頻繁に見かけるテレビCMなどで、話題に上ることも少なくない、「みんなで大家さん」。
1口100万円という小口から、不動産ファンドに対して投資できるサービスとして、不動産投資に興味を持つユーザーの間では、一定の知名度を誇るブランドと言えます。
本記事では、そんな「みんなで大家さん」の具体的な利用方法や、「みんなで大家さん」の不動産ファンドへの出資のメリット、及びデメリット、といった部分について、検証を進めて参ります。

「みんなで大家さん」の始め方・資料請求の仕方

ここでは、不動産小口投資で話題の「みんなで大家さん」の具体的な始め方や、投資家の仕方、といったポイントについて、確認を進めて参ります。

「みんなで大家さん」に資料請求をする方法

テレビCMなどで話題の、「みんなで大家さん」。
投資の是非を判断するためには、まずは無料で行える資料請求からチャレンジしてみましょう。

「みんなで大家さん」への資料請求の方法は、以下の通りです。

※ダミーサイトなどに誘導されないよう、資料請求は、必ず、「みんなで大家さん」の公式サイトから行うように徹底下さい。

「みんなで大家さん」の公式サイトへ

まずは、「みんなで大家さん」の公式サイトにアクセスします。

「まずは資料を見てみる」をタップ

画面をスクロールダウンし、「まずは資料を見てみる」のバナーをタップします。

資料請求の必要情報を入力

「みんなで大家さん」に資料を請求するにあたり、入力が必要な情報としては、以下の通りです。

• 氏名（漢字・フリガナ）
• 性別
• 生年月日
• 資料の送付先（自宅or勤務先）
• 住所
• 電話番号
• メールアドレス

「みんなで大家さん」運営会社による個人情報取り扱いへの同意

みんなで大家さん販売株式会社の定める、個人情報保護方針、並びに、個人情報の取り扱いに関する文言を確認したうえで、チェックボックスにチェックを入れます。

資料請求申込ボタンのタップ

「上記内容で申し込む」をタップします。

資料請求完了画面がこちら

このような画面が表示されれば、「みんなで大家さん」への資料請求申込は完了です。

興味があれば、アンケート回答も

資料請求完了後、このようなアンケート画面が表示されることがあります。
興味があれば、アンケートに回答してみても良いでしょう。

「みんなで大家さん」から自動の確認メールも届く

資料請求申込の際に入力したメールアドレス宛に、「みんなで大家さん」から、このような自動確認メールも届きます。
あとは、「みんなで大家さん」からの資料の到着を待てばOKです。

危ない？怪しい？「みんなで大家さん」を利用した不動産小口投資のメリット・デメリットとは

テレビCM等で話題を呼んでいる反面、「1口100万円から」という、投資信託や暗号資産・仮想通貨投資等と比較すると、どうしても高額な（※とはいえ、現物不動産投資と比較すると、割安ですが）最低投資額もあり、投資に際し、慎重に検討する人も少なくないであろう、「みんなで大家さん」。
そんな「みんなで大家さん」を活用した不動産小口投資のメリット、及びデメリットとしては、以下のような内容が考えられます。

みんなで大家さんを利用した不動産投資のメリット

まずは、「みんなで大家さん」で不動産投資に取り組む場合のメリットとしては、以下のようなものが挙げられます。

「みんなで大家さん」なら、1口100万円から投資出来るため、現物不動産投資よりも少額投資が出来る

一般的に、現物不動産投資（アパート経営や、マンション投資、戸建て投資など）を行う場合、少なくとも数千万円（※地方の中古戸建て物件ならば、数百万円、というケースもありますが…）から、高額の場合は数億円以上程度の、投資資金が必要となります。

勿論、銀行融資等を利用することも出来ますが、いずれにせよ、「借入金」という形で、投資資金を債務として背負うこととなるのは変わりません。

その点、「みんなで大家さん」の場合であれば、最低1口100万円から、間接的な不動産投資を行うことが可能です。
決して「少額」ではありませんが、少なくとも、他の現物不動産投資のように、「借入を前提」とするほどの金額では無い、と言えるでしょう。

このように、ごく小額から不動産投資をスタートできる、という点は、みんなで大家さんを活用した不動産投資の、メリットの一つと言えます。

「不動産クラウドファンディング」ならば、もっと少額から投資できるケースもある

一方で、同じ不動産小口投資の手法として知られる「不動産クラウドファンディング」の場合、最低投資額1万円程度から、みんなで大家さんと同様、不動産投資ファンドに対して、匿名組合出資を行うことが可能です。
「最初から、数十万円を超える、大きな金額を投資するのは、不安・怖い」
「より少額から、不動産投資ファンドに対して出資してみたい」
と考える投資家にとっては、みんなで大家さんよりも、オンラインで完結する不動産クラウドファンディングの活用のほうが、魅力的な選択肢となる可能性もあります。

