FUEL社提供の2つの不動産クラウドファンディング「CRE Funding」と「FUELオンラインファンド」とは

不動産クラウドファンディングとは

不動産特定共同事業者が、クラウドファンディング形式で資金を募り、不動産取得等を行うことを、「不動産クラウドファンディング」と呼ぶ。
具体的なフローとしては、

  1. 不動産事業者(宅地建物取引業)が、不動産特定共同事業法に基づく許可(小規模不動産特定共同事業の場合は、登録)を受ける
  2. 不動産事業者(不動産特定共同事業者)が、自身のHP上において、ファンドの公開・募集を行う
  3. 不動産特定共同事業者は、募った資金を元手にして、不動産の取得や、バリューアップ、リノベーション等を実施
  4. ファンドの運用期間中に得た賃料収入や、売却時に収受した売却益等を原資にして、出資者に対する分配を実施する

という流れが基本となる。

不動産クラウドファンディングのメリット

不動産事業者にとっては、

  • 銀行融資を受けることが難しい案件(担保価値が見込まれない物件への投資プロジェクト等)の場合でも、クラウドファンディングによって資金調達が実施できる場合がある
  • 不動産投資の潜在顧客(すぐに多額の資金を投じて実物不動産投資を行う考えはないが、少額からのクラウドファンディング投資ならば興味がある、という投資家層)に対してアプローチすることが出来る

等といったメリットがある。

出資する投資家側にとっても、

  • 数万円程度の少額から、不動産投資に参加することが出来る
  • 提示されている期待利回りは、実物不動産投資と比べても、遜色がない
  • 実物不動産投資と違い、運用期間中の実務にタッチする必要が無い
  • 優先劣後方式によって、投資家の出資元本に対する保護が図られているケースがある
  • 上場企業(東証一部含む)が運営しているサービスもある

等といった利点がある。

不動産クラウドファンディングの注意点

投資家としては、不動産クラウドファンディングへの出資にあたっては、下記のような点に注意する必要がある。

  • (優先劣後方式が採用されていなかったり、ファンドの損失が、運営会社による劣後出資幅を超過した場合、)元本割れのリスクがある
  • 税制上の優遇措置が講じられていない(「(他分野所得との)損益通算」や「(損失の)繰り越し控除」等が認められていない)
  • ファンドの運用期間中の換金(中途解約等)が、原則として、一部事業者を除き、出来ない

また、不動産事業者としても、多くの投資家が、「途中解約不可」ルールを忌避し、短期運用ファンドを志向する関係上、長期間の運用を想定するファンドを募集しづらく、開発からエグジットまで、数年単位の運用期間を必要とする不動産プロジェクトに対し、クラウドファンディングの仕組みを活用することが難しい、というネックがある。

なお、こうしたネックを解消すべく、出資持分をブロックチェーン技術によって裏付けするSTO(セキュリティ・トークン・オファリング)スキームを採用し、出資持分の途中譲渡を可能とする試みや、敢えてファンドの中途解約を可とする事業者例などが生じている。


参考:
不動産投資型クラウドファンディングとは|仕組みやメリット、リスクについて徹底検証【不動産特定共同事業法改正も】

FUEL社概要



画像引用元:https://www.fuelgr.co.jp/

商号 FUEL株式会社
会社所在地 東京都渋谷区道玄坂1-22-9 AD-O渋谷道玄坂2階
役員構成 代表取締役細澤 聡希
代表取締役徳毛 雄一
取締役小川 喜之
取締役CTO恵比澤 賢
社外取締役織井 渉
社外取締役林 昇平
監査役太田 諭哉
事業内容 FUELオンラインファンドの運営
不動産特定共同事業法型クラウドファンディング事業者へのシステム提供・業務サポート
システム開発、Webサイト運営
登録 第二種金融商品取引業[関東財務局長(金商)第2123号]

FUEL社運営の不動産クラウドファンディング「CRE Funding」概要



画像引用元:https://cre.fuel-onlinefund.jp/

「CRE Funding」は、FUEL株式会社が運営する不動産クラウドファンディング・サービス。
2020年2月の第1号ファンド募集以来、これまでに、累計10件のファンド公開・募集が為されている。

「CRE Funding」のファンド一覧

  • CRE物流ファンド1号厚木愛川
    予定利回り:3.0パーセント
    予定運用期間:約12ヶ月
    募集金額:1,000万円
    応募金額;1,000万円(100パーセント)
    運用状況:償還済
  • CRE物流ファンド2号厚木愛川
    予定利回り:2.5パーセント
    予定運用期間:約11ヶ月
    募集金額:3,000万円
    応募金額;3,000万円(100パーセント)
    運用状況:償還済
  • CRE物流ファンド3号厚木愛川
    予定利回り:3.0パーセント
    予定運用期間:約10ヶ月
    募集金額:2,500万円
    応募金額;2,500万円(100パーセント)
    運用状況:償還済
  • CRE物流ファンド4号厚木愛川
    予定利回り:3.0パーセント
    予定運用期間:約9ヶ月
    募集金額:3,500万円
    応募金額;3,500万円(100パーセント)
    運用状況:償還済
  • CRE物流ファンド5号羽生
    予定利回り:3.0パーセント
    予定運用期間:約12ヶ月
    募集金額:3,100万円
    応募金額;3,100万円(100パーセント)
    運用状況:運用中
  • CRE物流ファンド6号羽生
    予定利回り:2.8パーセント
    予定運用期間:約10ヶ月
    募集金額:7,000万円
    応募金額;7,000万円(100パーセント)
    運用状況:運用中
  • CRE物流ファンド7号杉戸
    予定利回り:3.0パーセント
    予定運用期間:約10ヶ月
    募集金額:8,500万円
    応募金額;8,500万円(100パーセント)
    運用状況:運用中
  • CRE物流ファンド8号杉戸
    予定利回り:2.8パーセント
    予定運用期間:約8ヶ月
    募集金額:2億3,000万円
    応募金額;2億3,000万円(100パーセント)
    運用状況:運用中
  • CRE物流ファンド9号厚木・幸浦・木更津
    予定利回り:2.8パーセント
    予定運用期間:約24ヶ月
    募集金額:2億5,500万円
    応募金額;2億5,500万円(100パーセント)
    運用状況:運用中
  • CRE物流ファンド10号厚木愛川
    予定利回り:2.5パーセント
    予定運用期間:約12ヶ月
    募集金額:8,700万円
    応募金額;8,700万円(100パーセント)
    運用状況:運用中

