ラッキーバンクの「第410号ローンファンド Lucky Bank 登録ユーザー7,000名突破記念」に投資申込を完了致しました。

寄稿者紹介

個人投資家Y.K氏。
2018年初旬からソーシャルレンディング投資を始め、約1年ほどが経過。
合計20社以上のソーシャルレンディング事業者に投資口座を開設し、累計投資額は400万円以上。
30代男性会社員・首都圏在住。

投資申し込み完了のエビデンス

ラッキーバンクのマイページ、「投資履歴」からのスクリーンショット抜粋がこちら。

ラッキーバンク01

本ファンドの概要

同社のホームページ(https://www.lucky-bank.jp/fund/detail?id=415)から確認した、本ファンドの概要としては、下記の通りです。
なお、2つのプロジェクトのうち、資金の大半を融資する、プロジェクト1のほうに関してのみ、下記、詳説をさせて頂きます。

本ファンドのスキーム図

ラッキーバンク02
引用元:https://www.lucky-bank.jp/fund/detail?id=415

資金の借り手

「不動産事業者」と表記があります。
同社のこれまでの業歴や業績、事業規模等に関する情報は、記載が見当たりませんでした。

貸付資金の総額

本ファンドを経由しての貸付は、3,600万円とのこと。

借り手の資金使途

利息返済および運転資金、とのことです。

貸付・運用の期間

20か月、とのこと。ずいぶんと長期ですね。

設定担保

東京都小平市の土地、とのこと。
ラッキーバンクの【調査価額】は4億2,622万円とのこと。
これに対し、極度額3億8,600万円の第一順位根抵当権を設定している、とのこと。
本ファンドからの貸付実行後の融資額は、3億3800万円、とのこと。

返済原資

返済原資に関する確たる明記は見当たりませんでした。

戸建開発用地の需要が高く、開発・造成を行い戸建関連業者へ販売を行う計画の土地となり、現況で開発申請の許可を取得しております。また、行政より道路用地としての打診もあり、各検討者と条件交渉を継続しております。
引用元:https://www.lucky-bank.jp/fund/detail?id=415

上記の記載がありましたので、基本的には、戸建て関連業者への売却、ないしは行政への売却によって、売却代金を得て、これを原資に、ラッキーバンクへの返済を行う計画のようです。

わたしたち個人投資家の期待利回り

9.5パーセント、とのこと。

本ファンドにわたしが投資申し込みを行った理由

主に下記のように判断し、本ファンドへと投資申込を致しました。

毎度のことながら、担保設定には不安感。

いつも同じことを書いていますが、ラッキーバンクの「調査価額」」というのは、よくわかりません。

ラッキーバンクの、「第420号ローンファンド 東京都江東区×東京都中央区」に投資申込を完了致しました。
ラッキーバンクの、「第413号ローンファンド 東京都千代田区神田・岩本町エリア×東京都中央区」に、投資申込を完了致しました。
ラッキーバンクの「第408号ローンファンド 埼玉県さいたま市北区×神奈川県横浜市旭区」に投資申込を完了致しました。

基本的に、こうした局面における「評価」は、第三者にやらせるのは基本です。
(例:外部の不動産鑑定士)
そうした中、あくまでも、ラッキーバンクによる調査価額、が根拠として記載されているのを見ると、
「普通に外部不動産鑑定士に評価をさせたら、もっと低い評価になるのでは?」
との不安感が、どうしても、拭い去れません。

そして、毎度気になる、掛目。
もしも、ラッキーバンクによる調査価額が、完全に公正な物であったとしても、評価額4億2622万円に対して、極度額3億8600万円は、90パーセントを超えています。
本ファンドから貸付実行後の融資額たる3億3800万円でも、約80パーセントの掛け目となっているので、ちょっとでも(極度額内で)追加融資をすれば、あっという間に8割オーバーの掛け目設定となります。

