不動産投資型クラウドファンディングとは|仕組みやメリット、リスクについて徹底検証【不動産特定共同事業法改正も】

寄稿者紹介

個人投資家Y.K氏。
2018年初旬からクラウドファンディング投資(主に融資型)を始め、約3年が経過。
合計20社以上のクラウドファンディング投資事業者に投資口座を開設し、累計投資額は400万円以上。
30代男性会社員・首都圏在住。

不動産投資型クラウドファンディングとは

昨今、個人投資家の間で、大きな注目・関心を集めている、クラウドファンディング投資。

  • CAMPFIREやMakuake、ReadyForなどといった、「購入型」クラウドファンディングはもとより、
  • 日本のクラウドファンディング市場の大半を占めると言われる、「融資型」クラウドファンディング(ソーシャルレンディング)、
  • はたまた、未上場企業の株式に対して投資する、「株式投資型」クラウドファンディングなど、

様々な類型のクラウドファンディング投資が、幅広い投資家層の熱視線を集めています。

そうした中、新たなムーブメントとなりつつあるのが、「不動産投資型クラウドファンディング」。
関連法規にあたる「不動産特定共同事業法」(※詳しくは後述致します)の改正等により、近年、一気に知名度を上げつつあるクラウドファンディング・スキームです。

私たち個人投資家の目線から、「不動産投資型クラウドファンディング」の仕組みを、敢えて一言で、簡潔に表現すると、
「プロの不動産事業者が行う不動産事業に、小口資金を活用して、相乗り投資をすることができる」投資商品である、と言えます。

また逆に、不動産クラウドファンディングを事業として展開している不動産業者の立場から見れば、不動産クラウドファンディングは、
「不動産事業者自身のリスクを軽減しつつ、不動産取得に必要な資金を調達する手法」と換言することが出来ます。

一般個人投資家、不動産事業者、それぞれにとってメリットがあり、昨今、新規参入事業者も相次いでいる、不動産投資型クラウドファンディング。
しかしながら、魅力的に映る数々の利点の裏側には、あらかじめしっかりと把握しておく必要のある、リスクもあります。

今回の記事では、そんな不動産投資型クラウドファンディングについて、掘り下げて解説していきます。

不動産投資型クラウドファンディングの仕組み

不動産投資型クラウドファンディングの仕組み・流れを、フロー上に表すと、下記のようになります。

  1. 不動産を取得し、運用期間中の「賃料収入」(=インカムゲイン)や、イグジット時の「売却益」(=キャピタルゲイン)の形で、利益を得たい、と考えている不動産事業者が、不動産特定共同事業法に基づく許可を取得したうえで、
  2. インターネットを介して、広く一般投資家から投資資金を募り(=クラウドファンディング)、
  3. そうして集めた資金を原資にして、不動産を購入し、適宜、リノベーションやリフォームなどのバリューアップ施策を実施、
  4. その不動産から生じた賃料収入(インカム・ゲイン)や売却益(キャピタル・ゲイン)を原資にして、投資家へと分配を行う(共同出資している自社においても、分配金収益を得る)。

なお、上記のように、不動産を仕入れ、これを売却して利益を上げることを、”事業”として展開するために、各不動産事業者は、「宅地建物取引業」の認可を受けています。
また、投資家から資金を集めるにあたり、「不動産特定共同事業」の許可を受けて、クラウドファンディング・サービスを展開しています。
国内でサービス展開している不動産クラウドファンディング事業者各社の、それぞれの許可番号等については、後述致します。

不動産投資型クラウドファンディングのメリット

不動産クラウドファンディングに関わるステークホルダーには、

  • 不動産クラウドファンディングを事業として展開する「不動産クラウドファンディング事業者」と、
  • 不動産クラウドファンディング事業者の募集ファンドに出資する「投資家」

が存在します。

最初に、各ステークホルダーにとっての、不動産クラウドファンディング利活用のメリットから、確認していきましょう。

不動産クラウドファンディングに投資する、投資家のメリット

まず、不動産投資型クラウドファンディングへと投資する、投資家の立場から見ると、不動産投資型クラウドファンディングには、下記のようなメリットがあります。

高い期待利回り|銀行預金より高いリスクを取って運用したい投資家におすすめ

銀行の定期預金金利が0.1パーセントを下回ることが当たり前の昨今において、不動産投資型クラウドファンディング案件として募集されているファンドの期待利回りは、個人投資家にとって魅力的なものに写ります。



引用元:creal(クリアル)https://creal.jp/funds/39


例えば、不動産投資型クラウドファンディング業界においては大手と言える「クリアル(Creal)」にて、直近募集された、「(仮称)Rakuten STAY 富士河口湖駅」ファンドの場合、想定利回り(年率換算・税引き前)は8.0パーセント、とされています。



引用元:ASSECLI(アセクリ)https://assecli.com/main/fund_detail/7/


また、同じく、不動産特定共同事業法下のサービスとして提供されているASSECLI(アセクリ)の「千葉県我孫子市#6ファンド」の場合も、想定分配率は6.0パーセントとされています。

国内で運営している不動産投資型クラウドファンディング・サービスのファンド一覧を確認する限り、

  • 概ね、年利換算(税引き前)3~5%前後の分配利回りを想定するケースが多く、
  • なかには、年利換算10パーセント弱程度の、高い想定利回りを提示しているケースもある、

というところです。

こうした高い想定利回りは、同じく、クラウドファンディング系の投資(融資型クラウドファンディング)として知られる、ソーシャルレンディングと比較しても、遜色のない期待利回りだといえます。

実物不動産投資と比較して、極めて小額(1万程度)から、投資が可能

個人投資家が、実物不動産(例:区分所有マンションの1室や、中古アパート1棟、など)に対して投資をしようとすると、どうしても、土地・建物の購入費用として、まとまった額の予算が必要となります。
勿論、投資家の資産状況・収入状況等によっては、銀行等のアパートローンを活用し、レバレッジを効かせた投資を行うことが可能ですが、いずれにせよ、数百万円~数千万円程度の物件購入費用が必要となることが一般的です。

その反面、不動産特定共同事業法に基づく、不動産クラウドファンディング投資の場合、1口最低1万円程度から、少額での投資をスタートすることが可能です。
ご参考までに、国内の主要不動産投資型クラウドファンディング業者の最低投資額を一覧にすると、下記のようになります。

サイト名 最低投資額
creal(クリアル) 1万円から投資可
ジョイントアルファ 1口10万円から投資可
FANTAS funding(ファンタスファンディング) 1万円から投資可
ASSECLI(アセクリ) 1万円から投資可
ぽちぽちFUNDING 1万円から投資可
Rimple 1万円から投資可
大家.com 1万円から投資可
A funding 1万円から投資可
warashibe 1万円から投資可
ハロー!リノベーション 1口5万円
SYLA FUNDING 1万円から投資可
ONIGIRI Funding 1万円から投資可


情報確認日:2021年2月

このように、ほとんどのクラウドファンディングサービスで、1万円から、そして、その他の例外的なクラウドファンディングサービスにおいても、(高額なケースでも)5万円~10万円程度から、少額での不動産投資をスタートできる、という点は、まとまった投資用資金を持たない、資産形成過程の若年投資家や、投資初心者ユーザーにとって、大きなおすすめポイントとなります。

投資手続きはインターネットを介して完結できる

不動産クラウドファンディングに投資する場合、

  • クラウドファンディング事業者に、投資家登録を行い(=投資口座の開設)、
  • 出資するファンドの選定を行い、
  • 出資申込をする(=クラウドファンディング事業者との間で、匿名組合契約を締結する)、

という流れとなりますが、不動産特定共同事業法の改正により(※詳しくは後述)、現在、上記の全ての手続きが、インターネットで完結します。

もしも、個人投資家が、アパートやマンション等の実物不動産に、直接投資を行う場合、いくら仲介不動産業者が熱心にサポートしてくれたとしても、全ての手続きをオンラインで完結することは、現実的ではありません。
物件選定や、周辺環境・物件へのアクセスの確認、ローン手続きや、物件の購入手続き、所有権移転の登記手続き、などなど、様々な手続きが必要となり、その労力たるや、大変なものがあります。

