不労所得作りとしての「アパート経営」は、ありなのか－アパート経営のメリット＆デメリットから徹底検証

不労所得作りの代名詞「アパート経営」とは

不労所得の作り方としての「アパート経営」のメリット

アパートの入居者から、コンスタントな「家賃収入」という副収入を得られる

不労所得作りのために、アパート経営に取り組む場合、取得したアパートに、無事に入居者が入居してくれれば、その後、定期的に、「賃料収入」と言う形で、不労所得を得ることができるようになります。

一旦、賃借人との間で賃貸借契約が締結されると、その契約期間中は、物件の賃料は、基本的には固定され、大きく変わる事は稀です（何か大規模な経済変動などが生じた場合は、賃借人との間の協議が必要となるケースがあります）。

• 賃貸借契約の更新や、
• 入居者の入れ替わりのたびに、

物件の経年劣化の程度等に応じて、賃料は、少しずつ下がっていくものですが、基本的には、その下落のペースは緩やかであり、「数年で半減」などといった、急激な減り方はしづらい、と言う特徴があります。

また、経済が不況期に入った場合でも、入居者は、自身の入居している自宅の賃料(居住費)に関しては、他の支出を切り詰めてでも、原則として優先的に支払ってくれる、という傾向がありますので、賃料収入は、数ある不労所得の中でも、比較的、不況に強いタイプの不労所得であると言うことができます。

建物（うわもの）部分の減価償却により、所得税＆住民税の節税を図ることが出来る

アパート経営に取り組む場合、その上物部分(建物部分)に関しては、毎年、減価償却が生じることとなります。
実際のキャッシュ・アウト(支出)を伴わない経費である、この減価償却費は、アパート経営と言う事業における、損失(経費)として計上することができますので、この減価償却費を利用して、不動産投資事業を赤字とすることができます。

そして、減価償却費を元手に生じた、不動産事業における赤字を利用して、給与所得等とのあいだで「損益通算」を行えば、投資家自身の課税所得を圧縮することが可能です。

結果的に、確定申告を通じて、

• 勤務先の会社が源泉徴収した所得税について、還付を受けたり、
• 翌年に会社が特別徴収する、住民税の税額が軽減されたり、

などといった、節税メリットを享受することが期待できます。

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参考：
不労所得の種類とは｜タイプ別不労所得のメリット＆デメリットも徹底比較

固定資産税や都市計画税も節税できる

不労所得作りを目的にアパート経営に取り組む場合の税務上のメリットは、前述の、所得税や住民税に関するものに留まりません。

空き地や、駐車場など、いわゆる、「非住宅用地」（遊休地等）をそのまま保有している場合と比較して、土地の上にアパート（居住用の物件）を建築することにより、固定資産税が6分の1に、そして、都市計画税が3分の1になる（※ただし、1戸200平方メートルまで）、というメリットもあります。

現預金や更地で相続するよりも、相続税評価額を圧縮できる

所得税や住民税、そして、固定資産税や都市計画税に関する節税が図れる他にも、アパート経営には、「相続税の圧縮効果」という、大きなメリットもあります。

基本的に、上部にアパートなどの賃貸・居住用物件が建設されている土地は、相続税財産評価において、「貸家建付地」と評価されることとなり、更地（上部に何も建物の立っていない土地）よりも、相続税評価が低くなる（＝結果的に、相続税が軽減される）、というメリットがあります。

アパートローン活用で、レバレッジを効かせることが出来る

不労所得作りを目的にアパート経営に取り組む場合、

• アパートの建設費用や、
• 土地の取得費用に関しては、

銀行等の金融機関が提供している、「アパートローン」と言われる融資商品を活用することができます。

アパート経営をスタートするためには、少なくとも数千万円、多い場合は1億円以上の投資用の資金が必要となるケースもざらですが、そのようなまとまった投資資金が手元にない投資家の場合でも、一定程度の初期費用（自己負担額）を賄うことさえできれば、アパートローン活用によって、不足している資金を補うことが可能です。

