キャッシュフローファイナンスの、「【利回り8%】東京都三鷹市 不動産ローンファンド(7号) (2案件)」に、投資申込を完了致しました。

寄稿者紹介

個人投資家Y.K氏。
2018年初旬からソーシャルレンディング投資を始め、約1年ほどが経過。
合計20社以上のソーシャルレンディング事業者に投資口座を開設し、累計投資額は400万円以上。
30代男性会社員・首都圏在住。

投資申し込み完了のエビデンス

キャッシュフローファイナンスのマイページ、「投資履歴」からのスクリーンショット抜粋がこちら。

キャッシュフローファイナンス01

本ファンドの概要

同社のホームページ(https://www.cf-finance.jp/fund/detail?fund_id=287)から確認した、本ファンドの概要といたしましては、下記の通りです。
なお、案件1、及び案件2、のうち、資金の大半を融資する、案件1のほうに関してのみ、下記、詳説をさせて頂きます。

本ファンドのスキーム図

キャッシュフローファイナンス02
引用元:https://www.cf-finance.jp/fund/detail?fund_id=287

資金の借り手

資金借り手は、事業者AH社、とのことですが、事業者AH社については、キャッシュフローファイナンスの子会社である旨が、しっかりと明記されています。
事業者AH社の株主構成についても、

  • 株式会社キャッシュフローファイナンスが45パーセント出資。
  • 株式会社キャッシュフローファイナンスの代表者が55パーセントを出資。

上記のように、しっかりと明記されています。

わたしは、これまで多数のソーシャルレンディング事業者で分散投資をしてきており、大量のファンドに資金を投資してきましたが、その中で、資金の借り手が、ソーシャルレンディング事業者の関連会社である、というケースは、比較的頻繁に散見されます。
しかし、そうした中、今回のキャッシュフローファイナンス(及び、事業者AH社)のように、ソーシャルレンディング事業者(本件の場合は、キャッシュフローファイナンス)との間の資本関係にまで踏み込んで、明記がされているケースは、稀です。
このあたりの情報開示姿勢は、高く評価してよいと思います。

貸付資金の総額

本ファンドを経由して、5,150,000円(515万円)の貸付が予定されている、とのことですが、本ファンドの資金調達は95パーセントでストップしましたので、実際の貸付額は、少し目減りしているものと思います。

借り手の資金使途

事業者AH社としては、過去、別ファンドを通して、キャッシュフローファイナンスから資金を調達しており、
【登録ユーザー600人突破記念】不動産取得資金ローンへの投資③
上記の過去ファンドへの資金償還期限を迎えたため、これの借り換えを希望し、今回、本ファンドからの資金によって、リファイナンスを行う、とのこと。

貸付・運用の期間

11か月、とのこと。
リファイナンス前の過去ファンドは、6か月の貸付・運用でしたから、少々短く、不便だったのかもしれませんね。

設定担保

事業者AH社の株式55パーセント(キャッシュフローファイナンスの代表者が所有中)に対して、質権を設定する、とのこと。
別途、AL社という、AH社の財務・不動産コンサルティングを担当している企業が、AH社の本件債務を、連帯保証する、とのこと。

返済原資

リファイナンスによって返済原資を確保するか、もしくは、事業者AH社が保有している、東京都三鷹市中原にある事務所ビル及びその敷地を売却することにより、返済原資を確保する予定、とのことです。

わたしたち個人投資家の期待利回り

8パーセント、とのことです。

本ファンドにわたしが投資申し込みを行った理由

主に下記のように判断をしたうえで、今回、本ファンドへと投資申込を致しました。

保全の効力にはいまいち納得できない。

失礼な話で恐縮ですが、今回の担保設定(物的担保・人的担保、双方)、どうなんでしょう?