これに対し、不動産クラウドファンディングへと、オンラインで小口投資するだけであれば、自宅のパソコンやスマートフォンから、ごく気軽に投資をスタートすることが可能です。

運用期間中の実務・雑務にタッチする必要が無い

実物不動産投資(たとえば、アパート経営など)を行う場合、上記したような「運用開始前の」雑務に加えて、運用期間中の実務も、多量にあります。
実際の作業は、不動産管理会社に任せることが出来たとしても、その分、管理手数料が必要となります。

その点、不動産投資型クラウドファンディングの場合、案件にファンドへと出資をしたあとは、当該ファンドが償還を迎えるまでの間、投資家としては、運用面の実務・雑務に関与する必要がありません(※逆に言えば、実務に関与することが”出来ない”とも換言出来ます。このため、運用期間中の実務を全て任せることとなる、クラウドファンディング事業者の選定は、大切なプロセスとなります)。
ソーシャルレンディングなどの場合と同様、いわゆる「ほったらかし投資」が可能となりますので、

  • 本業が忙しい、サラリーマン、会社員の方や、
  • 家事に追われがちな、主夫・主婦の方であったとしても、

ごく気軽に、運用に取り組むことが可能です。

同案件に運用会社が劣後出資することで、投資家の出資元本が(一定程度まで)保護される

国内で展開されている不動産投資型クラウドファンディング・サービスの多くで、「(運営会社による)劣後出資」という仕組みが提供されています。
たとえば、1億円の不動産を購入する場合、

  • 投資家からの「優先出資」募集を7,000万円分とし、
  • 残りの3,000万円については、サービス運営会社が「劣後出資」する、

というケースです。

もしも、上記の不動産を売却する際、不動産市況の急激な悪化等により、価値の目減りが生じ、最終的な運用に、赤字が生じることとなったとしても、その赤字幅が、劣後出資額までの赤字で済んだのであれば(上記例であれば、3,000万円分までのマイナスで済んだのであれば)、投資家の出資元本は保護されることとなります。

このような仕組みは、投資家と運営会社が、同じ船(セイム・ボート)に出資する、という意味で、「セイムボート方式」と呼ばれることもあります。

なお、実際の劣後出資の割合は、不動産投資クラウドファンディング業者によって様々ですし、同じ不動産投資クラウドファンディング事業者の中でも、ファンド(案件)によって、劣後出資割合が異なるケースがあります。



引用元:creal(クリアル)https://creal.jp/funds/38


たとえば、crealの「アゼリアテラス新宿」案件の場合、劣後出資の割合は、全体の5パーセントです。



引用元:ジョイントアルファ(https://join-to.jp/investment/investment_entry.html?fund_id=15)


これに対し、ジョイントアルファの「アルファアセットファンド豊洲タワー 第2回」ファンドの場合、運営会社(穴吹興産)の劣後出資割合は、全体30パーセントに及びます。

劣後出資の割合が小さいほど(=ファンド全体における、投資家による優先出資の割合が大きいほど)、ファンドの優先募集額は、当然、相対的に大きくなりますから、より多くの投資家に、出資のチャンスが提供されることとなります。
しかし、劣後出資の割合が小さくなれば、その分、物件の売却価格が下落した際、投資家の元本がダメージを受ける可能性が高まります。
劣後出資の「幅」は、ある意味、ファンドの「クッション」のような役割を果たすから、です。

実際の投資是非の判断にあたっては、この点について、注意を払う必要があります。

投資対象物の情報は、投資家向けに具体的に開示されている

不動産投資型クラウドファンディングの場合、各ファンドの投資対象となる物件(不動産)の情報は、投資家に対して開示されていることが一般的です。
投資家としては、実際の投資判断にあたって、

  • 不動産クラウドファンディング業者の提示している、物件購入価額は、妥当か。
  • 提示されている想定賃料年額や、修繕積立金などといった数値は、妥当なものか(=不動産事業者の想定通りに、インカムゲインを創出できそうか)。
  • 想定されているエグジット価格(物件の売却予定価額)は、現実的か。

といった点について、自力でチェックすることが可能です。

長らく、資金の融資先の情報が、投資家に対して非開示(匿名化)とされてきた、融資型クラウドファンディング(ソーシャルレンディング)と比較すると、この透明性の高さは、不動産投資型クラウドファンディングの大きなメリットと言えます。

上場企業が直接運営しているサービスもある

国内で展開されている不動産投資型クラウドファンディングの運営会社の中には、上場企業も存在します。
たとえば、ジョイントアルファを運営している穴吹興産株式会社は、東証一部上場企業ですし、同じく不動産クラウドファンディングサービスにあたる「Rimple」(リンプル)の運営会社である、プロパティエージェント株式会社もまた、東証一部上場企業です。

また、大家.comを運営している株式会社グローベルスは、東証2部上場企業、株式会社プロスペクトの子会社ですし、「A funding」運営の株式会社AMBITIONは、東京証券取引所マザーズ市場の上場企業です。

このように、上場企業や、その子会社が運営しているサービスが多い、という点も、不動産投資型クラウドファンディングの特徴のひとつといえます。

上場企業の信用力、管理部門の充実、などといった効能は勿論ですが、併せて重要なのが、「上場企業の場合、各社ホームページを通じて、IR情報(株式投資家向け情報)が公開されている」という点です。
各社のIR情報をしっかりと読み込んでいけば、

  • 各期の売上高や、利益高・利益率、といった情報はもとより、
  • それぞれの事業者が、今後、どのような事業に力を入れていくつもりなのか、
  • クラウドファンディング事業は、各社の売上高のうち、どの程度のシェアを占めているのか、

などといった情報が、一目瞭然だからです。


参考:
【2021年8月更新】不動産クラウドファンディングとは?|不動産クラウドファンディングのメリット・デメリット・リスクから徹底解説。上場企業運営サービスも

ファンドへと出資を途中解約できるケースも

不動産投資型クラウドファンディングの案件に投資する場合、個人投資家は、サービス運営会社との間で、匿名組合契約を締結することとなります。
そして、ソーシャルレンディング投資の場合と同様、この匿名組合契約は、原則として、投資家からの中途解約はできません。
このため、一般的には、一旦出資した資金は、そのファンドが最終的に償還を迎えるまでの間、自由に引き出したり、換金することは出来ません。

しかし、不動産投資型クラウドファンディングの場合、一部の事業者においては、ファンドの中途解約を認めているケースがあります。



引用元:ぽちぽちファンディング(https://pochipochi.jp/pages/faq)


「ぽちぽちファンディング」のFAQページには、このように明記がありますし、



引用元:WARASHIBE(https://warashibe.co.jp/faq)


同じく、不動産クラウドファンディング「WARASHIBE」の場合でも、このように、ファンドの中途解約が可能である旨が明記されています。

ただし、ファンドの中途解約には、手数料が必要となるケースがありますし、今後、上記2社についても、他の不動産クラウドファンディング業者になぞらえ、中途解約について、厳しい姿勢を取り始める可能性もあります。
このように、一部事業者において事実上、中途解約が認められているとしても、実際の投資是非の判断にあたっては、

  • 投資した資金は、真に余剰資金から出資されているか、
  • ファンドの償還までの間、急な資金ニーズが生じるようなことは、本当に、ないか(あったとしても、その際、十分な資金余力は確保できるか)、

といった点について、念入りに、確認なさることをおすすめします。

ポイントを活用して投資できるケースも

一般的に、クラウドファンディング投資を行う場合、その投資の「原資」(元手)は、銀行振込等によって支払う「現金」です。
これは、不動産投資型クラウドファンディングのみならず、融資型クラウドファンディング(ソーシャルレンディング)や、株式投資型クラウドファンディングなどの場合でも、同じくです。

しかし、東証一部上場企業であるプロパティエージェント株式会社が運営する不動産投資型クラウドファンディング、Rimple(リンプル)の場合であれば、外部のポイントサイトなどで蓄積したポイントを利用して、ファンドに投資することが可能です。
具体的には、いずれも大手ポイントサイトとして知られている、

  • モッピー、および、
  • ハピタスでためたポイントを、

投資に活用することが可能です。

プロパティエージェント社運営の不動産クラウドファンディング「Rimpel」の場合、ハピタスポイントやモッピーポイントを利用した投資が可能とされています。
引用元:Rimple(リンプル)

不動産投資型クラウドファンディング事業者にとってのメリットは?