また、借入金(アパートローン)を活用して不労所得づくりに取り組む場合、自己資金のみで投資に取り組む場合と比較して、デット（負債）によるレバレッジ効果(てこの原理)を期待することが可能となります。

団信の活用により、生命保険代わりに利用できる

前述した通り、不労所得作りを目的としてアパート経営に取り組む場合、物件の取得費用等として、アパートローンを活用することが一般的ですが、投資家の多くは、このアパートローンを利用するにあたって、団体信用保険(通称：団信)をセットすることが可能です。

団信を活用する場合、もしも、物件オーナー本人に、万が一のことがあったとしても、

• その後、アパートローンの残債務の返済が免除され、
• 家族には、借金が引き継がれず、不動産のみを引き継ぐことが可能となります。

このため、団信をセットにしたアパートローン（並びに、アパート経営）は、一種の生命保険代わりとしても活用できる、というメリットがあります。

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参考：
サラリーマンにおすすめの不労所得の作り方とは｜サラリーマンの不労所得作りにおけるリスクも検証

アパートローンの返済が進めば、物件を担保にして、新たな融資を受けることが出来る

例えば、アパートローンを活用して、担保評価5,000万円の物件を、フルローンで購入した、と仮定します。
その後、歳月が経過し、アパートローンの返済が、残債務3,000万円まで進んだときに、そのアパート物件の評価額が、変わらず5,000万円のままであれば、残りの2,000万円分(返済が済んだ分)については、「担保余力」として活用することが可能です。

その担保余力の部分を利用して、メザニン・ローン（第二順位抵当権付き融資）などを借り入れることによって、既存物件を担保に、新たな資金調達を行うことができるケースがあります。

こうした仕組みを活用して、最初の投資用物件のアパートローン返済が進行し次第、新たな資金調達を行って、次々と複数のアパート物件を入手し、多額の不労所得の獲得に成功している投資家も、現に存在します。

アパート経営はインフレに強い

投資家の間で、不労所得作りの手法として人気の高い、

• 債券投資や、
• 高配当株投資の場合、

市場の物価高騰(インフレーション)に弱い、と言う弱点が指摘されています。

この点、アパート経営の場合、入居者から支払ってもらえる賃料や、アパート物件の最終的な売却価格は、原則として、物価と連動しやすいと言われているため、アパート経営を利用した不労所得づくりは、数ある投資手法の中でも、インフレに対して比較的耐性の強い投資スキームである、との評価を受けています。

不動産管理会社への委託により、手間いらず（不労）を実現できる

不労所得づくりに取り組むにあたって、その取り組みの結果、投資家自身が様々な業務に巻き込まれ、結果として、莫大な時間投入を強いられるようなこととなってしまえば、「不労」とは決して言えず、本末転倒な結果ともなりかねません。

この点、アパート経営においては、不動産管理会社（プロパティ・マネジメント会社）など、様々な外部業者に対して、アパート経営にまつわる様々な作業やプロセスを、外注（委託）することが可能とされています。

もちろん、委託する内容に応じた外注費用は必要となりますが、こうした不動産会社等へのアウトソーシングをうまく活用していけば、投資家自身が直接的に作業に着手する必要性・時間をできるだけ減らして、本来の意味合いでの「不労」所得の実現がしやすくなります。

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参考：
不労所得作りにおすすめの投資方法とは｜「不労所得＝投資」の理由も考察

土地の利用効率が高い

アパート経営の場合、建築するアパートを、2階建て・3階建てとすれば、平地部分や1階相当部分だけでなく、上空空間も効果的に利用できるため、土地1平方メートルあたりの土地の利用効率が、極めて高い、と言うメリットがあります。

同じく、不労所得作りを目的に不動産投資に取り組むユーザの間で人気のある、平置き型の駐車場経営（月極駐車場や、コインパーキング投資等）と比較すると、土地活用の効率性が高い、という点は、アパート経営の魅力の1つとも言われています。

