不動産クラウドファンディング「ジョイントアルファ」にて、新ファンド「アルファアセットファンド谷町六丁目」が公開|予定分配率3.3パーセント

東証一部上場企業である穴吹興産株式会社(香川県高松市鍛冶屋町 7-12。以下、穴吹興産)の運営する不動産投資型クラウドファンディング・サービス「Jointoα(ジョイントアルファ)」において、来月13日正午から、抽選方式により募集開始となる新ファンド「アルファアセットファンド谷町六丁目」(以下、同ファンド)の情報が先行公開されている。

募集開始に先駆け、情報が先行公開された、「アルファアセットファンド谷町六丁目」ファンド。
画像引用元:ジョイントアルファ

同ファンドの予定分配率(年率換算・税引き前)は3.3パーセント。今年5月1日から来年4月末まで、約1年間の運用を予定する。運用期間中の中途解約は、原則として、出来ない(※)。
投資家からの募集額は、2,310万円。1口あたりの最低投資額は、10万円とする(1人あたりの投資上限額は100万円)。

同ファンドの投資対象は、大阪府大阪市中央区に所在する、地上14階建ての鉄筋コンクリートマンション「グランドハイツ龍造寺谷町六丁目」(1998年11月築)の、5階部分に位置する居室(専有部面積は72.67平方メートル。以下、投資対象物件)。
投資対象物件については、2019年3月19日から2021年3月18日まで、穴吹興産と個人賃借人との間で、2年間の普通賃貸借契約が締結されている(月額賃料は18万円。自動更新の定めあり)。

投資対象物件の取得価額は、3,300万円。このうち70パーセント相当額を、投資家からの優先出資分として募集し、残りの30パーセント相当額(990万円)については、穴吹興産が劣後出資する。
運用期間中に収受する予定の賃料(18万円×12ヶ月)216万円から、維持管理費・修繕積立金・公租公課などを控除した金額が、分配原資となる。

分配原資1,422,244円のうち、53パーセント強に相当する、762,300円は、投資家向け(優先出資向け)分配金とする(1口10万円あたりの分配額は3,300円)。残りの659,944円は、劣後出資分配金として、穴吹興産が収受する。


参考:
アルファアセットファンド谷町六丁目|ジョイントアルファ

不動産クラウドファンディング・サービス「Jointoα(ジョイントアルファ)」とは



引用元:Jointoα(ジョイントアルファ)

東証一部上場企業である、穴吹興産株式会社(香川県高松市)が運営する、不動産特定共同事業特化型クラウドファンディング。
サイトオープンは2019年4月。第1号商品公開は同5月。


参考:
Jointoα(ジョイントアルファ)|公式サイト


京都府京都市に所在する「プレサンス祇園宮川町」に投資する第1号商品、香川県高松市の「Alphabed Inn 高松駅前」に投資する第2号商品、福岡県福岡市の「ウェルリバービュー天神」に投資する第3号商品、大阪府大阪市の「シティタワー四天王寺夕陽ヶ丘」に投資する第4号商品、いずれも、募集上限金額いっぱいの投資申込を集め、満額成立している。
運営会社にあたる穴吹興産株式会社は、昭和39年5月設立、資本金755百万円。
複数のグループ企業を通じて多面的な事業展開を行っており、単体従業員数は449名、連結での従業員数は3,257名にのぼる(2020年6月30日現在。契約社員及びパート社員数を含む)。

(※)不動産クラウドファンディング出資の中途解約について

国内で展開されている不動産クラウドファンディング・サービスのほとんどで、出資の途中解約は、やむを得ない事情(運営会社の信用悪化等)がある場合を除き、不可、とされている。
このため、出資先ファンドの運用期間中に、投資家において、急な現金ニーズが生じたとしても、出資を解約し、出資持分を現金化することは、原則として、出来ない。

不動産クラウドファンディング事業者の多くが、出資の中途解約を不可としている理由は、有事の際のリスク軽減策と言える。
出資の中途解約を「可」とする場合、何か急激な経済変動等が生じた際、ファンドへの出資者の大半から、一挙に、出資の中途解約申請が為される可能性がある。
この際、不動産クラウドファンディング事業者側に十分なキャッシュフローがあれば、希望する投資家全員の出資持分を買い取ることが出来るが、資金的な余裕がない場合、そのような対応をとることが出来ない事態が想定されるため。

ただし、出資の中途解約を不可としている事業者が多い現状は、不動産クラウドファンディング業界側にとっても、好ましい状況ではない。
中途解約が不可である以上、投資家は、数年単位の運用を予定する「長期運用型ファンド」を忌避し、数ヶ月~半年程度の運用を見込む「短期運用型ファンド」を志向する傾向がある。
これに沿うようにして、不動産クラウドファンディング事業者が募集するファンドも「短期化」が進むと、「不動産クラウドファンディングによる資金調達=短期向け」という風潮が醸成されかねない。

不動産クラウドファンディングが本来目的とする不動産開発は、元来、数年単位~のプロジェクト期間を必要とするケースが多い。
長期運用型ファンドの募集難度が上がれば、不動産クラウドファンディング業界において、短期運用型ファンドの連続募集によって資金を繋ぐ「自転車操業」状態が生じる土壌ともなりかねず、対策を試行する事業者も出てきた。

不動産メディア運営大手「LIFULL」では、STOスキームを活用し、出資者の出資持分に裏付けを付与、投資家同士の間で持分の譲渡取引(セカンダリ取引)が出来る機能をサービス展開しているほか、「ぽちぽちファンディング」や「WARASHIBE」、「パートナーズファンディング」等のように、敢えて、出資の中途解約を「可」とするクラウドファンディング事業者も出現しつつある。


参考:
不動産クラウドファンディングへの出資は、中途解約できるのか|解約不可の理由、及び、事業者別の一覧表も

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