【ソーシャルレンディングファンド分析】Ownersbook「神奈川県葉山町マンション第1号ファンド第1回」の場合。

ソーシャルレンディング各社の過去ファンドを題材に、各社の特徴や、ファンドごとのリスク・リターンのバランス等を検証する本企画。
今回は、オーナーズブックが2018年に資金募集を行ったソーシャルレンディングファンド、「神奈川県葉山町マンション第1号ファンド第1回」を題材に、読み解きを進めて参りましょう。

投資申し込み完了のエビデンス

今回検証対象となるファンドについては、私も個人的に出資をしています。
OwnersBook(オーナーズブック)のマイページからのスクリーンショットがこちら。

OwnersBook(オーナーズブック)投資完了01

本ファンドの概要

OwnersBook(オーナーズブック)のファンド詳細画面(https://www.ownersbook.jp/project-detail/index/1088/)から確認した、本ファンドの概要は、下記のとおりです。
※なお、本ファンドも、他のファンドと同様、2つの案件を融資対象としていますが、
本記事では、貸付総額80,100,000円のうち80,000,000円を貸し付ける、案件1のほうについて、詳説させていただきます。

資金の借り手

大阪府大阪市中央区に所在する、総合不動産会社AAという法人、とのこと。
同社は、

  • 不動産を取得し、運営し、売却する「不動産運用事業」
  • 小中規模の土地を仕入れ開発する「不動産開発事業」
  • 不動産の仲介を行う「不動産仲介事業」

上記を主な事業内容とし、過去3期にわたり黒字決算、とのこと。

貸付資金の総額

80,000,000円とのことです。

借り手の資金使途

総合不動産会社AAはOwnersBook(オーナーズブック)から借り入れた資金で、
神奈川県葉山町の区分所有マンションを1室、購入します。

貸付・運用の期間

投資実行日は2018/02/28。
返済予定日は2019/2/28とのことです。まるまる1年間の運用・貸付となります。

設定担保

総合不動産会社AAは、OwnersBook(オーナーズブック)から借りた資金で、葉山町の区分所有マンション1室を購入し、
その不動産をそのまま、OwnersBook(オーナーズブック)に対して担保提供します。
本物件について、OwnersBook(オーナーズブック)は、債権額8000万円の第一順位抵当権を設定します。

担保不動産の建物状況

  • 2000年代後半に建築された区分所有マンションのうちの1室。
  • 3LDK(130平方メートル台)+ルーフバルコニー
  • 当該マンションは、地上7階建。担保権が設定される本物件は、このうち最上階に所在する1室とのことです。
  • 本マンション建物全体については、これまで修繕計画に即した修繕が実施されており、維持・管理の状態は良好であるとのこと。

担保不動産の所在、及びアクセス。

  • 神奈川県三浦郡葉山町に所在。
  • JR横須賀線及び京急逗子線、並びに横浜横須賀道路(高速道路)へのアクセスが可能な立地、とのこと。

担保物件に係る、賃貸借の状況

  • 2018年2月15日現在、個人の方が賃借居住中、とのこと。
  • 外部不動産鑑定士により査定された新規月額賃料(共益費込)の平均坪単価としては、10,000円とのこと。

担保物件の評価額

OwnersBook(オーナーズブック)としての評価額は、外部不動産鑑定士による査定額と同額である、11,200万円(1億1,200万円)と査定している、とのこと。

貸付額/物件評価額(LTV)

貸付債権額80,000,000円(8000万円)は、上記の物件評価額(1億1,200万円)の71パーセントに相当します。

返済原資

総合不動産会社AAからOwnersBook(オーナーズブック)への返済原資については、特段の明記がありませんでした。

わたしたち個人投資家の期待利回り

5.0%とのこと。

本ソーシャルレンディングファンドの資金募集達成度は

356人からの出資申込を集め、満額の資金募集を達成しています。

運用・返済状況は

本記事執筆本日現在、運用中です。

本ソーシャルレンディングファンドのポイント

私が考える、本ソーシャルレンディングファンドのポイントは、下記の通りです。
なお、あくまでも、私の個人的な見解です。

葉山町で専有面積130平方メートル以上のマンション物件は結構レア

海好き芸能人の別荘・自宅なども少なくない葉山。
広めのマンション物件はなかなか出物がありません。

出資往時、SUUMOでパッと調べてみた限りでは、
専有面積を100平方メートル以上、に絞ると、

OwnersBook(オーナーズブック)投資完了02
引用元:https://suumo.jp

上掲のように、5件しか検索にヒットしませんでした。

しかもそのうち3件は、

OwnersBook(オーナーズブック)投資完了03
引用元:https://suumo.jp

同じマンションです。
このように、簡単に調べる限りにおいては、かなり、出物の少ない地域なんだろうな、というのが伺えます。

エリア的には決して不人気な地域ではないでしょうから、
いざ、ある程度バリューのある物件が出てくれば、比較的高い流動性は望めるのではなかろうか、と考えました。

評価額の71パーセントと銀行並みの掛け目。しかもシニアローン。

評価額に対して貸付金額は71パーセント程度であり、これはいわゆる、銀行並みの低掛け目にあたります。
※もちろん、評価額のほうがいい加減であれば、身も蓋もありませんが…。

評価額をある程度妥当なものと見なすのであれば、
比較的安心感の大きい掛け目設定だと言えるでしょう。

また、本件抵当権は、何物にも劣後することのない、第一順位抵当権です。
最悪の場合、8000万円で売り抜けてしまえば、貸付金は回収可能、と考えれば、
比較的堅めの案件だろう、と判断いたしました。

本ソーシャルレンディングファンド検証のまとめ

ソーシャルレンディング各社の過去ファンドを検証し、各社の特徴や、ソーシャルレンディングファンドごとの特色、そして、ファンド概要の読み解きのヒントを探る本シリーズ。
今回は、私も個人的に出資を行った、オーナーズブックのソーシャルレンディングファンド「神奈川県葉山町マンション第1号ファンド第1回」を題材に、検証をさせて頂きました。

しつこいようで申し訳ありませんが、
本記事文中の表現は、いずれも、私のごく個人的な意見に過ぎません。
その点は、くれぐれも、ご承知おきください。

しかし、あくまでも、その限りにおいて、
少しでも、「これからソーシャルレンディング投資を始めてみよう」とお考えの読者様にとり、
ファンド概要の読み込みの具体例として、ご参考になさって頂ける内容と出来たのであれば、
小ブログの管理人として、嬉しい限りです。

それでは、本記事はここまで。
また次回の記事にて、お会い致しましょう。

追伸:
利回りや規模、初心者へのおすすめ度等、様々な視座からソーシャルレンディング各社をランキングした、こちらの過去記事も、是非ご参照下さい。おすすめです。

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