不動産投資型クラウドファンディングとは｜仕組みやメリット、リスクについて徹底検証【不動産特定共同事業法改正も】

不動産投資型クラウドファンディングとは

昨今、個人投資家の間で、大きな注目・関心を集めている、クラウドファンディング投資。

• CAMPFIREやMakuake、ReadyForなどといった、「購入型」クラウドファンディングはもとより、
• 日本のクラウドファンディング市場の大半を占めると言われる、「融資型」クラウドファンディング（ソーシャルレンディング）、
• はたまた、未上場企業の株式に対して投資する、「株式投資型」クラウドファンディングなど、

様々な類型のクラウドファンディング投資が、幅広い投資家層の熱視線を集めています。

そうした中、新たなムーブメントとなりつつあるのが、「不動産投資型クラウドファンディング」。
関連法規にあたる「不動産特定共同事業法」（※詳しくは後述致します）の改正等により、近年、一気に知名度を上げつつあるクラウドファンディング・スキームです。

私たち個人投資家の目線から、「不動産投資型クラウドファンディング」の仕組みを、敢えて一言で、簡潔に表現すると、
「プロの不動産事業者が行う不動産事業に、小口資金を活用して、相乗り投資をすることができる」投資商品である、と言えます。

また逆に、不動産クラウドファンディングを事業として展開している不動産業者の立場から見れば、不動産クラウドファンディングは、
「不動産事業者自身のリスクを軽減しつつ、不動産取得に必要な資金を調達する手法」と換言することが出来ます。

一般個人投資家、不動産事業者、それぞれにとってメリットがあり、昨今、新規参入事業者も相次いでいる、不動産投資型クラウドファンディング。
しかしながら、魅力的に映る数々の利点の裏側には、あらかじめしっかりと把握しておく必要のある、リスクもあります。

今回の記事では、そんな不動産投資型クラウドファンディングについて、掘り下げて解説していきます。

不動産投資型クラウドファンディングの仕組み

不動産投資型クラウドファンディングの仕組み・流れを、フロー上に表すと、下記のようになります。

1. 不動産を取得し、運用期間中の「賃料収入」（＝インカムゲイン）や、イグジット時の「売却益」（＝キャピタルゲイン）の形で、利益を得たい、と考えている不動産事業者が、不動産特定共同事業法に基づく許可を取得したうえで、
2. インターネットを介して、広く一般投資家から投資資金を募り（＝クラウドファンディング）、
3. そうして集めた資金を原資にして、不動産を購入し、適宜、リノベーションやリフォームなどのバリューアップ施策を実施、
4. その不動産から生じた賃料収入（インカム・ゲイン）や売却益（キャピタル・ゲイン）を原資にして、投資家へと分配を行う（共同出資している自社においても、分配金収益を得る）。

なお、上記のように、不動産を仕入れ、これを売却して利益を上げることを、”事業”として展開するために、各不動産事業者は、「宅地建物取引業」の認可を受けています。
また、投資家から資金を集めるにあたり、「不動産特定共同事業」の許可を受けて、クラウドファンディング・サービスを展開しています。
国内でサービス展開している不動産クラウドファンディング事業者各社の、それぞれの許可番号等については、後述致します。

不動産投資型クラウドファンディングのメリット

不動産クラウドファンディングに関わるステークホルダーには、

• 不動産クラウドファンディングを事業として展開する「不動産クラウドファンディング事業者」と、
• 不動産クラウドファンディング事業者の募集ファンドに出資する「投資家」

が存在します。

最初に、各ステークホルダーにとっての、不動産クラウドファンディング利活用のメリットから、確認していきましょう。

不動産クラウドファンディングに投資する、投資家のメリット

まず、不動産投資型クラウドファンディングへと投資する、投資家の立場から見ると、不動産投資型クラウドファンディングには、下記のようなメリットがあります。

高い期待利回り｜銀行預金より高いリスクを取って運用したい投資家におすすめ

銀行の定期預金金利が0.1パーセントを下回ることが当たり前の昨今において、不動産投資型クラウドファンディング案件として募集されているファンドの期待利回りは、個人投資家にとって魅力的なものに写ります。

引用元：creal（クリアル）https://creal.jp/funds/39
↑
例えば、不動産投資型クラウドファンディング業界においては大手と言える「クリアル(Creal)」にて、直近募集された、「（仮称）Rakuten STAY 富士河口湖駅」ファンドの場合、想定利回り（年率換算・税引き前）は8.0パーセント、とされています。

