東証一部上場トーセイ運営の不動産クラウドファンディング「TREC FUNDING」とは

寄稿者紹介

個人投資家Y.K氏。
2018年初旬からクラウドファンディング投資(主に融資型)を始め、約3年が経過。
合計20社以上のクラウドファンディング投資事業者に投資口座を開設し、累計投資額は400万円以上。
30代男性会社員・首都圏在住。

不動産クラウドファンディングとは

不動産クラウドファンディングは、

  • 新たに不動産プロジェクトを行おうと考えている、不動産事業者が、
  • インターネットを通じたクラウドファンディング形式で、全国の個人投資家から資金を募り、
  • プロジェクトから生じた利益を、自身、並びに、投資家に対して、分配する、

投資サービスです。

プロジェクト(ファンド)を立ち上げる不動産事業者としては、多額の自己資金を投じることなく(※)、新たな不動産プロジェクトを実施できる、というメリットがありますし、不動産投資に興味を持っている個人投資家一般への、知名度向上策、という利点もあります。

また、個人投資家から見れば、不動産クラウドファンディングには、

  • 1万円程度の少額から、投資を行うことが出来る(従来の不動産投資では、数百万円~数千万円程度の資金投下が必要でした)
  • 投資家登録から出資まで、全ての手続きをオンラインで完結できる
  • 不動産投資の実務全般を、不動産事業者へと丸投げできる(ほったらかし投資が可能)

などといったメリットがあります。


(※)不動産クラウドファンディングでは、不動産事業者自身も、「劣後出資」によって、投資家と同様、プロジェクトに対して出資を行うことが一般的です。
詳しくは下記記事を参照下さい。

不動産投資型クラウドファンディングとは|仕組みやメリット、リスクについて徹底検証【不動産特定共同事業法改正も】

不動産クラウドファンディング・サービス「TREC FUNDING」とは



画像引用元:トーセイ不動産クラウド

TREC FUNDING(トーセイ不動産クラウド)は、東証一部上場企業である、トーセイ株式会社が運営する、不動産クラウドファンディング・サービスです。
第1号ファンドの情報公開は、2020年7月。
これまでに2件のファンドが公開・募集されており、いずれも、最低投資額は10万円、とされています。
※詳しくは後述致します。

トーセイ株式会社とは

会社商号 トーセイ株式会社
会社設立 1950年(昭和25年)2月2日
本社所在地 東京都港区虎ノ門四丁目2番3号
資本金 66億2,489万円
国内市場上場/非上場 東京証券取引所第一部(証券コード:8923)
従業員数 509名(連結)、195名(単体)
事業内容 不動産流動化事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、ホテル事業
役員構成 代表取締役社長 執行役員社長:山口 誠一郎氏
取締役専務執行役員 管理部門統括:平野 昇氏
取締役常務執行役員 事業部門副統括:渡辺 政明氏
取締役常務執行役員 事業部門副統括:中西 秀樹氏
取締役執行役員:山口 俊介氏
取締役執行役員:大島 均氏
関連会社 トーセイ·アセット·アドバイザーズ株式会社(投資運用業等)
トーセイ・コミュニティ株式会社(不動産管理、ビルメンテナンス等)
トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社(物流施設等コンサルティング等)
トーセイ・アーバンホーム株式会社(新築戸建分譲、 請負注文住宅等)
トーセイ・ホテル・マネジメント株式会社(ホテル事業等)
トーセイ・ホテル・サービス株式会社(ホテル施設等の運営)
Tosei Singapore Pte. Ltd.(不動産コンサルティング)


上掲情報引用元:トーセイ株式会社

TREC FUNDINGの過去ファンドは

2021年2月現在、TREC FUNDINGにて募集済のファンドは、下記の2件です。

  • TREC1号 世田谷区用賀マンション投資ファンド
  • TREC2号 川崎オフィスビル投資ファンド

それぞれ、詳しく見て参りましょう。

TREC1号 世田谷区用賀マンション投資ファンド

予定分配率 7.0パーセント(年率換算・税引き前)
予定運用期間 3年
投資対象種別 一棟収益マンション
投資対象物件名 クリスタルグローブマンション
投資対象物件所在地 東京都世田谷区用賀三丁目12番16号
優先劣後スキーム なし
募集総額 162,400,000円
申込総額 162,400,000円(100パーセント募集達成)
最低投資額 10万円(1口1万円・最低10口)


