不動産クラウドファンディングと新型コロナウイルス|市場への影響、及び、今後の注意点を解説

寄稿者紹介

個人投資家Y.K氏。
2018年初旬からクラウドファンディング投資(主に融資型)を始め、約3年が経過。
合計20社以上のクラウドファンディング投資事業者に投資口座を開設し、累計投資額は400万円以上。
30代男性会社員・首都圏在住。

不動産クラウドファンディングとは

不動産クラウドファンディングは、

  • 新たに不動産を取得したり、取得した不動産にリノベーション・バリューアップを施すことを検討している、不動産事業者が、
  • インターネットを活用したクラウドファンディング形式で、広く全国の投資家から出資を募り、
  • 募集した資金を原資に、不動産プロジェクトを実行し、
  • 運用期間中に収受した賃料や、対象不動産の売却代金などの、収益を、
  • 出資者に対して、分配する、

というビジネスモデルのことを指します。

不動産クラウドファンディングのメリット

不動産事業者としては、不動産クラウドファンディングを活用することで、

  • 銀行からは融資を取り付けづらい案件でも、資金調達を実施できるケースがある
  • 個人投資家の間で、知名度向上・ブランディングを図ることができる

などといったメリットがあります。

また、出資する側の投資家にとっても、

  • 1万円程度の少額から、不動産事業者のプロジェクトに、相乗り投資を行うことが出来る
  • 一般的な定期預金等と比較して、高い期待利回りが提示されている
  • 運用期間中の実務は不動産事業者に一任できるため、本業が忙しい投資家でも気軽に取り組みやすい

等といったメリットがあります。

また昨今は、穴吹興産やプロパティエージェント、トーセイなど、東証一部上場企業が直接運営にあたっている不動産クラウドファンディング・サービスも出てきていることから、「リスクを出来るだけ低減して投資を行いたい」と考え、「ローリスク・ミドルリターン」を模索する個人投資家の間で、急速に人気が広まりつつあります。


参考:
上場企業運営の不動産クラウドファンディングはどこ?|不動産クラファンにおける”上場企業ならではの”メリットとは

不動産クラウドファンディングへのコロナの影響は

2020年初頭から世界を騒がし続けた、新型コロナウイルス。
経済への影響も甚大で、当然、不動産クラウドファンディングを含む金融・クラウドファンディング業界にも、その影響は及びました。

購入型クラウドファンディングはコロナでむしろ隆興した

購入型クラウドファンディング大手「CAMPFIRE」では、新型コロナウイルスサポートプログラムが立ち上げられた。
画像引用元:CAMPFIRE

CAMPFIREやMakuake、ReadyForなどといった人気事業者が鎬を削る、購入型クラウドファンディング業界には、むしろ、コロナ禍において、多量の資金が流入しました。
コロナの影響で窮地に陥ってしまった飲食店や、活動休止に追い込まれる形となったスポーツ団体を支援しよう、という機運が広がり、関連する支援プロジェクトが多数公開されたほか、クラウドファンディング事業者側も、支援プロジェクトの一部に対しては、クラウドファンディング利用手数料を減免するなど、サポートしていく姿勢を見せました。

例えば、CAMPFIREの場合、飲食店応援特集を公開したほか、エントリー期間に応じて、クラウドファンディング手数料の減免を発表。
Makuakeも、飲食店特別サポートプランの提供をスタートしています。
同じく購入型クラウドファンディングの大手サービサーとして知られるReadyForでは、「新型コロナウイルス感染症:拡大防止活動基金特設ページ」をリリースして寄付を募っており、寄付者は延べ2万人強、寄付総額は、8億7千万円以上に上りました。

このように、業界全体で、コロナ影響に苦しむ一部事業者を支援していこう、という流れが強まっており、かねてよりクラウドファンディングに興味を抱いていた投資家も、これに呼応する形となっています。

コロナ禍でも高値を更新し続けた株価、そして暗号資産の高騰が、投資余力を醸成

コロナの影響で業績が悪化する企業が相次ぐ中にも関わらず、

  • 長期にわたる金融緩和で生じた「金余り」の状態、及び、
  • 「コロナ影響はもはや株価に織り込まれており、むしろ今は買い場だ」と考える投資家心理の影響もあり、

コロナ禍においても、日本を含む先進各国の主要上場企業の株価は、上昇を続けました。
そしてついに、日経平均株価は、バブル崩壊以降初めて、3万円台を回復。
一時的な株安の時期をうまくとらえて、安値で株を仕入れた投資家層を中心に、投資余力の醸成が進みました。