マンションやオフィスビルよりも建築が簡単

「不労所得作りのために、不動産投資に取り組む」といっても、一棟マンションの購入や、オフィスビルの建設等は、初期投資額も莫大であり、とてもではありませんが、一般的な個人投資家では手を出しづらいのが実情です。

この点、アパート経営であれば、少なくとも、一棟マンションの建設や、オフィスビルの建立等と比較すれば、初期費用が小さくて済み、かつ、都市計画法に基づく用途制限などによる規制も、比較的緩やか（＝基本的には、用途制限による厳しい制約の対象外）であるというメリットがあります。

区分所有マンション投資と比較して、空室リスクが小さい

アパート経営と同じく、不動産投資の手法を生かして、不労所得作りに取り組む投資家の間で、認知度の高い投資スキームとしては、マンション内の1居室に対して投資する、いわゆる「区分所有マンション」への投資が挙げられます（いわゆる「マンション投資」と呼ばれるスキームです）。
しかしながら、区分所有マンションへの投資の場合、仮に、所有している居室(区分)に入居者がつかなければ、賃料収入はゼロとなります。

この点、1つの物件の中に、概ね10部屋前後程度の居室がある、アパート経営の場合、

• 確かに、入居率が下がれば、賃料の合計値も下がっていく、と言うリスクがありますが、
• よほど「立地が悪い」などといった悪条件が重ならない限りは、入居者がゼロ (賃料収入がゼロ)と言うケースは、あまり想定しづらい、

と言うメリットもあります。

アパート経営によって不労所得作りに取り組む場合のリスク・デメリット

空室リスクの存在

アパート経営によって、不労所得づくりに取り組む場合、その最大のリスクは、空室リスクの存在であると言えましょう。

空室が生じると、当然のことながら、その居室の分の賃料は、収受することができません。
また、物件の空室率が高いと、必然的に、当該物件を売却しようとしても、買い手からは、その価格を、買い叩かれてしまうこととなります。

特に、人口の減少傾向の甚だしい地方において、アパート経営を試みる場合、過疎化などによって賃借・賃貸需要が減退していけば、それに応じて、物件の空室率も高まりやすくなりますので、注意が必要です。

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参考：
不労所得作りは、なぜ「危険」と言われるのか｜危険性ばかりとは限らない、不労所得作りの意外なメリットとは

悪質な入居者への対処が必要となる

家賃の支払いを、賃貸借契約の約定通りに行わない入居者や、入居者同士の間でトラブルを起こすような、いわゆる「トラブルメーカー」タイプの入居者が物件に入ってきてしまうと、その後、諸々の対応に窮することとなるケースもあります。

家賃の延滞分については、仮に、その入居者を強制的に退去させることができたとしても、その後の回収が困難となるケースも多いほか、入居者同士のトラブルが周辺にも知れ渡るようになると、新規の入居者集めにも、多大な悪影響もたらすこととなるリスクがあります。

物件の老朽化に伴う修繕費負担が必要となる

アパートの上物部分(建物部分)に関しては、時間の経過とともに、経年劣化が生じることとなります。
居室の内装程度の軽微なものであれば、数万円から数十万円程度の修繕費用で対応できるケースもありますが、

• 壁内の給排水管の取り替えが必要な工事や、
• 外壁・屋根などの補修、改修工事等の場合、

必要な費用が、数百万円以上に上ることもあり、注意が必要です。

不労所得作りを目的にアパート経営に取り組む場合、アパート経営においては、基本的に、新築後、年数が経過すればするほど、収入（家賃収入等）は下がり、その一方で、逆に支出（修繕費等）は増える、と言う傾向があるため、十分な注意が必要です。

物件価格の低下リスク

前日もしたように、アパートの上物(建物)部分の価値は、経年劣化に伴い、減価償却を経ながら、少しずつ、減衰していくこととなります。

物件の運用期間中、家賃収入の形で、どれだけ多額の不労所得を得ていようとも、最終的な物件の売却時点において、取得価格と比較して、多額の損失が生じてしまえば、アパート経営としてのトータルでの損益が、マイナス (赤字)となってしまうこともあり得ます。