このように、個人投資家の目線から見ると、様々なメリットがある、不動産投資クラウドファンディングですが、逆に、不動産投資クラウドファンディングを、事業・サービスとして運営している、「運営会社」(=不動産事業者)にとっては、どのようなメリットがあるのでしょうか。
一般的に、不動産クラウドファンディング・サービスを展開する不動産事業者にとって、不動産クラウドファンディングならではのメリットとしては、下記のようなものが挙げられます。

インターネットを通じて資金を募ることが出来る(=新たな資金調達チャネルの開拓)

不動産事業者は、不動産(土地・建物)を購入し、これをより高値で売却したり、保有期間中に賃料を得るなどして、収益を得ますが、不動産投資型クラウドファンディングを活用すれば、不動産事業者自身の資金量が不十分な場合でも、不動産購入を行うことが可能となります。
自己資金や銀行融資とは異なる、新たな資金調達チャネルとして、不動産投資クラウドファンディングを活用するメリットは、不動産事業者にとって、十分にあります。

利益分配は、ファンド運営会社が自由に設計できる

不動産投資クラウドファンディングの各案件の分配割合(優先出資者向け、劣後出資者向け、それぞれへの分配の割合)は、ファンド組成にあたる不動産事業者が、あらかじめ決定します。
不動産投資クラウドファンディングを運営する不動産事業者の出資分は、「劣後出資」に該当し、一般投資家による優先出資分と比べると、高いリスクにさらされることとなりますが、その分、分配原資をより多く収受すること(たとえば、全体の分配原資が年間1,000万円である場合、優先出資分に対する分配は400万円、残りの600万円は劣後出資分に対する分配とする、などの調整)も、勿論可能です。
売却時に値下がりしづらい物件など、不動産事業者として、ある程度自信をもって運用に臨める案件については、劣後出資の場合も、不動産事業者側のリスクは限定的、と考えることが出来ますので、不動産事業者としては、自身にとって有利な運用を行うことが可能です。

投資家向けに知名度向上を図ることができる

不動産投資クラウドファンディングを運営すれば、不動産に対する小口投資を希望する投資家に対して、知名度の向上を図ることが出来ます。
資本金の大きくない不動産事業者においても、「小規模不動産特定共同事業」の登録であれば、資本要件をクリア(資本金1,000万円以上)しやすくなるため、社歴が浅く、規模の小さい不動産事業者であっても、不動産投資クラウドファンディング業界へと参入しやすくなりました。
こうした規制緩和を利用して、不動産特定共同事業へと参入、投資家一般からの知名度向上を図ることが出来れば、その後、自身が展開している不動産投資サービス(例:アパート経営支援など)に、顧客を誘導できる、という目論見もあり得るものと思います。

匿名組合の営業者として、自由にファンド運営が出来る

国内の不動産クラウドファンディング・サービスの大半で、投資家と不動産クラウドファンディング事業者との間の契約形態としては「匿名組合」が利用されています。
この場合、投資家は「匿名組合員」となり、不動産クラウドファンディング事業者は、ファンドの「営業者」となります。

そして、匿名組合の特質として、組合の実質的な運営権は、ファンドの「営業者」(=不動産クラウドファンディング事業者)が独占することが出来ます。
※例えば、「株式会社型」のファンドの場合、各投資家が議決権を保有するため、ファンドの運営者と言えども、自身の裁量のみで、ファンド運営を独断的に行うことは出来ません。

ファンドに対して、自社が開発した投資用不動産を売却できる

不動産クラウドファンディング・サービスの運営会社の中には、本業として、投資用不動産(1棟アパートや、分譲型マンションなど)の開発・販売を行っている企業もあります。
こうした企業が展開している不動産クラウドファンディング・サービスの案件の中には、ファンドの投資対象不動産が、運営会社が開発・販売している投資用物件とされているケースがままあります。

ファンドから、様々な名目で、手数料収入を徴収できる

不動産クラウドファンディング事業者としては、

  • ファンドが不動産を取得したり、売却したりするときに、売買仲介手数料を収受したり、
  • ファンドが保有する物件の管理をすることで、PM報酬(プロパティ・マネジメント報酬)を徴収したり、
  • はたまた、ファンドから、不動産投資業務を受託することで、AM報酬(アセット・マネジメント報酬)を得たり、

などといった名目で、ファンドから、様々な手数料を徴収できる、というメリットがあります。

適切なスキーム選択を行えば、自社のBSから、不動産をオフバランス出来る

不動産特定共同事業法の第3号事業許可、及び第4号事業許可を取得し、自社の外部に組成したSPC(特別目的会社)に不動産を保有させる、「特例事業」スキームを利活用すれば、目下、自社の貸借対照表に計上されている不動産を、SPCに対して譲渡し、実質的に、不動産のオフバランスを図ることが出来ます。

上場企業の中には、ROA(総資産利益率)の向上等を目的に、不動産のオフバランス目当てで、不動産クラウドファンディング事業への参入を検討するケースもあります。

このように、不動産投資クラウドファンディングの活用は、サービスを運営する不動産事業者にとっても、様々なメリットがあります。
こうした事情を背景にして、近年、上場・非上場を問わず、不動産投資クラウドファンディングに参入する企業が増えています。


参考:
不動産クラウドファンディングにおける「特例事業」とは|SPC活用のメリット・デメリット、及び不動産特定共同事業法の改正から解説

不動産投資型クラウドファンディングのリスク・注意点

このように、個人投資家、ならびに、不動産事業者、それぞれにとってメリットの多い、不動産投資クラウドファンディングではありますが、看過してはならないリスク・注意点も、複数あります。

不動産クラウドファンディング投資家から見たリスク

まずは、不動産クラウドファンディングに投資する、個人投資家サイドから見てみましょう。

元本割れが発生する可能性

不動産投資クラウドファンディングに投資をする場合でも、他の投資と同様、あくまでも「投資商品」である以上、損失が生じる可能性があります。

  • 不動産事業者の目論見通りに、物件を高値で売却することが出来なかったり、
  • 運用期間中に物件賃借人が退去し、その後も賃借人が見つからず、想定通りの賃料収入を得ることが出来なかった、等の場合、

ファンドが、当初目論見通りの利益を上げることが出来ないばかりか、売却代金の目減りの程度によっては、投資家の出資した元本が毀損してしまう可能性があります。

なお、前述の通り、不動産投資クラウドファンディング・ファンドの多くで、運営会社が同案件に共同出資(セイムボート方式)する、「劣後出資」のスキームが採用されていますが、特に劣後出資の割合が小さいファンドの場合、売却代金の減少に耐え切れず、投資家の出資元本に毀損が生じる可能性が高くなります(=劣後出資額だけでは、損失分をカバーできないケースが生じる)。

このため、投資家としては、実際の投資是非の判断にあたって、

  • 不動産事業者が提示している、物件の想定売却価額は、市場性等を考えた際、妥当か。
  • 運用期間中に想定されている賃料(例えば、1坪あたりの賃料)は、周辺相場や建物の築年数等を考慮した際、相場といえるか。現在賃借人が入居している場合、その賃借人が退去した後も、新たな賃借人を速やかに確保できるのか。

などといった点について、慎重に考慮する必要があります。

併せて、案件を組成している不動産事業者の、不動産業者としての「目利き力」についても、しっかりと見極めていく必要があります。

運用期間中の中途解約・換金が難しい

上述致しました通り、一部の不動産投資型クラウドファンディング業者においては、ファンドの中途解約が認められていますが、これはあくまでも、例外的なケースであることをわきまえておくべきです。
基本的に、不動産事業者との間で締結した匿名組合契約は、よほど、やむを得ない事情(=事業者の信用力が急激に失われた、などの事情)が無い限り、投資家側から一方的に中途解約することが出来ません。
これは、ファンドを組成する不動産事業者側の立場に立ってみれば、よく分かります。

