不動産クラウドファンディング「クリアル」の第41号墨田区森下一棟レジデンスファンドが募集開始｜想定年利4.5パーセント

クリアル株式会社（東京都台東区東上野2-13-2）の運営する不動産クラウドファンディング・サービス「creal」（クリアル）において、本日3月25日午後8時から募集開始となる新ファンド「第41号墨田区森下一棟レジデンスファンド」（以下、同ファンド）の情報が先行公開されている。

同ファンドの募集額は3億9,800万円。想定利回り（年率換算・税引き前）については、インカムゲイン（運用期間中の賃料収入）2.5パーセントとキャピタルゲイン（対象不動産の売却益）2.0パーセントを合わせ、4.5パーセントとした。
募集は最長で来月6日まで行い、ファンドが成立した場合、約12ヶ月間の予定運用期間に入る。

同ファンドが投資対象とするのは、東京都墨田区立川に所在する、鉄筋コンクリート造地上7階建のレジデンス・マンション「グラウンデュークス森下」（2021年1月竣工。なお、クリアルによる取得後、物件名称は「ドムス・スタイル森下」へと改名予定）。総戸数12戸（1LDK×6戸、1DK×6戸）、全室が満室賃貸稼働中（2021年3月23日）であり、ファンドの運用期間中については、クリアル社のグループ会社にあたるクリアルパートナーズ株式会社（不動産賃貸管理業等）が、マスターリース契約によって借り上げを行う予定。

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参考：
（仮称）ドムス・スタイル森下｜クリアル

不動産投資型クラウドファンディングCREAL（クリアル）とは

引用元：CREAL（クリアル）

クリアル株式会社（代表取締役 横田 大造 氏）が運営する、不動産投資型クラウドファンディング・サービス。
日本マーケティングリサーチ機構の調査によれば、2020年6月期における、不動産特定共同事業許認可に拠るクラウドファンディング・サービスとしては、第1位の運用資産残高をもつ。
初号ファンド以来の累計調達額は、2021年3月23日現在、80億円を突破している。

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CREAL（クリアル）｜公式サイト

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サービス運営会社にあたるクリアル社は、不動産アセットマネジメント会社として、運用資産残高約300億円（2020年3月末時点）の実績を有する。
2018年12月に募集開始した第1号ファンド以降、これまでに累計40本以上のファンドが組成・公開されてきたが、いずれも、募集開始後、満額の募集達成を果たしているほか、運用を終了した24ファンドについては、いずれも、元本割れは生じておらず、想定利回り通りの分配を果たしているという。

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不動産クラウドファンディングの仕組みとは

不動産クラウドファンディングにおける資金・資産の動きをフロー上に表すと、概ね、下記のようになる。

1. 不動産特定共同事業法上の許可・登録を受けた、不動産事業者が、自身のサイト（HP）上にて、ファンドの情報公開・募集を行う。
2. ファンド情報を見た投資家が、インターネットを介し、不動産特定共同事業者（不動産事業者）との間で、匿名組合出資契約を締結する。
3. 不動産事業者は、募った資金を原資に、新たな不動産の取得や、リニューアル、開発等を実行する。
4. ファンドの運用期間中に生じた賃料収入を元手に、出資者に対し、利益の分配を行う。
5. 不動産特定共同事業者としては、最終的に、ファンドが抱える不動産を売却し、その売却代金を元手にして、出資者に対し、元本の償還を行う。

不動産事業者が、クラウドファンディング形式で資金募集を行う場合、あらかじめ、不動産特定共同事業法に基づく許可（小規模不動産特定共同事業の場合は、登録）を受ける必要があるほか、クラウドファンディングサイトを滞りなく運営するためのシステム開発等を行う必要がある。
ファンドへの最小投資額は、一般的に、1万円程度とされているケースが多く、多量の投資資金を持たない若年投資家や、資産形成過程の投資家層にとっても、投資のハードルが低い。
利益分配原資としては、運用期間中のインカムゲイン、もしくは、運用期間終了前に物件を売却することで得られるキャピタルゲイン、ないしは、その双方が見込まれているケースがあり、見込まれる収益率（想定分配率）は、実物不動産投資と比較しても、大きな遜色がない。
また、国内で展開されている不動産クラウドファンディングの多くで、サービス運営会社による劣後出資で、投資家の優先出資元本を保護するスキームが組み込まれており、元本割れリスクの軽減に寄与するものと期待されている。

ただ、従来型の実物不動産投資と違い、他所得分野との間での損益通算や、生じた損失の翌年以降への繰越控除等が認められていないほか、課税制度についても、申告分離課税制度は利用できず、総合課税の一択のみ、とされており、税務上の取り扱いが厳しい。
また、ファンドの運用期間中の途中解約は、原則として、出来ず、出資持分のセカンダリ取引市場も整備されていないため、同じく不動産に対して小口投資する、上場REIT等と比較すると、その流動性は、著しく低い。