不労所得作りを目的にアパート経営に取り組む場合は、事業としての出口(エグジット)、すなわち、投資対象のアパート物件の、最終的な売却のことを見越して、様々な作業プロセスに取り組んでいくことが必要となります。

資産としての流動性（換金性）が低い

不労所得作りを目的に、賃貸向けアパートを取得すると、その後、資産を現金化するためには、一旦取得したアパート物件を、別の第三者に買い取ってもらう必要があります。

• 不動産市況の状況や、
• そのアパートが立地しているエリアの賃貸需要の大小、
• 金融機関の、新規のアパートローン貸し出しへの積極性の程度等によっては、

なかなか、希望する価格を提示してくれるような買い手候補が現れないことも想定されます。

この場合、取得したアパート物件を現金化することができず、投資家自身に急な資金ニーズが生じていたとしても、それに対応できなくなるようなリスク(すなわち、資産の流動性上のリスク)が生じることとなります。

災害リスクに対する配慮が必要となる

地震や火災等といった、いわゆる災害(天災)に弱い、と言うのも、アパート経営を用いた不労所得作りの、ひとつの弱点と言われています。

もちろん、火災保険や、地震保険などに加入することも可能ですが、あくまでも、物件の現状価値を回復するにとどまる補償内容が多く、不労所得作りを目的としてアパート経営に取り組んできた投資家にとっては、些か物足りない補償内容となることが一般的です。

アパート経営に取り組む場合は、アパートを実際に建築・取得する用地・エリアの耐震性や、ハザードマップの確認等の作業が欠かせません。

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参考：
不労所得は「怪しい」のだろうか｜”不労所得”という言葉が世間から怪しまれる理由を徹底検証

金利上昇リスクがある

アパート経営に取り組む場合、基本的には、銀行等の提供するアパートローンを活用することが一般的である事は、前述の通りです。
そして、アパートローンの金利設定は、

• 金利が基本的には変動しない、「固定金利」型と、
• 金利が定期的に見直しされ、市中金利の状況によって上下する「変動金利」型との、

2種類があります。
基本的には、アパート経営の仲介を行う不動産会社や、アパートローンの提供・斡旋を行う金融機関は、当座の金利が低い、「変動金利」型のローン商品を薦めることが一般的です。

しかしながら、変動金利で資金調達を行った後、返済期間中に、金利が上昇してしまうと、最終的な総返済額（元本返済額＋利息）が大きく膨らんでしまい、アパート経営の収支を圧迫してしまうこととなるリスクがあります。

変動金利相場は、目下、歴史的な低水準にあり、今後は、インフレ抑制などの観点から、金融引き締めの方向、すなわち、金利が上昇する可能性の余地の方が大きい、と言われています。

こうした環境下において、アパートローンの資金調達を行う場合、今後の金利変動の方向性等に対しても、十分な検討が必要です。

サブリース契約は万全ではない

不労所得作りを目的にアパート経営に取り組む投資家の中には、空室リスクを嫌って、不動産会社の提供する、サブリース契約の利用を検討するケースも多くありましょう。
しかしながら、サブリース契約の利用にあたっては、実際問題として、様々なトラブルも付き物ですから、注意が必要です。

サブリース契約に伴うトラブル例としては、下記のようなものがあります。

• サブリース会社の提示する、家賃の保証率が低い（家賃総額の8割程度～9割程度が相場。差額部分が、サブリース会社にとっての収益となる）。
• サブリース契約の更新のたびに、家賃の保証率が下げられたり、保証家賃の金額が減額されてしまうケースがある。
• サブリース会社から、物件の内装の改修や、外壁工事等のリニューアル工事を求められ、その費用は、オーナー負担として請求されることとなる
• サブリース契約は、一般的な賃貸借契約と同一であるため、借主（サブリース会社）側の都合で、一方的に解約されてしまうリスクがある。

