円を突破しています。
ファンド件数ベースでは、2021年1月の時点で、既に累計36ファンドを募集、その全ファンドにて満額募集を達成しています。

2021年2月には、約15分間で、4億6,000万円の資金調達を完了した旨も、明らかにされています。

東証一部上場「穴吹興産」の資金調達事例

穴吹興産株式会社は、自身が運営する不動産クラウドファンディング「ジョイントアルファ」にて、2月15日、3ファンドを同日募集開始し、いずれのファンドも、当日中に満額の募集を達成、合計で9,500万円強を、1日以内に資金調達した旨を公表しています。

東証一部、「トーセイ」の資金調達事例

トーセイ株式会社(東京都港区虎ノ門4丁目2番3号)もまた、不動産クラウドファンディング(TREC Funding)を展開しています。
これまでに募集された2ファンドは、いずれも満額募集を達成しており、資金調達額は、2ファンド合計で、4億8,000万円強に達しています。

不動産事業者が不動産クラウドファンディングによる資金調達を実施するための必要事項

不動産事業者が、不動産クラウドファンディングを介して資金調達を行う(=不動産特定共同事業を営む)場合、行政への許可申請、ならびに、サービスを遂行するためのシステム開発が必要となります。
それぞれ、確認して参りましょう。

不動産クラウドファンディングの許可申請

不動産クラウドファンディングを行う場合、事前に、都道府県、もしくは、国土交通省に対して、許可申請を行い、許可を受ける必要があります。
許可申請自体は、行政書士や、行政書士法人、弁護士法人などに委託することが可能です。
勿論、手数料がかかりますし、申請が受理されるまでの期間も、半年以上かかるケースが多いようです。

不動産特定共同事業運営のためのシステム整備も必要

不動産クラウドファンディングを事業として行うためには、上述の許可取得は勿論のこと、事業を順調に遂行するためのシステム整備も必要となります。
自社でエンジニアを雇用し、ゼロからシステム開発を行うのはかなり大変ですが、不動産クラウドファンディングのシステム開発を受託する企業も数多く存在します。
また、既に不動産クラウドファンディングを自社展開している企業が、システム部分のOEM展開を請け負うケースもあります。


参考:
不動産クラウドファンディングのシステム開発について

各種クラウドファンディングからの資金調達との違い

「クラウドファンディング」と言っても、その類型には、様々なものがあります。
不動産クラウドファンディング以外にも、

  • 融資型クラウドファンディング(ソーシャルレンディング)や、
  • 購入型クラウドファンディング、
  • 株式投資型クラウドファンディングなどがありますが、

それぞれの資金調達スキームの違いを、確認しておきましょう。

融資型クラウドファンディングからの資金調達との違い

不動産事業者が、融資型クラウドファンディング(ソーシャルレンディング)から資金融資を行う、という場合、

  • ソーシャルレンディング事業者に、資金融資を申し込むか、
  • 自身がソーシャルレンディング事業者となり、ファンド募集を行い、資金調達する、

上記2つのスキームがあり得ます。

ソーシャルレンディング事業者に資金融資を申し込む場合

ソーシャルレンディング事業者は、「預金業務は行わない、貸金業者」、すなわち、ノンバンクの金融機関です。

  • 融資審査が柔軟であり、創業から間もない企業や、損益が思わしくない企業でも、融資を受けられる場合がある。
  • 少額・短期間の借り入れも可能
  • 繰り上げ返済も許容されているケースが多い

など、様々なメリットがある一方で、銀行等金融機関から融資を受ける場合と比較して、金利が高い、というデメリットがあります。


参考:
ソーシャルレンディングから低金利で資金調達するためのポイントは? ソーシャルレンディングでの資金調達のメリット・注意点も徹底解説

自身がソーシャルレンディング事業者となる場合

  • 事業者自身が、第二種金融商品取引業の登録を受け、
  • 併せて、貸金業の登録を受け、
  • 募った資金を、自身の子会社・関連会社などに融資する、

というスキームも、一応、存在します。
ただし、その場合、各種登録・認可を受ける手続きが煩雑であることに加えて、自身の子会社・関連会社に対して融資を行う、というスキームに対し、個人投資家からの視線が厳しくなる可能性があります。

なお、不動産事業者がソーシャルレンディング・サービスを展開しているケースとしては、東証マザーズ上場の不動産事業者「ロードスターキャピタル株式会社」が運営しているソーシャルレンディング・サービス「オーナーズブック」の事例があります。

購入型クラウドファンディングからの資金調達との違い

日本国内で人気の購入型クラウドファンディング・サービスとしては、CAMPFIREやMAKUAKEなどがありますが、こうした購入型クラウドファンディング・サービスを通じて、不動産事業者が、不動産取得資金を調達する、というのは、あまり一般的ではありません。
購入型クラウドファンディング活用の、一般例としては、

  • ハードウェア開発会社が、新製品開発費用の調達を試み、資金調達に成功した場合、支援者に対し、返礼品として、開発したハードウェアを先行提供したり、
  • 飲食店が、新規出店費用の調達を企画し、支援者に対して、優待券を提供したり、

等といったスタイルです。
不動産事業者が、賃料収入や将来の売却益を見込んで不動産を新規取得するため、というのは、趣意が異なり、かつ、購入型クラウドファンディングの場合、運営会社の手数料が高い(集まった支援金額の10パーセント~20パーセント)というデメリットもあります。

株式投資型クラウドファンディングからの資金調達との違い

株式投資型クラウドファンディングで資金調達と行っているのは、

  • 将来的なIPO(株式公開)や、
  • 事業の売却・株式譲渡(M&A)を目指している、

ベンチャー企業です。

出資している投資家においても、出資先企業が、上記したようなエグジットを果たさない限り、投資利益を得ることは出来ません。
不動産事業者が、新たな不動産取得のために資金調達を行う場としては、株式投資型クラウドファンディングは、不向きと言わざるを得ないでしょう。

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