そもそもの「調査価額」に対してすら、一抹の不安感がある中ですので、この高い掛け目は、少々、怖い、と感じます。

運用期間も長い…。利回りは比較的高い。

20か月、と長い運用期間も気になります。
もっとも利回りは10パーセント弱、と至極高めです。

いろいろと不安点は尽きませんが、利息総額の大きさに惹かれ、投資申込をすることに致しました。

しかし、残念ながら、延滞発生

5月4日に、ラッキーバンクから、下記のメールが届きました。

さて、ラッキーバンク・インベストメント株式会社(以下「弊社」)は、掲題のファンドについて、当初、ファンドからの貸付の返済期限を平成30年5月1日までとしておりました。しかし、以下の理由により、当該貸付(利息のみ)の返済遅延が発生しておりますのでお知らせいたします。お客様にはご迷惑をおかけし深くお詫び申し上げます。

【ファンド名】
【1/25募集】第410号ローンファンド Lucky Bank 登録ユーザー7,000名突破記念

【対象となるプロジェクト】
東京都小平市不動産担保ローン

※ 東京都中央区不動産担保ローンは、当初の予定どおり利息が支払われております。

【現在の状況】
本件担保物件は、借入人が保有している東京都小平市の土地となります。本件担保物件は最寄駅から徒歩圏で近隣に小学校や児童館が所在する住環境から、戸建開発用地の需要が高く、開発・造成を行い戸建関連業者へ販売を行う計画の土地となり、現況で開発申請の許可を取得しております。行政より道路用地としての打診があった為、各関係者と調整を行い区割りなどのプランが計画道路を含めた内容に変更となっております。

【今後の方針】
本借入人は、本来の返済期限である平成30年5月1日付の利息の支払いを遅滞したため、期限の利益を喪失しました。

弊社といたしましては、今後、本借入人に対し、事業の現況等につき情報開示を求め、また、必要に応じ協議等を行った上で本借入人に対する回収方針を決定し、担保物件の任意売却、抵当権の実行としての競売の実施、貸金返還請求訴訟等の手段により、弊社債権の回収の極大化を図って参ります。

なお、サービサーへの債権売却も、最終的な選択肢にはありますが、現時点では、弊社といたしましては、任意売却または担保権の実行による競売によって債権の回収の極大化を図っていく予定です。

引き続き状況に進捗がありました場合には、弊社ウェブサイトを通じ随時告知して参りますので、よろしくお願いいたします。

以 上
引用元:メール件名「第410号ローンファンドにかかる貸付の返済遅延のお知らせ」受信日時:2018年5月4日 19:52

(言葉は悪いですが)利息すら支払えなかった、というのは、非常に残念ですね…。
2月20日付けの行政処分勧告が響き、リファイナンスが出来なかったのだろうと思いますが、逆に、利息支払の原資すら、リファイナンス前提だったとは…。
行政処分勧告の影響で、全体的な資金枯渇が発生(とにかく、借り換えファンドが資金を集められない)しているのだろうと思われます。

引き続き、債権回収に係る続報を待ちたいと思います。

追伸:
国内の主要ソーシャルレンディング事業者を、利回りや、規模、担保設定や、投資のしやすさ、といった、複数の視座から比較した、こちらの過去記事も、おすすめです。お時間ございましたら、ぜひ、ご覧になってみてください。

【徹底比較】初心者へのおすすめ度、ファンドの平均利回り、事業者規模…。主要ソーシャルレンディング事業者を、複数アングル視座から横断比較。

本寄稿内容は、寄稿者の個人的な見解・体験・意見であり、その内容は、当ラボの公式見解と異なる場合があります。
また、本記事は、読者様への情報提供を目的としたものであり、特定の投資商品(ファンド等含む)への投資勧誘を目的としたものではありません。
個別のソーシャルレンディング事業者における投資口座開設や、実際の投資是非に係るご判断につきましては、必ず、読者様ご自身にて、為さって頂きますよう、お願い致します。

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