引用元：ASSECLI（アセクリ）https://assecli.com/main/fund_detail/7/
↑
また、同じく、不動産特定共同事業法下のサービスとして提供されているASSECLI（アセクリ）の「千葉県我孫子市＃6ファンド」の場合も、想定分配率は6.0パーセントとされています。

国内で運営している不動産投資型クラウドファンディング・サービスのファンド一覧を確認する限り、

• 概ね、年利換算（税引き前）3～5％前後の分配利回りを想定するケースが多く、
• なかには、年利換算10パーセント弱程度の、高い想定利回りを提示しているケースもある、

というところです。

こうした高い想定利回りは、同じく、クラウドファンディング系の投資（融資型クラウドファンディング）として知られる、ソーシャルレンディングと比較しても、遜色のない期待利回りだといえます。

実物不動産投資と比較して、極めて小額（1万程度）から、投資が可能

個人投資家が、実物不動産（例：区分所有マンションの1室や、中古アパート1棟、など）に対して投資をしようとすると、どうしても、土地・建物の購入費用として、まとまった額の予算が必要となります。
勿論、投資家の資産状況・収入状況等によっては、銀行等のアパートローンを活用し、レバレッジを効かせた投資を行うことが可能ですが、いずれにせよ、数百万円～数千万円程度の物件購入費用が必要となることが一般的です。

その反面、不動産特定共同事業法に基づく、不動産クラウドファンディング投資の場合、1口最低1万円程度から、少額での投資をスタートすることが可能です。
ご参考までに、国内の主要不動産投資型クラウドファンディング業者の最低投資額を一覧にすると、下記のようになります。

サイト名	最低投資額
creal（クリアル）	1万円から投資可
ジョイントアルファ	1口10万円から投資可
FANTAS funding（ファンタスファンディング）	1万円から投資可
ASSECLI（アセクリ）	1万円から投資可
ぽちぽちFUNDING	1万円から投資可
Rimple	1万円から投資可
大家.com	1万円から投資可
A funding	1万円から投資可
warashibe	1万円から投資可
ハロー！リノベーション	1口5万円
SYLA FUNDING	1万円から投資可
ONIGIRI Funding	1万円から投資可

情報確認日：2021年2月

このように、ほとんどのクラウドファンディングサービスで、1万円から、そして、その他の例外的なクラウドファンディングサービスにおいても、（高額なケースでも）5万円～10万円程度から、少額での不動産投資をスタートできる、という点は、まとまった投資用資金を持たない、資産形成過程の若年投資家や、投資初心者ユーザーにとって、大きなおすすめポイントとなります。

投資手続きはインターネットを介して完結できる

不動産クラウドファンディングに投資する場合、

• クラウドファンディング事業者に、投資家登録を行い（＝投資口座の開設）、
• 出資するファンドの選定を行い、
• 出資申込をする（＝クラウドファンディング事業者との間で、匿名組合契約を締結する）、

という流れとなりますが、不動産特定共同事業法の改正により（※詳しくは後述）、現在、上記の全ての手続きが、インターネットで完結します。

もしも、個人投資家が、アパートやマンション等の実物不動産に、直接投資を行う場合、いくら仲介不動産業者が熱心にサポートしてくれたとしても、全ての手続きをオンラインで完結することは、現実的ではありません。
物件選定や、周辺環境・物件へのアクセスの確認、ローン手続きや、物件の購入手続き、所有権移転の登記手続き、などなど、様々な手続きが必要となり、その労力たるや、大変なものがあります。

これに対し、不動産クラウドファンディングへと、オンラインで小口投資するだけであれば、自宅のパソコンやスマートフォンから、ごく気軽に投資をスタートすることが可能です。

運用期間中の実務・雑務にタッチする必要が無い

実物不動産投資（たとえば、アパート経営など）を行う場合、上記したような「運用開始前の」雑務に加えて、運用期間中の実務も、多量にあります。
実際の作業は、不動産管理会社に任せることが出来たとしても、その分、管理手数料が必要となります。

その点、不動産投資型クラウドファンディングの場合、案件にファンドへと出資をしたあとは、当該ファンドが償還を迎えるまでの間、投資家としては、運用面の実務・雑務に関与する必要がありません（※逆に言えば、実務に関与することが”出来ない”とも換言出来ます。このため、運用期間中の実務を全て任せることとなる、クラウドファンディング事業者の選定は、大切なプロセスとなります）。
ソーシャルレンディングなどの場合と同様、いわゆる「ほったらかし投資」が可能となりますので、