例えば、手元資金3,000万円の不動産事業者が、1億円の物件を購入し、賃料収入はほぼ見込まず、バリューアップのうえで、運用開始から1年後に、1億2千万円で売却するプロジェクトを立ち上げたとします。
物件購入に必要な1億円のうち、9,000万円を、優先出資枠として、投資家から募集し、残りの1,000万円を、自らが劣後出資するとします。
そうしてプロジェクトをスタートさせたのち、運用開始してから例えば3か月後に、多量の投資家から、
「ファンドを中途解約したい」
と申し出があったとしても、その時点では、不動産事業者の手元には、もともとの3千万円から、劣後出資した1千万円を差し引いた、2千万円しかありません。
すなわち、中途解約に応じようにも、その原資がない、ということとなりますので、中途解約受付自体が不可能、ということとなります。

不動産投資型クラウドファンディングにて募集されている案件の運用期間は、ファンドによって、千差万別です。



引用元:Rimple(リンプル)https://funding.propertyagent.co.jp/funds/detail/11


例えば、東証一部上場企業であるプロパティエージェント株式会社の運営する不動産投資型クラウドファンディング「Rimple」にて募集されていた「Rimple’s selection #10」の場合であれば、運用予定期間は半年間(6ヶ月)、とされています。



引用元:ぽちぽちファンディング(https://pochipochi.jp/projects/pj-1)


また、アイディ株式会社運営の「ぽちぽちファンディング」にて募集された「ぽちぽちFUNDING1号:キャピタルビュー平和島」の場合であれば、予定運用期間は91日間、と、さらに短期になっています。

こうしたケースがある一方で、



引用元:Creal(https://creal.jp/funds/34/)


不動産投資型クラウドファンディング業界大手「Creal」の「上野オフィスプロジェクト」の場合、このように、想定運用期間は24ヶ月(2年間)、とされています。

特に、運用予定期間の長いファンドへと投資する場合、運用期間中の手元資金の状況・推移をよく考え、慎重に出資是非を検討する必要があります。


参考:
不動産クラウドファンディングへの出資は、中途解約できるのか|解約不可の理由、及び、事業者別の一覧表も

不動産投資型クラウドファンディング自体の人気が過熱している

昨今、不動産投資型クラウドファンディングの人気は高まる一方で、多くのファンドにおいて、

  • 募集開始から間もなく、応募が募集額いっぱいまで達してしまった。
  • 投資しようと思っていたファンドの募集が既に早期終了してしまっていて、投資できなかった。

というケースが発生しています。



引用元:creal(クリアル)https://creal.jp/news/83


たとえば、crealが募集した「Rakuten STAY 富士河口湖駅」案件の場合、プレスリリースにて、4.6億円分の募集枠が、わずか15分間で埋まってしまったことが明らかにされているほか、



引用元:ジョイントアルファ(https://join-to.jp/information/article.html?notice_id=42)


ジョイントアルファにて2021年2月15日に募集が開始された3ファンド(合計で9,500万円強を募集)も、募集開始当日中に、募集総額に達してしまったことが、プレスリリースにて公表されています。

実際に不動産投資型クラウドファンディングに対して投資しようとしても、このように「(投資したかったのに、人気の過熱により)投資できなかった」というケースが生じ得ることを理解しておく必要がありますし、こうした人気過熱の状態(バブル、と換言することも出来るかもしれません)を見て、質の低いクラウドファンディング事業者が、不動産特定共同事業に参入してきてしまうリスクについても、投資家としては、留意しておくことが必要です。

実物不動産投資のように、借入をしてレバレッジを効かせることができない

実物不動産投資の場合、たとえ手元資金が乏しくとも、銀行等金融機関のアパートローンなどを活用し、レバレッジを効かせた取引(=借入金を利用して元手を増やして取引)を行うことが可能です。

例えば、手元資金が1,000万円である場合、単純に手元資金を活用して年利5パーセントの不動産投資を行えば、年間の利益は50万円です(税金等は一切考慮しない場合)。
これに対して、金利1パーセントのアパートローンを利用して1億円の資金調達を行い、同じく年利5パーセントの不動産投資を行う場合、年間の利益は、
1億円×5パーセント(家賃収入等)-1億円×1パーセント(銀行への支払い金利)=400万円となります。
手元資金だけを活用した投資と比較して、かなり大きな利益を見込めることが分かります。

これが、借入(融資)をレバレッジ(=てこ)として活用した投資の一般的なパターンであり、実物不動産投資の場合であれば、各金融機関の提供している不動産投資向けアパートローンなどが充実しています。

その反面、インターネットを利用した不動産クラウドファンディングへと投資する場合、その投資のために、銀行等から借り入れを行うことは、現実的ではありません。
一般個人投資家に対して、銀行が、クラウドファンディング投資用の資金を貸与することは一般的ではありませんし、上述したような不動産投資クラウドファンディングのリスクの存在を考えれば、そのようにして自身のポジションを無理に拡大させることは、得策とも言えないからです。

実物不動産投資と違い、税務上の優遇がない|特に高所得者は税金に要注意

アパート・マンション経営などの実物不動産投資の場合、

  • 建物(上物)の減価償却費を、損金として活用できたり、
  • 不動産投資の結果生じた損失(例えば、上述の減価償却費)を、その他の所得(給与所得等)との間で損益通算したり、

などといった取り組みが可能です。
実際、主に節税を目的として、不動産投資に取り組む、という個人投資家も多数存在します。

その反面、不動産投資クラウドファンディングの場合、まだまだ社会的認知の低い投資手法である、ということもあり、このような、投資上の税制優遇は、全く設けられていないのが現状です。

不動産投資型クラウドファンディングを通して得た利益(=分配金)は、所得の区分上、「雑所得」に分類されることとなり、総合課税の対象となります(申告分離課税を利用することは出来ません)。
このため、既に給与所得等が大きい方の場合、累進課税税率の関係で、不動産投資型クラウドファンディングから得た収益に対しても、給与等と同様、高い税率が課せられてしまうこととなります。

また、国内不動産クラウドファンディング業界で主流である、匿名組合型の不動産クラウドファンディングの場合、投資家の出資持分は、相続財産評価としては「金銭債権」に該当するため、現物不動産投資等と違って、不動産の評価減による、相続税の圧縮効果を期待できない、というデメリットもあります。
※反面、不動産クラウドファンディング業界においてマイナーな存在である「任意組合型」の場合、相続税対策に活用できるケースもあります。
詳しくは、不動産クラウドファンディングにおける任意組合・匿名組合の比較記事をご覧下さい。

サービス提供会社の破綻リスク

国内不動産クラウドファンディング業界で多くみられる、「不動産特定共同事業法第1号事業許可に基づく、匿名組合型のファンド運営」の場合、ファンドは、不動産特定共同事業者の内側に組成されます。
このため、投資家の出資した資金で購入された不動産についても、当然、不動産特定共同事業者の財産として取り扱われることとなります。

問題は、その不動産特定共同事業者(不動産クラウドファンディング事業者)が、不動産特定共同事業以外の事業(例:不動産開発事業や、サブリース事業等)で失敗し、経営破綻してしまった時です。
この場合、ファンドが保有する不動産についても、不動産特定共同事業者の財産として、破産者の破産財団に組み入れられ、一連の破産手続きの中で、処分されてしまうこととなります。

また、デポジット制度(預託金制度)を採用している不動産クラウドファンディング事業者に対して、投資家が一時的に預託している資金(=投資家口座に入金はされているが、未投資の状態の資金)についても、同上(※)です。

このように、不動産クラウドファンディングを提供している運営会社が経営破綻した場合、投資家が出資した資金や、その資金で購入された不動産についても、当然、大きな毀損リスクにされされてしまうこととなります。
このため、実際の投資是非の判断においては、案件の良し悪しだけではなく、その不動産会社自体の信用力や財務力、倒産リスクの大小についても、しっかりと検証する必要があります。