まず、物的担保としては、事業者AH社の株式55パーセントに対し、質権が設定される、とのこと。
担保権を実行、となれば、確かに、キャッシュフローファイナンスとしては、事業者AH社の資産を換価する権限を得ることになるでしょう。
ただし、事業者AH社の純資産については、正直、ここまでの情報では、分かりません。
東京都三鷹市中原にある事務所ビル及びその敷地が、それなりの評価を得ていることは、しっかりと説明されていますが、その物件に対して、抵当権が設定されているのか、いないのか、といった情報については、明記がありません。
事業者AH社は、上記不動産以外にも、いろいろと、資産を保有しているのでしょうが、いくら資産を保有していたとしても、抵当権がたっぷり設定されているようでは、純資産は微々たるものでしょう。
この点を勘案すると、いくら、「事業者AH社の過半数株式に質権設定」と言われても、それがどの程度の威力を(いざという時に)発揮するのか、は、正直、未知数ではないでしょうか。

しかも、そもそも、キャッシュフローファイナンスの代表者が、事業者AH社の株式55パーセントを保有しているのですから、キャッシュフローファイナンスとしては、わざわざ、事業者AH社の株式を新たに獲得せずとも、事業者AH社のことは、意のままに操ることが出来るわけです(=操るも何も、代表者がそもそも同一)。
「事業者AH社の過半数株式を取得」と書くと、確かに、すごい事のように思えますが、もともと、十分に支配権を有しているのではないか、とも、思えてしまうわけです。(あくまでも、わたしの個人的な見解です)

続いて、人的担保(保証)ですが、事業者AL社の支払い能力について明記が無い以上、同社による保証が、どの程度の安心材料となり得るのか、という点については、全くの未知数だと思います。
せめて、「上場企業」等とでも明記があれば、多少、違うと思うのですが…。

これらを総合勘案すると、大変失礼なようですが、

  • 一見、物的担保・人的担保、双方、しっかりと設定されているように見えるが、
  • よくよく読み込んでみると、その効力については、いささか、疑問の余地があるのではないか。

そんな風に思えてなりません。
※しつこいようですが、あくまでも、わたしの個人的な見解です。

担保設定に疑問を抱き始めると、利回り8パーセントはむしろ…

敢えて本ファンドを「無担保・無保証型」だと解釈すると(※あくまでも、わたしの個人的な見解ですし、極端だとも思います)、11か月の貸付、そして利回り8パーセント、というのは、正直、どうなのか、と思います。

ただし、上記のようにいろいろと「?」はあれども、事業者AH社とキャッシュフローファイナンスとの間の資本関係についてもしっかりと明記するなど、キャッシュフローファイナンスの情報開示姿勢には、好感を覚えます。
このため、「少額ならば…」ということで、今回、投資申込をさせて頂くことに致しました。

まとめ

主に上記のように判断し、今回、キャッシュフローファイナンスの、「【利回り8%】東京都三鷹市 不動産ローンファンド(7号) (2案件)」に、投資申込をさせて頂く事といたしました。
文中の記載は、いずれも、わたしの個人的な見解にすぎませんが、あくまでも、その限りにおいて、少しでも、読者の皆様のお力となれたのであれば、嬉しい限りです。

案件ごとの利回りや、ソーシャルレンディング事業者としての規模、ソーシャルレンディング初心者へのおすすめ度など、複数の角度から、国内ソーシャルレンディング事業者各社をランキングした、こちらの過去記事も、おすすめです。

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それでは、本記事はここまで。
また次回の記事にて、お会い致しましょう。

本寄稿内容は、寄稿者の個人的な見解・体験・意見であり、その内容は、当ラボの公式見解と異なる場合があります。
また、本記事は、読者様への情報提供を目的としたものであり、特定の投資商品(ファンド等含む)への投資勧誘を目的としたものではありません。
個別のソーシャルレンディング事業者における投資口座開設や、実際の投資是非に係るご判断につきましては、必ず、読者様ご自身にて、為さって頂きますよう、お願い致します。

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