• 本業が忙しい、サラリーマン、会社員の方や、
• 家事に追われがちな、主夫・主婦の方であったとしても、

ごく気軽に、運用に取り組むことが可能です。

同案件に運用会社が劣後出資することで、投資家の出資元本が（一定程度まで）保護される

国内で展開されている不動産投資型クラウドファンディング・サービスの多くで、「（運営会社による）劣後出資」という仕組みが提供されています。
たとえば、1億円の不動産を購入する場合、

• 投資家からの「優先出資」募集を7,000万円分とし、
• 残りの3,000万円については、サービス運営会社が「劣後出資」する、

というケースです。

もしも、上記の不動産を売却する際、不動産市況の急激な悪化等により、価値の目減りが生じ、最終的な運用に、赤字が生じることとなったとしても、その赤字幅が、劣後出資額までの赤字で済んだのであれば（上記例であれば、3,000万円分までのマイナスで済んだのであれば）、投資家の出資元本は保護されることとなります。

このような仕組みは、投資家と運営会社が、同じ船（セイム・ボート）に出資する、という意味で、「セイムボート方式」と呼ばれることもあります。

なお、実際の劣後出資の割合は、不動産投資クラウドファンディング業者によって様々ですし、同じ不動産投資クラウドファンディング事業者の中でも、ファンド（案件）によって、劣後出資割合が異なるケースがあります。

引用元：creal（クリアル）https://creal.jp/funds/38
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たとえば、crealの「アゼリアテラス新宿」案件の場合、劣後出資の割合は、全体の5パーセントです。

引用元：ジョイントアルファ（https://join-to.jp/investment/investment_entry.html?fund_id=15）

↑
これに対し、ジョイントアルファの「アルファアセットファンド豊洲タワー　第2回」ファンドの場合、運営会社（穴吹興産）の劣後出資割合は、全体30パーセントに及びます。

劣後出資の割合が小さいほど（＝ファンド全体における、投資家による優先出資の割合が大きいほど）、ファンドの優先募集額は、当然、相対的に大きくなりますから、より多くの投資家に、出資のチャンスが提供されることとなります。
しかし、劣後出資の割合が小さくなれば、その分、物件の売却価格が下落した際、投資家の元本がダメージを受ける可能性が高まります。
劣後出資の「幅」は、ある意味、ファンドの「クッション」のような役割を果たすから、です。

実際の投資是非の判断にあたっては、この点について、注意を払う必要があります。

投資対象物の情報は、投資家向けに具体的に開示されている

不動産投資型クラウドファンディングの場合、各ファンドの投資対象となる物件（不動産）の情報は、投資家に対して開示されていることが一般的です。
投資家としては、実際の投資判断にあたって、

• 不動産クラウドファンディング業者の提示している、物件購入価額は、妥当か。
• 提示されている想定賃料年額や、修繕積立金などといった数値は、妥当なものか（＝不動産事業者の想定通りに、インカムゲインを創出できそうか）。
• 想定されているエグジット価格（物件の売却予定価額）は、現実的か。

といった点について、自力でチェックすることが可能です。

長らく、資金の融資先の情報が、投資家に対して非開示（匿名化）とされてきた、融資型クラウドファンディング（ソーシャルレンディング）と比較すると、この透明性の高さは、不動産投資型クラウドファンディングの大きなメリットと言えます。

上場企業が直接運営しているサービスもある

国内で展開されている不動産投資型クラウドファンディングの運営会社の中には、上場企業も存在します。
たとえば、ジョイントアルファを運営している穴吹興産株式会社は、東証一部上場企業ですし、同じく不動産クラウドファンディングサービスにあたる「Rimple」（リンプル）の運営会社である、プロパティエージェント株式会社もまた、東証一部上場企業です。

また、大家.comを運営している株式会社グローベルスは、東証2部上場企業、株式会社プロスペクトの子会社ですし、「A funding」運営の株式会社AMBITIONは、東京証券取引所マザーズ市場の上場企業です。

このように、上場企業や、その子会社が運営しているサービスが多い、という点も、不動産投資型クラウドファンディングの特徴のひとつといえます。

上場企業の信用力、管理部門の充実、などといった効能は勿論ですが、併せて重要なのが、「上場企業の場合、各社ホームページを通じて、IR情報（株式投資家向け情報）が公開されている」という点です。
各社のIR情報をしっかりと読み込んでいけば、

• 各期の売上高や、利益高・利益率、といった情報はもとより、
• それぞれの事業者が、今後、どのような事業に力を入れていくつもりなのか、
• クラウドファンディング事業は、各社の売上高のうち、どの程度のシェアを占めているのか、