※一部の不動産クラウドファンディング事業者は、投資家の未投資資金について、信託銀行を活用した分別管理(信託)を施しているケースがあります。
この場合、信託銀行にて保管されている投資家の未投資資金に限っては、不動産クラウドファンディング事業者の経営破綻リスクから、隔離されていることとなります。
また、特例事業スキームを用いて、不動産を(不動産特定共同事業者ではなく)SPCに保有させるスキームの場合も、倒産隔離が図られている、と言えます。

不動産投資クラウドファンディングの理解に欠かせない「不動産特定共同事業法」とは

国内の不動産投資型クラウドファンディング運営業者は、不動産特定共同事業法に基づく許可・認可を得たうえで、ファンドの公開や募集等を行っています。
ここからは、不動産投資型クラウドファンディングの根底を為す、不動産特定共同事業法について確認していきます。

不動産特定共同事業法の制定・改正の歴史

不動産特定共同事業法は、初期の施行以来、時代の経過に沿うようにして、改正が複数回に行われてきた法規でもあります。
まずは、不動産特定共同事業法をめぐる、変遷・改正の流れから、確認していきましょう。

不動産特定共同事業法の施行(1995年)

不動産特定共同事業法の最初の施行は、1995年(平成7年)のことでした。
さかのぼること、1980年台には、バブルによって日本中の地価が高騰し、不動産投資そのものが「高嶺の花」となりつつあることを受け、こうした不動産商品を、「証券化」というスキームによって小口化し、一般投資家向けに販売するビジネスが流行しました。

しかし、そうした不動産証券化ビジネスに参入する不動産事業者の中には、零細事業者や、投資家保護を軽視した事業者も少なくなかったことから、バブル崩壊、そして地価の大幅な下落に伴い、投資家への分配を行うことが出来なくなった事業者の倒産等が頻発し、結果として、これらの小口商品に投資していた投資家が、多額の損失を被るようなケースが相次ぎました。

こうした中、業界団体からも、不動産証券化・小口化に関する法整備を求める声が高まり、そうした流れを受けて、平成7年(1995年)、国内で初めて、不動産特定共同事業法が成立したのです。

不動産特定共同事業法成立当初の目的としては、

  • バブル崩壊によって極限まで冷え込んだ不動産マーケットを、出来るだけ早期に回復させるべく、
  • 高額な不動産を、証券化スキームによって敢えて小口化し、
  • 新たな投資家層を呼び込もう、という、

業界側の趣意が反映されたものでした。

こうして、一応の法整備は為されたものの、初期の不動産特定共同事業法では、行政から事業の許可を得ることが出来るのは、あくまでも「宅地建物取引業」の免許を持った事業者である必要があり、今日(こんにち)の不動産特定共同事業において事業の主体(ビークル)として活用されているSPC(特別目的会社。現在では端的に「ファンド」と呼称するケースが多くなっています)は、事業の主体となることが出来ませんでした。
この支障を回避するため、いささかテクニカルながら、不動産収益を、あえて「信託受益権」に転換して取り扱うことに拠り、意図的に不動産特定共同事業法の適用を避けて、案件を運用する、というスキームが採用されることも、往時、少なくありませんでした。

平成25年(2013年)改正

1995年に施行された、初期の不動産特定共同事業法の場合、前述の通り、特別目的会社(ファンド)に不動産を保有させる、という形態を取ることが出来ませんでした(不動産を保有するのは、宅建業者本体でなければならなかった)。
しかし、2013年に行われた改正によって、

  • ファンドに不動産を所有させて、
  • 不動産特定共同事業者本体は、そのファンドから、不動産取引に係る実務を受託する、

というスキームが解禁されることとなりました。

これによって、SPC(証券化のためのビークル。合同会社などが利用されるケースが多い)を活用した不動産特定共同事業が可能となったわけですが、この時点ではまだ、銀行や信託銀行といった機関投資家が関連する取引を限定的に取り扱うSPCのみが、特例として利用可能とされているに過ぎず、大手の不動産関連事業者ならまだしも、中小・零細の不動産事業者にとっては、まだまだ、実際のビジネスの現場においては、利用のハードルが高かったのが、不動産特定共同事業の実情でした。

平成29年(2017年)改正

昨今、日本国内で不動産投資型クラウドファンディングが大きく隆興している一因となったのが、この2017年改正です。
上述したように、2013年改正によって、ファンドを用いた不動産特定共同事業の実施は解禁されたものの、一般の中小不動産企業等にとっては、まだまだ制約が多く、使い勝手の悪いものでした。

たとえば、今の時代では当たり前となっている、インターネットを通して書面交付も、2013年改正の時点では認められておらず、不動産特定共同事業を行う場合、取引や契約に関する資料・書面の一切は、参加者に対し、いずれも紙ベースで、直接郵送・交付することが求められていました。

こうした中、2017年改正では、主に下記3つの、大きな法改正が行われました。

  • 出資総額が一定額以上の事業を対象とした「小規模不動産特定共同事業」が創設され、地方の小規模な空き家再生など、規模の小さいプロジェクト(投資家の出資価額が100万円以内。また、出資の合計額が1億円を超えないもの)を、より簡易に立ちあげることが可能に。
  • 小規模不動産特定共同事業者については資本金要件を緩和し、5年の登録更新制を採用。
  • インターネットを通じたクラウドファンディング・書面交付・手続きを解禁。

このうち、現在の不動産投資型クラウドファンディングに対して大きな影響を与えているのは、インターネットを通じた書面交付が認められたことです。

数年前にTATERU Funding(当時は、不動産特定共同事業スキームを用いた不動産投資型クラウドファンディングの先駆け的存在でした)を利用したことがある人は、ファンドへの出資に際し、逐一、TATERU側から、様々な書類が郵送されてきたことを、覚えておられる方もいるのではないでしょうか?
逐次の書類送付・保管は、サービス運営会社にとっては勿論のこと、投資家にとっても、手間・負担のかかるものでしたが、2017年の改正法施行以降は、電磁的形式による匿名組合契約締結・書類交付が認められ、昨今のインターネット時代に即した、クラウドファンディング形態による資金募集、及び、オンラインでの匿名組合契約締結、というスキームが、ようやく、現実的なものとなったわけです。

平成31年(2019年)改正

2021年2月現在で最新の不動産特定共同事業法改正が、この「2019年改正」です。
2019年改正のポイントは、

  • 電子取引業務ガイドラインの策定と、
  • 新設法人の参入要件の見直し

の2つ。
前者は2019年時点ですでに不動産特定共同事業の主流となりつつあった、インターネット・クラウドファンディングを活用した募集について、その細かい要件や基準などを明確化したものです。

また、2019年改正が為される前までは、不動産特定共同事業に参入したい場合、

  • 直近の事業年度における財務の状況や、損益の良否、
  • それぞれが今後ともに順調に推移し得るかどうか、

が審査基準とされており、これらを審査するために、許可申請時の書類として、「直近の3期分の決算書」の提出が必要とされていました。
このため、「設立されたばかりの法人では、不動産特定共同事業を営むことは出来ないのか」「大企業が子会社を設立して、不動産投資クラウドファンディングを行うことは不適切なのか」などといった争点が生じたわけですが、2019年改正では、基準を満たした新設子会社による不動産特定共同事業運営が明文的に許可されることとなりました。

不動産クラウドファンディングは「匿名組合型」?「任意組合型」?