上掲情報引用元:https://trec-funding.jp/investment/fund_detail/1/

TREC2号 川崎オフィスビル投資ファンド

予定分配率 5.22パーセント(年率換算・税引き前)
予定運用期間 3年
投資対象種別 オフィスビル
投資対象物件名 三起ビル東田
投資対象物件所在地 神奈川県川崎市川崎区東田町11番26
優先劣後スキーム なし
募集総額 325,400,000円
申込総額 325,400,000円(100パーセント募集達成)
最低投資額 10万円(1口10万円)


上掲情報引用元:https://trec-funding.jp/investment/fund_detail/2/

トーセイの不動産クラウドファンディング「TREC FUNDING」のメリット

私が個人的に考える、TREC FUNDINGのメリットとしては、下記のようなものがあります。

東証一部上場企業運営の信用力

TREC FUNDING(トーセイ不動産クラウド)最大の特徴は、やはり、運営会社(トーセイ株式会社)の信用力でしょう。
国内で展開されている不動産クラウドファンディング・サービスの中には、上場企業によって運営されているものもありますが、ほとんどのサービスは、非上場企業によって運営されています。
上場企業によって運営されている不動産クラウドファンディング・サービスとしては、下記のようなものがありますが、

  • Rimple(リンプル):
    プロパティエージェント株式会社(東証一部)が運営
  • ジョイントアルファ:
    穴吹興産株式会社(東証一部)が運営
  • A funding:
    株式会社AMBITION(東証マザーズ)が運営

運営会社の社歴でいうと、トーセイ株式会社が最も長く(トーセイ株式会社は1950年(昭和25年)設立。穴吹興産株式会社は昭和39年5月設立。プロパティエージェント株式会社は平成16年2月設立。株式会社AMBITIONは2007年9月設立)、
資本金額も、トーセイ株式会社が最大(トーセイ株式会社資本金は66億2,489万円、穴吹興産株式会社資本金は755百万円、プロパティエージェント株式会社資本金は6億478万円、株式会社AMBITION資本金は379,780千円)です。

トーセイ株式会社の、不動産事業の実績

トーセイグループでは、関連・傘下企業群を通じて、

  • 不動産開発事業や、
  • 不動産管理事業(プロパティ・マネージメント事業)、
  • 不動産コンサルティング事業、
  • 不動産賃貸事業
  • 不動産の再生・販売事業など、

様々な不動産関連ビジネスに取り組んでいます。
更に、一般的なオフィスビル・居住用物件のほかにも、デパート等の商業施設や、ホテルの開発・オペレーションにも取り組んでおり、その総合力は強大です。

分配率は、他の不動産クラウドファンディングと比較し、やや高め

TREC FUNDINGの初号ファンドの分配利回り(年率)は7.00%、2号ファンドの分配率は5.22%、と予定されていますが、これは、国内の不動産クラウドファンディング・サービスの、一般的な分配利回りと比較すると、「やや高め」と言えます。
ただし、各不動産クラウドファンディング・サービスそれぞれにおいて、

  • 低利回りファンドと、
  • 高利回りファンドとが、

織り交ぜられて組成・公開されている状況ですし(低利回りファンドが中心の不動産クラウドファンディング・サービスでも、時折、高利回りファンドが提供されるケースがある)、TREC FUNDINGの場合、現時点では、まだ2ファンドしか、情報が公開されていません。

TREC FUNDINGが、果たしてどのような利回り帯を主戦場としていくつもりなのか、は、今後のファンド組成の状況を見ないと、何ともいえない、というところです。

トーセイ不動産クラウドファンディングのデメリット

逆に、トーセイ不動産クラウドファンディング(TREC FUNDING)のデメリットとしては、下記のような点が気にかかります。

最低投資額が大きい

トーセイ不動産クラウドファンディングにおいて、これまでに募集・公開された2ファンドは、いずれも、最低投資額が「10万円」と設定されています。
国内で展開されている不動産クラウドファンディング・サービスのほとんどで、最低投資額は「1口1万円」とされているほか、「小額から投資をスタートできる」という点は、一般個人家にとり、不動産クラウドファンディング投資の大きな魅力のひとつです。