アパート経営において、サブリース契約の活用を行う場合、事前に契約内容をよく読み込んで、将来的に発生しうるトラブルについて、あらかじめその対応策をよく練っておく必要があります。

基本的に分散投資は難しい

アパート経営の場合、アパートローンを活用したレバレッジを使うことができるといえども、1物件あたりにつき、どうしても、数百万円～1千万円前後の自己負担（主に初期費用等）が必要となり、一般的な個人投資家にとっては、多数の不動産を運用する、分散投資の実現は、難しいというのが実情です。

物件の管理にも、一定の手間暇がかかるため、地理的な面も加味した分散投資を徹底すべく、様々な地方に物件を分散したとしても、それぞれを適正に管理していく事は、極めて困難となります。

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参考：
「初心者でも簡単に不労所得」は大嘘？不労所得に纏わる様々な嘘を大検証

アパート経営による不労所得作りをおすすめする人＆しない人

アパート経営による不労所得作りが向いている人

給与所得等が大きく、節税ニーズが強い人

不労所得作りを目的にアパート経営に取り組む場合、前述したように、アパートの上物部分(建物部分)の減価償却費を活用して、所得税や住民税の節税を図ることが可能とされています。

現在、給与所得等が大きく、節税策を模索しているような、いわゆる「高所得者」にとっては、アパート経営による所得税や住民税の節税効果は、相対的に、大きなメリットを持つこととなります。

このため、

• 目下、労働所得（会社員としての給料など）が大きく、
• かつ、それに加えて不労所得の蓄積を計画している投資家においては、

アパート経営は、比較的メリットの大きい不労所得作りの手法であると言えましょう。

定期収入のあるサラリーマン等、銀行融資を受けやすい人

アパート経営に取り組むにあたっては、

• アパートの建設費用や、
• 土地の取得費用などに充てるために、

アパートローンを活用することが一般的である事は、前述の通りです。

しかしながら、個人事業主やスポーツ選手など、収入がやや不安定であると見なされている職業の人々は、アパートローンを銀行から借りようにも、銀行の融資審査を通過することができない、と言うケースが多々あります。

この点、会社からの安定した給与収入が見込まれるサラリーマンにおいては、「アパートローンの融資審査が通やすい」と言う利点があります。

アパート経営を活用した不労所得作りをおすすめできない人

資金力に余裕のない人

• 不労所得作りを目的にアパート経営に取り組む場合、アパートローンの活用ができたとしても、最初に、ある程度の初期費用の負担も必要となります（そもそも、一切自己資金を投資できない、という投資家に対しては、銀行も、アパートローンの貸付に慎重になります）。
• また、アパート物件の場合、株式投資における株式等とは違い、運用途中の換金が基本的に容易ではないため、急な資金ニーズに対応しにくい、と言うデメリットもあります。
• さらに、目先の低金利に惹かれて変動金利で資金調達をしてしまうと、金利が上昇した場合、総返済額が膨らんでしまうリスクもあります。

上記したような点を考慮に入れると、資金力に乏しく、アパート経営に伴う様々な資金負担に対する耐性（リスク許容度）が低い投資家の場合は、アパート経営を用いた不労所得作りは、おすすめ出来ない、というのが実情です。

契約作業や、交渉ごとが苦手な人

アパート経営によって不労所得づくりに取り組む場合、様々なステークホルダー（関係者）との間で、いろいろな事案に関する折衝・交渉が必要となります。
また、契約書式の読み込みなど、法的な知識が必要とされるケースも多々あります。

• 管理会社との折衝（委託する業務の範囲や、その報酬料等）や、
• サブリース契約の読み込み（保証家賃の割合や、その変更に関する規定等）、
• 問題のある入居者への対応、
• 購入希望者との交渉、等々、

不労所得作りを目的にアパート経営に取り組む場合、上記のような、アパート経営に関連する様々な交渉・シチュエーションを、精神的にゆとりを持って楽しめるくらいでないと、長期運用は難しい、というのが実情です。