不動産クラウドファンディングへの投資検討にあたり、不動産特定共同事業法を詳しく勉強している方の中には、不動産特定共同事業の中にも、「匿名組合型」「任意組合型」」などといった種類があることに気づかれた方も多いでしょう。
それぞれを端的に区分けすると、下記のようになります。

任意組合型

任意組合型の不動産特定共同事業の場合、不動産特定共同事業者と投資家との間では、「任意組合契約」が締結されます。
後述する匿名組合型と異なり、任意組合型の場合、投資対象となる不動産(正確には、その持分)を、投資家が、実際に(形式上)保有することとなります。
このため、当然のことながら、不動産の登記上の所有権も移転することとなるので、任意組合契約のほかに、不動産そのものの売買契約も締結されることとなります。
1口あたりの投資額も数百万円程度と高額になるケースがほとんどで、不動産を実際に保有することによる節税効果を目的とした取引が多いのが実情です。

匿名組合型

現在よく目にする、一般的な不動産投資型クラウドファンディング・サービスは、基本的に、この「匿名組合型」のスキームを採用しています。
上述の任意組合型とは異なり、1口あたりの投資額も、1万円程度~と少額に設定されており、運用期間も短いものが多くなっています。
また、任意組合型のように不動産を実際に所有することとはならないため、不動産売買契約の締結や、所有権の移転登記等も不要です(ただし、節税目的で利用することは現実的ではありません)。

不動産投資型クラウドファンディングへと投資する方法

ここまでで、不動産投資型クラウドファンディングの概要については、大まかにご理解いただけたものと思います。
ここからは、不動産投資型クラウドファンディングのメリット・リスク・仕組み等を踏まえたうえで、実際に不動産クラウドファンディングへと投資を行う場合の流れについて、確認していきましょう。

不動産投資型クラウドファンディング業者へと投資家登録

融資型クラウドファンディング(ソーシャルレンディング)の場合と同様、不動産投資型クラウドファンディングに投資を行う場合も、まずは、サービスを提供している事業者に対し、投資家登録を行う必要があります。
昨今、どの業者も、インターネットを通じて投資家募集を行っており、投資家登録手続き自体は、インターネットを介して、いつでも行うことが可能です(昔の銀行口座開設のように、窓口に出向く必要などはありません)。
また、基本的に、いずれの不動産投資型クラウドファンディング事業者の場合も、投資家登録については無料で行うことが可能です。
口座維持手数料を徴収している事業者も見当たらないので、口座の開設や保有については、原則として無料と考えてOKです。

なお、各不動産事業者が、真に、不動産特定共同事業の事業者として登録されているかどうか、確認したい場合は、国土交通省のHPから検索・チェックすることが可能です。
適宜、活用してみてください。

不動産投資型クラウドファンディング・サイトを経由して、投資申込

不動産投資型クラウドファンディング事業者への投資家登録が完了したら、あとは、各事業者のホームページを通して、募集されているファンドへと、投資申込を行います。
無事に投資申込が受理されれば、不動産事業者との間で、オンラインで、匿名組合契約を締結することとなります。

なお、株式投資や、投資信託の購入などと違い、不動産クラウドファンディングへの投資において、買い付け手数料等を徴収されることは有りません。

不動産投資型クラウドファンディング各社の比較

現在、日本国内では、多数の不動産投資型クラウドファンディング・サービスが立ち上げられています。
運営会社の規模や、不動産事業者として経歴、ファンドの償還歴の多寡などは、まさに、千差万別。
ここからは、各サービスについて、簡単にご紹介していきます。

creal(クリアル)

サイトURL https://creal.jp/
運営会社 株式会社ブリッジ・シー・キャピタル
運営会社設立 2011年5月11日
運営会社資本金 658,000,000円
上場/非上場 非上場
運営会社所在地 東京都中央区銀座2-16-11 片帆ビル3階
運営会社役員・顧問構成 代表取締役社長 横田 大造
取締役副社長 金子 好宏
取締役 CTO 太田 智彬
取締役 山中 雄介
社外取締役 村上 未来
社外取締役 定形 哲
社外取締役 永見 世央
常勤監査役 本多 一徳
非常勤監査役 佐藤 知紘
非常勤監査役 広野 清志
許認可 不動産特定共同事業許可番号:東京都知事 第112号
第二種金融商品取引業者:関東財務局長(金商)第2898号
宅地建物取引業:東京都知事(1)第100911号
1口あたりの最低投資額 1万円
累計調達額 75億円(引用元:https://creal.jp/performance)
組成ファンド数 39


上掲情報引用元:creal(クリアル)

creal(クリアル)は、株式会社ブリッジ・シー・キャピタルの運営する、不動産投資型クラウドファンディング・サービスです。
日本マーケティングリサーチによる、2020年6月期不動産特定共同事業許認可におけるクラウドファンディングサービス運用資産残高調査で、国内第1位に選ばれた実績を持ちます。
2021年2月公開時点で、サービス開始来の組成ファンド数は39件、累計調達額は75億円に達しており、国内の不動産投資型クラウドファンディング業界においては、リーダー的地位にある事業者となります。

なお、creal(クリアル)において直近で募集された案件・ファンドとしては、下記のようなものがあります。

  • アゼリアテラス新宿
    募集金額:3,510 万円
    想定年利:3.5パーセント
    運用期間:12ヶ月
  • ARTESSIMO CREA
    募集金額:3,323万円
    想定年利:3.5パーセント
    運用期間:12ヶ月
  • アルカーデンシティリンクス新宿
    募集金額:3,726万円
    想定年利:3.0パーセント
    運用期間:12ヶ月

2019年1月からは、大手家計簿管理アプリ「マネーフォワード」との連携を開始。
2019年7月からは、投資家の未投資資金(デポジット資金)を、creal運営会社の資産と明確に区別して管理すべく、信託銀行を活用した分別管理をスタート
2020年には、不動産クラウドファンディング・サービスとしては初めて、グッドデザイン賞を受賞するなど、業界リーダーとして、常に新鮮な話題を提供してくれる事業者でもあります。

Rimple(リンプル)

サイトURL https://funding.propertyagent.co.jp/
運営会社 プロパティエージェント株式会社
運営会社設立 平成16年2月6日
運営会社資本金 6億478万円
上場/非上場 上場(東京証券取引所市場第一部)
運営会社所在地 東京都新宿区西新宿6-5-1 新宿アイランドタワー41階
運営会社役員・顧問構成 代表取締役社長 中西 聖
取締役 村田 貴志
取締役 岩瀬 晃二
取締役 井河 元広
取締役 黒田 恵吾
常勤監査役 長島 良一
監査役 髙橋 聡
監査役 中川 紘平
許認可 不動産特定共同事業第1号・2号・3号事業者
許可番号 金融庁長官・国土交通大臣第90号
宅地建物取引業 [東京都知事(4)第83227号]
マンション管理業 [国土交通大臣(3)第033619号]
1口あたりの最低投資額 1万円
組成ファンド数 10


上掲情報引用元:Rimple(リンプル)

東証一部上場企業である、プロパティエージェント株式会社が直接運営している不動投資型クラウドファンディング・サービスが、Rimple(リンプル)。
これまでに公開・募集された全てのファンドで、100パーセントを超える投資応募を集めている、人気サービスでもあります。
他の不動産クラウドファンディングと異なり、ポイントサイト大手「ハピタス」や「モッピー」で貯めたポイントを投資に活用できるという、大きな特徴があります。

運営会社であるプロパティエージェントは、不動産開発販売事業、並びにプロパティマネジメント事業を生業とし、投資用物件としては「クレイシア」シリーズの展開などを行っている事業者です。
同シリーズの管理戸数や入居率といったデータはWEB公開されており、2021年1月時点での管理戸数は3,000戸強、入居率は99.61パーセント、滞納率は0.03パーセントとされています。

2021年2月に公開された、2021年3月期第3四半期の決算説明資料によれば、同期の売上高は、15,186百万円、営業利益は742百万円。

なお、Rimpleにて最近公開・募集されたファンドとしては、下記のような物があります。

  • Rimple’s selection #10
    予定分配率(年利換算):4.0パーセント
    運用予定期間:6ヶ月
    募集総額:45,920,000円
  • Rimple’s selection #9
    予定分配率(年利換算):4.1パーセント
    運用予定期間:6ヶ月
    募集総額:47,670,000円
  • Rimple’s selection #8
    予定分配率(年利換算):4.6パーセント
    運用予定期間:12ヶ月
    募集総額:147,000,000円