今後、TREC FUNDINGがどのような戦略に出るのか(最低投資額を引き下げるのか、それとも、最低投資額10万円を固持し、他の事業者との間で差別化を図るのか)、注目して参りたいと思います。

運用期間が長い

トーセイ不動産クラウドファンディングにて、これまでに募集された2ファンドは、いずれも、3年間の運用を予定しています。
ファンドの運用予定期間は、各不動産クラウドファンディング事業者・各ファンドによって、まさに千差万別ではありますが、さすがに、3年間(36ヶ月)、というのは、他の一般的な不動産クラウドファンディング案件と比較して、長いです。

また、TREC FUNDINGの場合、他の不動産クラウドファンディング・サービスと同様、ファンドの運用期間中の、ファンド中途解約が、原則として、不可、とされています。
すなわち、例えば、運用予定期間3年のファンドに投資し、その後、早期償還などが特に生じない場合、投資したお金は、3年後まで、返ってこない、ということとなります。

昨今のコロナ禍において、経済・金融面での不確実性は、いや増している状況下でもありますので、この「運用期間」(=資金が拘束される期間)の長さについては、各投資家において、慎重に検討・吟味する必要がある物と思います。


(※)勿論、長めの運用予定期間を歓迎する向きもあります。
短期運用を前提とするファンドに投資する場合、投資家としては、ファンドが償還されるたびに、新たな再投資先ファンドを選定しなければならない、という手間が生じます。
この点、長期運用ファンドならば、途中のファンド入れ替えの手間もなく、そのまま長期間、「ほったらかし」で運用できる、というメリットがあります。
このあたりは、各投資家それぞれの、「時間リスク」に対する許容度の多寡によって、判断が左右されてくるポイントです。

(少なくともこれまでの2ファンドでは)優先劣後スキームが採用されていない

トーセイ不動産クラウドファンディングにおいてこれまでに募集された2ファンドでは、いずれも、優先劣後スキーム採用が「なし」とされています。
優先劣後スキームが採用されていることは、リスク管理の観点において、不動産クラウドファンディングに投資する投資家にとって、大きなメリットの一つ、と言えますので、今後、TREC FUNDINGにおいて、優先劣後スキーム付のファンドが組成されてくるのか、どうか、注視して参りたいと思います。

優先劣後スキームとは

国内で展開されている不動産クラウドファンディング・サービスの多くで、ファンドに対して、運営会社が、劣後出資する、というスキームが採用されています。
例えば、総額1億円で構成されるファンドの場合、そのうち70パーセント分(7,000万円分)は、投資家向けの優先出資枠とし、残りの3,000万円分を、不動産事業者が、劣後出資する、というタイプです。
この場合、物件の売却時に、市況悪化等によって、売却価額が、取得価額を下回ってしまったとしても、劣後出資割合分までの下落であれば、投資家の出資元本が保護される、という仕組みです(上記例であれば、物件が7,000万円で売却できれば、投資家元本に損失は生じない)。
劣後出資の割合そのものは、事業者・ファンドによって様々です。

トーセイ不動産クラウドファンディング(TREC FUNDING)の評判は

TREC FUNDINGの場合、まだまだ、サービス開始から間がありませんので、インターネット上の評判・レビュー数には、限りがあります。
しかしながら、ツイッター等を確認する限り、好意的に受け止めているケースが多いようです。



引用元:twitter



引用元:twitter



引用元:twitter



引用元:twitter

トーセイ不動産クラウドファンディング(TREC FUNDING)が実施中のキャンペーン

トーセイ不動産クラウドファンディングでは、2021年2月現在、下記のキャンペーンが実施されています。

  • キャンペーン名称:
    新規会員登録キャンペーン
  • キャンペーン実施期間:
    2021年2月1日~2月28日
  • キャンペーン対象者:
    上記期間中に新規会員登録(本会員登録)を行ったユーザー(ただし、先着500名)
  • プレゼント内容:
    1,000円をプレゼント(※TREC FUNDINGの投資口座へと入金

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