「CRE Funding」のプロジェクトの特徴

  • 一般投資家の立場から見ると、スキームは、「不動産特定共同事業法に基づく不動産クラウドファンディング」というよりは、「貸金業、並びに、金融商品取引業に基づく、ソーシャルレンディング」に近い。
  • 全てのプロジェクトにおいて、資金の貸し手は、株式会社シーアールイーの100%子会社である、株式会社CREアライアンス(東京都港区虎ノ門2-10-1 虎ノ門ツインビルディング東棟19階)。なお、CREアライアンス社の貸金業者登録番号は、東京都知事(2)第31593号。
  • 一般的な融資型クラウドファンディング(ソーシャルレンディング)の場合、資金の貸付先は、一般企業であることが多いが、「CRE Funding」において資金の借り手となるのは、ファンド。そして、そのファンドが、物流施設(土地・建物)を保有する。
  • 上記の借り手ファンドが保有する物流施設について、株式会社シーアールイーがマスターリース契約で借り上げる。そして、株式会社シーアールイーは、そうして借り上げた倉庫を、別のテナントへと、転貸する。
  • 借り手となるファンドのAM(アセットマネジメント)は、 株式会社シーアールイーの100パーセント子会社である、ストラテジック・パートナーズ株式会社が担う(不動産特定共同事業のうち、第3号事業に相当)。
  • 借り手ファンドには、株式会社シーアールイーが匿名組合出資を行う。なお、この匿名組合出資(私募)の取り扱いは、ストラテジック・パートナーズ株式会社が担う(不動産特定共同事業のうち、第4号事業に相当)。

FUEL社運営の「FUELオンラインファンド」概要



画像引用元:https://www.fuel-onlinefund.jp/

「FUELオンラインファンド」は、FUEL株式会社が運営にあたる不動産クラウドファンディング・サービス。
第1号ファンドの募集は、2020年12月。

「FUELオンラインファンド」のプロジェクト一覧

  • JINUSHIビジネスファンドA号
    予定利回り:2.5パーセント
    予定運用期間:約24ヶ月
    募集金額:3,000万円
    応募金額;3,000万円(100パーセント)
    運用状況:運用中
  • ADW米国不動産ファンド1号
    予定利回り:2.0パーセント
    予定運用期間:約6ヶ月
    募集金額:1,500万円
    応募金額;1,500万円(100パーセント)
    運用状況:運用中
  • ADW米国不動産ファンド2号
    予定利回り:2.5パーセント
    予定運用期間:約6ヶ月
    募集金額:1,500万円
    応募金額;1,500万円(100パーセント)
    運用状況:運用中
  • ADW米国不動産ファンド3号
    予定利回り:4.5パーセント
    予定運用期間:約6ヶ月
    募集金額:1,000万円
    応募金額;1,000万円(100パーセント)
    運用状況:運用中
  • ADW米国不動産ファンド4号
    予定利回り:5.0パーセント
    予定運用期間:約6ヶ月
    募集金額:1,000万円
    応募金額;1,000万円(100パーセント)
    運用状況:運用中

「FUELオンラインファンド」のプロジェクトの特徴

  • いずれのプロジェクトも、資金需要者へのローン(貸し付け・融資)を主体とするものであり、「CRE Funding」同様、不動産特定共同事業法に基づく不動産クラウドファンディングというよりは、融資型クラウドファンディング(ソーシャルレンディング)に近い類型を持つ。
  • いずれのプロジェクトも、グループ会社間の融資案件へと投資するものとされている。
    具体的には、「JINUSHIビジネスファンドA号」は、地主フィナンシャルアドバイザーズ株式会社(東京都千代田区丸の内1-5-1 新丸の内ビルディング13階)が、自身の100パーセント親会社である、日本商業開発株式会社(大阪府大阪市中央区今橋四丁目1番1号 淀屋橋三井ビルディング 4F)へと融資する。
    「ADW米国不動産ファンド(1号~4号)」の場合は、株式会社エー・ディー・ワークス(東京都千代田区内幸町2-2-3)が、自身の100パーセント孫会社である、ADW Lending LLCへと融資する。
    なお、2014年(平成26年)の貸金業法改正により、グループ会社間での貸付については、貸金業法の適用が除外されている。

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