「投資のパートナーにするなら、やっぱり、上場企業じゃないと」「なかでも、東証一部上場企業に限定して検討したい」とお考えの投資家にとっては、クラウドファンディング事業者選定において、外せない候補企業となりそうです。

FANTAS funding(ファンタス・ファンディング)

サイトURL https://www.fantas-funding.com/
運営会社 FANTAS technology 株式会社
運営会社設立 2010年2月22日
運営会社資本金 1億円
上場/非上場 非上場
運営会社所在地 東京都渋谷区恵比寿4-3-8 KDX恵比寿ビル5F
運営会社役員・顧問構成 代表取締役 國師 康平
取締役 石原 正徳
取締役 秋戸 大樹
取締役 田中 雄一郎
取締役CTO 橋本 広歩
社外取締役 西木 隆
執行役員 狩野 幸丈
執行役員 芝田 旅人
執行役員 田中 貴晟
常勤監査役 森川 隆好
社外監査役 粟国 正樹
社外監査役 浦  勝則
許認可 宅地建物取引業免許 国土交通大臣(1)第9375号
不動産特定共同事業許可番号 東京都知事 第103号
1口あたりの最低投資額 1万円
組成ファンド数 128件
※2021年2月19日にhttps://www.fantas-funding.com/customers/products から引用時点


引用元:fantas funding(ファンタス・ファンディング)

FANTAS fundingは、FANTAS technology 株式会社が運営する不動産投資型クラウドファンディングサービスです。
他の不動産クラウドファンディングサービスと同様、運営会社による劣後出資スキームが取り入れられている他、投資家との接点を拡大すべく、公式Youtubeチャンネルも開設済。
リノベーション案件などを中心としたファンド組成は既に120件以上に達しており、投資家会員向けの特別オンラインセミナーを開催したり、twitterでも積極に発信を行うなど、様々な取り組みを行っています。

2020年10月に公開されたプレスリリースによれば、サービス開始から2年で、

  • 累計調達額は20億円に達しており、
  • 償還済のファンドは87件、
  • 全ての償還済ファンドにおいて、想定通りの利回りを達成

と、実績を積み重ねてきています。

なお、FANTAS fundingにて最近募集されたファンドとしては、下記のような物があります。

  • FANTAS check (リノベーション) PJ 第98号
    予定分配率:3.2パーセント
    募集総額:24,640,000円
    運用予定期間:152日
  • FANTAS check PJ 第97号
    予定分配率:3.2パーセント
    募集総額:23,120,000円
    運用予定期間:152日
  • FANTAS check PJ 第96号
    予定分配率:3.8パーセント
    募集総額:12,640,000円
    運用予定期間:152日

ジョイントアルファ

サイトURL https://join-to.jp/
運営会社 穴吹興産株式会社
運営会社設立 昭和39年5月25日
運営会社資本金 755百万円
上場/非上場 東京証券取引所市場第一部上場
運営会社所在地 香川県高松市鍛冶屋町7-12
運営会社役員・顧問構成 代表取締役社長 穴吹 忠嗣
専務取締役 冨岡 徹也
常務取締役 柴田 登
取締役 堀井 茂(社外取締役)
取締役 新宮 章弘
取締役 大谷 佳久
取締役 近藤 陽介
常勤監査役 横田 賢二(社外監査役)
監査役 勝丸(石川)千晶(社外監査役)
監査役 服部 明人(社外監査役)
執行役員 平田 康一
執行役員 藤明 周二
執行役員 田辺 俊文
執行役員 石井 数広
執行役員 松本 伸也
執行役員 植田 栄正
執行役員 新田 守
執行役員 中道 康司
執行役員 鵜野 喜充
執行役員 西谷 忠憲
執行役員 香川 昌章
執行役員 大森 克
許認可 宅地建物取引業免許 国土交通大臣免許(9)第3300号
第二種金融商品取引業登録 四国財務局長登録(金商)第12号
不動産特定共同事業許可 香川県知事許可 第1号
1口あたりの最低投資額 10万円


上掲情報引用元:ジョイントアルファ

ジョイントアルファは、東証一部上場企業である穴吹興産株式会社が運営する不動産投資型クラウドファンディング・サービスです。
運営会社の、2020年6月30日時点での単体従業員数は449名、連結を含めると3,257名(ただし、契約社員及びパート社員数を含む)とされており、ベンチャー企業も少なくない、クラウドファンディング業界においては、異色の規模感と言えます。

ジョイントアルファにて直近募集されたファンドには、下記のような物があります。

  • アルファアセットファンド豊洲タワー 第2回
    予定分配率:3.4パーセント
    運用期間:12ヶ月
    募集金額:48,300,000円
  • アルファアセットファンド福岡天神 第2回
    予定分配率:3.8パーセント
    運用期間:12ヶ月
    募集金額:27,300,000円
  • アルファアセットファンド福岡天神 第2回
    予定分配率:3.8パーセント
    運用期間:12ヶ月
    募集金額:20,300,000円

ASSECLI(アセクリ)

サイトURL https://assecli.com/
運営会社 株式会社エボルゾーン
運営会社設立 2011年6月
運営会社資本金 1億円
上場/非上場 非上場
運営会社所在地 東京都港区北青山3-2-5 NH青山ビル4階
運営会社役員・顧問構成 代表取締役会長 藤本 保雅
代表取締役社長 北野 孝
取締役 千々岩 典久
執行役員 月井 佑人
監査役 下田 久美子
許認可 宅地建物取引業 : 国土交通大臣(2)第8397号
第二種金融商品取引業 : 関東財務局長(金商)第3061号
不動産特定共同事業許可番号 : 東京都知事 第115号
1口あたりの最低投資額 1万円


上掲情報引用元:ASSECLI(アセクリ)

ASSECLI(アセクリ)は、株式会社エボルゾーンが運営している不動産投資クラウドファンディングサービスです。
これまでに(2021年2月時点)募集されたファンドは、いずれも、100パーセント以上の投資申込を集め、運用期間に入っています。
運営会社HPによれば、同社は、創業以来、一棟収益不動産(マンション・アパート・商業ビル)を中心に、1,000件以上の取引実績を有しているとのこと。

ASSECLI(アセクリ)にて直近に募集されたファンドには、下記のような物があります。

  • 千葉県我孫子市#6ファンド
    募集金額:2,160万円
    想定分配率(年利):6.00%
    想定運用期間:6ヶ月間
  • 神奈川県横須賀#5ファンド
    募集金額:1,980万円
    想定分配率(年利):6.00%
    想定運用期間:6ヶ月間
  • 板橋区上板橋#4ファンド
    募集金額:4,050万円
    想定分配率(年利):7.00%
    想定運用期間:6ヶ月間

ぽちぽちファンディング

サイトURL https://pochipochi.jp/
運営会社 アイディ株式会社
運営会社設立 昭和44年4月(池田工業所創業)
運営会社資本金 100,000,000円
上場/非上場 非上場
運営会社所在地 東京都品川区東大井2-13-8 ケイヒン東大井ビル 10F
運営会社役員・顧問構成 代表取締役 池田昌宏
取締役 田沼武
取締役 森下真弓
取締役 佐々木信幸
許認可 宅地建物取引業/東京都知事免許(8)第55697号
不動産特定共同事業/東京都知事許可 第107号
1口あたりの最低投資額 1万円


上掲情報引用元:ぽちぽちファンディング

ぽちぽちファンディングは、アイディ株式会社が運営する不動産投資クラウドファンディングサービスです。
最低投資額は1口あたり1万円、他の不動産クラウドファンディングと同様、優先劣後スキームが採用されています。
また、ぽちぽちファンディングの特徴としては、他のクラウドファンディングサービスとは異なり、ファンドの中途解約が認められていること(ただし、手数料を要する場合がある)などが挙げられます。

ぽちぽちファンディングにて、2021年2月までの間に募集されたファンドは、下記の2件です。

  • 【抽選式】ぽちぽちFUNDING2号:根岸ハイム
    想定利回り(年利):5.0%
    運用期間:181日
    募集金額:9,520,000円
  • 【先着式】ぽちぽちFUNDING1号:キャピタルビュー平和島
    想定利回り(年利):5.5%
    運用期間:91日
    募集金額:5,440,000円