また、株価上昇に沿うようにして、ビットコイン等の暗号資産(仮想通貨)の価値も一気に高騰。
一部暗号資産の中には、数年前と比べ、時価が、一時10倍前後に達したケースもあり、前述の株高と併せて、投資家の心理的余裕を生む要因となりました。

臨機応変にコロナ対応した不動産クラウドファンディングのケース

crealの「上野オフィスプロジェクト」は、不動産クラウドファンディング事業者によるコロナ対応の一例として知られる。
画像引用元:creal

不動産クラウドファンディング業界大手「creal」では、2020年1月に、「Q Stay and lounge上野」ファンドを募集し、4億6,500万円を調達。
しかし、その後のコロナの影響拡大により、インバウンド需要が消滅、投資対象となったホステルは、休業を余儀なくされる事態となりました。
状況を重く見たcrealは、2020年11月、「上野オフィスプロジェクト」を立ち上げ、新たに資金募集を実施、満額募集を達成し、

  • インバウンド向けのホステルを、
  • オフィス物件へと転換する、

という、一大コンバージョンプロジェクトを実施。
不動産クラウドファンディング事業者が、コロナ禍の中で、スピーディーかつ臨機応変な対応を為したケースとして、投資家の間で大きな話題となりました。

コロナ禍での不動産クラウドファンディング投資の注意点

ワクチン接種の進捗など、ポジティブなニュースも散見されるようにはなってまいりましたが、2021年もまだまだ、新型コロナウイルスの影響は続きそうです。
こうした投資環境下にあって、私たち個人投資家が、不動産クラウドファンディング投資に取り組む場合、どのような点に注意すべきか。
下記、私の個人的な考えをいくつか、つづらせて頂きたいと思います。

時間リスクを軽減すべく、短期案件に集中

「アフター・コロナ」「ウィズ・コロナ」等という言葉が示す通り、新型コロナウイルスの影響によって、我々日本人の生活様式は、昨今、大きく変化しつつあります。
今後、その変化はさらに加速していく恐れがあり、変化の方向性について、確たる予測をすることは、困難です。
そうした環境下にあって、予定運用期間が、1年以上に及ぶような、いわゆる「長期運用ファンド」への出資は、私個人としては、消極的に考えています。
今から1年後・2年後に、社会・世間のニーズがどのように変化しているか、予測することが難しいため、です。

このため、個人的には、

  • 1年以上の運用を予定する、長期ファンドへの出資は、出来るだけ、控え、
  • 数ヶ月~半年程度で運用が終了する見込みの、短期案件で、手堅く収益を重ねていく、

という方針をとりたい、と考えています。

都内オフィスビル案件には慎重に

数年前までは、最強の不動産投資対象とされてきた、都内オフィスビル。
しかし、コロナウィルスの影響によって、

  • テレワーク・在宅ワークへの関心が高まり、
  • 人々の、公共交通機関を利用した「通勤」への考え方も変化し、

投資対象としての「都内オフィスビル」は、いま、大きな転換期を迎えています。
2020年末には、都内オフィスの空室率が、4年半ぶりに、4パーセント台に達したとのニュースもあり、今後の先行きに、不透明感が強まっています。

こうした中ですので、私個人としては、「東京都内オフィスビル」系の案件については、出資は(これまで以上に)慎重に検討したい、と考えています。

在宅ワークに適した、郊外のレジデンス案件は有望かもしれない

反面、東京近郊の、いわゆる「ベッドタウン」郊外の、戸建てレジデンス案件などについては、「有望かもしれない」と考えています。
昨今、在宅ワークへの関心の高まりから、

  • 都内一等地の、マンション型レジデンスから、
  • 郊外の、広めの戸建てレジデンスへと、

消費者の嗜好が、少しずつ、移行しつつあります。

実際問題として、テクノロジーの進化に伴い、通勤・オフィス勤務が不要となり、在宅テレワークこそが主流となれば、家賃の高い首都圏中心部に居宅を構える必要性は低減し、

  • 同じ予算で、もっと広い家に住みたい
  • 在宅ワーク用の部屋も用意しやすい、戸建て物件に住みたい
  • 身近に自然がある環境で、ゆっくりと在宅ワークに取り組みたい

などといったニーズが急拡大することが予想されます。

郊外で、割安な中古戸建て物件を取得し、リノベーションを施したうえで、賃貸し、ないしは売却する、などという、不動産クラウドファンディング・プロジェクトがあれば、出資を積極的に検討したい、と考えています。

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