などといった情報が、一目瞭然だからです。

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参考：
【2021年8月更新】不動産クラウドファンディングとは？｜不動産クラウドファンディングのメリット・デメリット・リスクから徹底解説。上場企業運営サービスも

ファンドへと出資を途中解約できるケースも

不動産投資型クラウドファンディングの案件に投資する場合、個人投資家は、サービス運営会社との間で、匿名組合契約を締結することとなります。
そして、ソーシャルレンディング投資の場合と同様、この匿名組合契約は、原則として、投資家からの中途解約はできません。
このため、一般的には、一旦出資した資金は、そのファンドが最終的に償還を迎えるまでの間、自由に引き出したり、換金することは出来ません。

しかし、不動産投資型クラウドファンディングの場合、一部の事業者においては、ファンドの中途解約を認めているケースがあります。

引用元：ぽちぽちファンディング（https://pochipochi.jp/pages/faq）
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「ぽちぽちファンディング」のFAQページには、このように明記がありますし、

引用元：WARASHIBE（https://warashibe.co.jp/faq）
↑
同じく、不動産クラウドファンディング「WARASHIBE」の場合でも、このように、ファンドの中途解約が可能である旨が明記されています。

ただし、ファンドの中途解約には、手数料が必要となるケースがありますし、今後、上記2社についても、他の不動産クラウドファンディング業者になぞらえ、中途解約について、厳しい姿勢を取り始める可能性もあります。
このように、一部事業者において事実上、中途解約が認められているとしても、実際の投資是非の判断にあたっては、

• 投資した資金は、真に余剰資金から出資されているか、
• ファンドの償還までの間、急な資金ニーズが生じるようなことは、本当に、ないか（あったとしても、その際、十分な資金余力は確保できるか）、

といった点について、念入りに、確認なさることをおすすめします。

ポイントを活用して投資できるケースも

一般的に、クラウドファンディング投資を行う場合、その投資の「原資」（元手）は、銀行振込等によって支払う「現金」です。
これは、不動産投資型クラウドファンディングのみならず、融資型クラウドファンディング（ソーシャルレンディング）や、株式投資型クラウドファンディングなどの場合でも、同じくです。

しかし、東証一部上場企業であるプロパティエージェント株式会社が運営する不動産投資型クラウドファンディング、Rimple（リンプル）の場合であれば、外部のポイントサイトなどで蓄積したポイントを利用して、ファンドに投資することが可能です。
具体的には、いずれも大手ポイントサイトとして知られている、

• モッピー、および、
• ハピタスでためたポイントを、

投資に活用することが可能です。

不動産投資型クラウドファンディング事業者にとってのメリットは？

このように、個人投資家の目線から見ると、様々なメリットがある、不動産投資クラウドファンディングですが、逆に、不動産投資クラウドファンディングを、事業・サービスとして運営している、「運営会社」（＝不動産事業者）にとっては、どのようなメリットがあるのでしょうか。
一般的に、不動産クラウドファンディング・サービスを展開する不動産事業者にとって、不動産クラウドファンディングならではのメリットとしては、下記のようなものが挙げられます。

インターネットを通じて資金を募ることが出来る（＝新たな資金調達チャネルの開拓）

不動産事業者は、不動産（土地・建物）を購入し、これをより高値で売却したり、保有期間中に賃料を得るなどして、収益を得ますが、不動産投資型クラウドファンディングを活用すれば、不動産事業者自身の資金量が不十分な場合でも、不動産購入を行うことが可能となります。
自己資金や銀行融資とは異なる、新たな資金調達チャネルとして、不動産投資クラウドファンディングを活用するメリットは、不動産事業者にとって、十分にあります。

利益分配は、ファンド運営会社が自由に設計できる

不動産投資クラウドファンディングの各案件の分配割合（優先出資者向け、劣後出資者向け、それぞれへの分配の割合）は、ファンド組成にあたる不動産事業者が、あらかじめ決定します。
不動産投資クラウドファンディングを運営する不動産事業者の出資分は、「劣後出資」に該当し、一般投資家による優先出資分と比べると、高いリスクにさらされることとなりますが、その分、分配原資をより多く収受すること（たとえば、全体の分配原資が年間1,000万円である場合、優先出資分に対する分配は400万円、残りの600万円は劣後出資分に対する分配とする、などの調整）も、勿論可能です。
売却時に値下がりしづらい物件など、不動産事業者として、ある程度自信をもって運用に臨める案件については、劣後出資の場合も、不動産事業者側のリスクは限定的、と考えることが出来ますので、不動産事業者としては、自身にとって有利な運用を行うことが可能です。