大家.com

サイトURL https://cf-ooya.com/
運営会社 株式会社グローベルス
※キーノートから商号変更
運営会社設立 平成8年7月10日
運営会社資本金 100,000,000円
上場/非上場 非上場
運営会社所在地 東京都港区虎ノ門1丁目7番12号 虎ノ門ファーストガーデン11F
運営会社役員・顧問構成 代表取締役会長 岡 勝
代表取締役社長 藤田 賢一
取締役 土屋 寛
取締役 藤原 治
取締役 飯田 光晴
監査役 泉 信彦
許認可 宅建業免許 国土交通大臣(3)第7845号
不動産特定共同事業 東京都知事 許可 第134号
1口あたりの最低投資額 1万円


上掲情報引用元:大家.com

大家.comは、株式会社グローベルスが運営する不動産クラウドファンディング・サービスです。
なお、株式会社グローベルスの親会社にあたる株式会社プロスペクトは、東京証券取引所市場第二部上場企業です。
投資は1口1万円から可とされており、他の一般的なクラウドファンディングサービスと同様、優先劣後スキームによる投資家保護が図られています。

これまでに募集されたファンドは、下記の3件。いずれも、満額にて成立しています。

  • 「広尾」駅徒歩5分 港区南麻布の大家になろう!!
    想定利回り:4.00%
    想定運用期間:12ヶ月
    募集金額:200,000,000円
  • 区分マンション × 日本保証 買取保証付き #2
    想定利回り:7.00%
    想定運用期間:12ヶ月
    募集金額:15,000,000円
  • 区分マンション × 日本保証 買取保証付き #3
    想定利回り:7.00%
    想定運用期間:12ヶ月
    募集金額:25,000,000円

A funding

サイトURL https://afunding.jp/
運営会社 株式会社AMBITION
運営会社設立 2007年 9月
運営会社資本金 379,780千円
上場/非上場 東京証券取引所マザーズ市場上場(証券コード:3300)
運営会社所在地 東京都渋谷区神宮前2-34-17 住友不動産原宿ビル18F
運営会社役員・顧問構成 代表取締役社長 清水 剛
常務取締役 鈴木 匠
取締役 山口 政明
取締役(監査等委員) 長瀬 文雄
取締役(監査等委員) 林 美樹
取締役(監査等委員) 河野 浩人
顧問 吉村 宗一
許認可 国土交通大臣(3)第8023号
不動産特定共同事業許可 東京都知事 第127号
1口あたりの最低投資額 1万円


上掲情報引用元:A funding

A fundingは、東証マザーズ上場企業、株式会社AMBITIONが手掛ける、不動産投資クラウドファンディングサービスです。
投資は1口1万円から。
2021年2月までに募集されたのは、下記の4ファンドです。

  • A funding 4号 不動産特定共同事業:
    出資総口数:420口
    予定運用期間:6ヶ月
    想定分配利回り:5パーセント
  • A funding 3号 不動産特定共同事業
    出資総口数:854口
    予定運用期間:7ヶ月
    想定分配利回り:5パーセント
  • A funding 2号 不動産特定共同事業
    出資総口数:840口
    予定運用期間:7ヶ月
    想定分配利回り:5パーセント
  • A funding 第1号 不動産特定共同事業
    出資総口数:875口
    予定運用期間:6ヶ月
    想定分配利回り:6パーセント

ハロー!リノベーション

サイトURL https://hello-renovation.jp/
運営会社 株式会社エンジョイワークス
運営会社設立 2007年11月29日
運営会社資本金 100,000,000円
上場/非上場 非上場
運営会社所在地 神奈川県鎌倉市由比ガ浜1-10-9
運営会社役員・顧問構成 代表取締役 福田和則
取締役 唐沢優
取締役 松島孝夫
執行役員 小川広一郎
執行役員 濱口智明
許認可 宅地建物取引業[神奈川県知事(2)第28062号]
不動産特定共同事業許可[神奈川県知事 第9号]
第二種金融商品取引業[関東財務局長(金商)第3148号]
1口あたりの最低投資額 1口5万円


上掲情報引用元:ハロー!リノベーション

ハロー!リノベーション は、株式会社エンジョイワークスが運営している、空き家再生や遊休不動産活用を目指すクラウドファンディングサービス。
一般的な不動産投資クラウドファンディングサービスとは異なり、投資家に、投資対象物となる不動産のDIYイベント参加を促すなど、「参加型」クラウドファンディングを提唱している点に個性があります。
実際の資金募集も、「投資型」のみならず、「購入型」(=金銭以外の、サービスや物品等を、リターンとして受け取ることが出来る)や「寄付型」など、複数の募集形態が整備されており、「投資利益を追求するため」に投資家募集をする、というよりは、ミッション・プロジェクトに共感するユーザー・仲間を集めたい、というイメージが伝わってきます。

これまでに募集を行ったプロジェクトは、下記のような物があります。

  • 日本の暮らしをたのしむ、みんなの実家
    募集期間:2019/11/22〜2020/12/15
    募集形態:投資型
    運用期間:4年3ケ月
    想定利回り:2%〜
  • LivingAnywhere Commons みんなでつくる、みんなの拠点
    募集期間:2020/10/10から2020/11/20まで
    募集形態:購入型
    分野:ワーケーション施設
  • 沖縄の知られざる離島でつくる、みんなの『しまカフェ』
    募集期間:2020/05/16から2020/08/31まで
    募集形態:購入型
    分野:カフェ

SYLA FUNDING(シーラファンディング)

サイトURL https://www.syla-funding.jp/
運営会社 株式会社シーラ
運営会社設立 2010年9月29日
運営会社資本金 15,000万円
上場/非上場 非上場
運営会社所在地 東京都渋谷区広尾1-1-39 恵比寿プライムスクエア 7F
許認可 宅地建物取引業 国土交通大臣(1)第9715号
小規模不動産特定共同事業登録番号 東京都知事(1)第2号
小規模不動産特定共同事業 第1号事業者
1口あたりの最低投資額 1口1万円


上掲情報引用元:SYLA FUNDING(シーラファンディング)

SYLA FUNDING(シーラファンディング)は、株式会社シーラが運営している不動産投資型クラウドファンディングサービス。
一般的な不動産投資型クラウドファンディング事業者と異なり、小規模不動産特定共同事業者として登録を受けています。
これまでに募集されたのは、下記の4ファンド。

  • 【先着】SYNEX HIGASHI-KANAGAWA
    募集金額:12,950,000円
    運用期間:6ヶ月
    予定分配率:5.08パーセント
  • 【抽選】第3号ファンド SYFORME KEIKYU-KAMATA
    募集金額:78,080,000円
    運用期間:3ヶ月
    予定分配率:4.26パーセント
  • 【抽選】第1号ファンド SYFORME KOMAZAWA-DAIGAKU
    募集金額:63,190,000円
    運用期間:3ヶ月
    予定分配率:4.42パーセント
  • 【抽選】第2号ファンド スカイコート原宿
    募集金額:67,850,000円
    運用期間:3ヶ月
    予定分配率:4.56パーセント

ONIGIRI Funding(おにぎりファンディング)

サイトURL https://onigiri.world/
運営会社 きらめき不動産株式会社
運営会社設立 2008年7月
運営会社資本金 1億円
上場/非上場 非上場
運営会社所在地 神奈川県横浜市西区桜木町5-26-12-2F
運営会社役員・顧問構成 代表取締役 後藤 聡志
許認可 宅地建物取引業 国土交通大臣(2)第8447号
不動産特定共同事業 神奈川県知事 第10号
1口あたりの最低投資額 1口1万円


上掲情報引用元:おにぎりファンディング

おにぎりファンディングは、きらめき不動産株式会社が運営している不動産投資型クラウドファンディング・サービス。
これまでに募集されたのは、「グランツ・シュロス」案件の1件のみ、となっています(想定年利8.0パーセント、6ヶ月運用、10,000,000円募集)。

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