みんなで大家さんの期待表面利回りは、現物不動産投資と比較しても遜色がない

「みんなで大家さん」の各商品（ファンド）においては、概ね、年率換算で6パーセント～7パーセント程度の期待表面利回りが提示されています。
この表面利回りは、

• リスクの高い、地方の築古物件への不動産投資（＝年率換算で10パーセント程度との満室利回りが提示されているケースも多い）と比較すると、やや低く見えるかもしれませんが、
• ボラティリティの低い、都心の新築～築浅物件（年率換算で数パーセント程度の期待利回りが通常）と比較すると、むしろ十分に魅力的に映ります。

無論、個別株式投資や、仮想通貨への投資等に慣れ親しんだ人から見れば、さほど高い期待利回りには見えないかも知れませんが、「不動産投資」の一類型として見る限りにおいては、決して低い表面利回りではありません。

ただし、「税引き後」の利回りは、表面利回りの半分程度となる可能性がある

みんなで大家さんに投資する場合の利益金に相当する「分配金」は、現行の所得税法下においては、所得の分類上「雑所得」に該当します。
雑所得の場合、申告分離課税は利用することが出来ず、あくまでも「総合課税」の対象となり、給与等の所得と合算して、課税されることとなります。
このため、

• 給与所得が低いか、全く給与所得が無い人（専業主婦・主夫など）が、みんなで大家さんに投資する場合、むしろ、みんなで大家さんによって徴収された源泉所得税が、確定申告によって還付される可能性がありますが、
• 一方で、給与所得が多く、高い所得税率を課せられている人が、みんなで大家さんに投資し、分配金を受け取る場合、確定申告の結果、みんなで大家さんからの分配金に対しても、高税率（最大で50％程度）が課せられてしまう可能性があります。

このため、投資家の所得、及び税率によっては、税引き後の利回りが、みんなで大家さんのサイト上に掲載されている表面利回りを、大幅に下回ってしまう可能性があります。

みんなで大家さんの商品運用期間は、約3年間～5年間と短期

通常の現物不動産投資の場合、基本的には10年間以上、場合によっては数十年単位にも及ぶ、長期の不動産保有が前提とされています。
※むしろ、短期間の間に物件の売買を繰り返す行為は、宅建行為として、一般個人投資家（宅地建物取引業の登録を取得していない個人投資家）には、許されていません。

一方で、ひとつの不動産の、今後数十年間にも及び価値、及び需要の状況を、一（いち）個人投資家が、十分に正確に予測することは、極めて困難です。
経済変動もありますし、地震などのいわゆる「天変地異」の存在も、長期に渡る不動産の価値予測を、より一層難しいものとしています。

その点、みんなで大家さんの場合、一（いち）商品あたりの運用期間は、約3年～5年程度と、（少なくとも、一般的な現物不動産投資と比較すれば）短期です。
このため、長期の物件保有に伴う様々なリスク（不動産そのものの老朽化リスクや、市況の緩やかな、しかし大きな変化等）から、投資家は、ある程度守られることとなります。

流行りの不動産クラウドファンディングならば、もっと運用期間が短い（例：数ヶ月程度）ファンドもある

不動産小口投資の業界においては、「短めの運用期間」は、ひとつのトレンドとなっています。
現に、より少額からの不動産投資を標榜する不動産クラウドファンディングの場合、中には「数ヶ月程度」という、極めて短い運用期間を予定しているファンドもあります。
必ずしも、「運用期間が短い＝良いファンド」というわけではありませんが、少なくとも、長期に及ぶ資金拘束を不安に思う投資家にとっては、短期運用を標榜する不動産ファンドは、魅力的に映る場合もありましょう。

みんなで大家さんへの出資持分は、譲渡によって換金することが出来る

現物不動産投資の場合、投資対象不動産を取得した後に、
「やっぱり、自分好みの不動産ではなかったの、手放したい」
「今後、収益性が低下するような気がするため、手を引きたい」
と考えたとしても、そう簡単にその要望は実現しません。

• 手元にある不動産を処分するためには、まず、その不動産の買い手を見つける必要がありますし、
• いざ、買い手が見つかったあとも、売買価格の交渉や、登記を含む様々な煩雑なプロセスを経て、

初めて、物件の売却が奏功することとなります。

また、「みんなで大家さん」同様、不動産への小口投資を実現する仕組みとして注目されている、不動産クラウドファンディング（電子取引を利用した不動産特定共同事業）の場合でも、運用期間途中でのファンドの中途解約は、原則として不可（ただし、例外を設けている事業者もあります）、とされています。

その点、「みんなで大家さん」の場合、投資家の出資持分については、原則としていつでも、「みんなで大家さん」が買い取ることにより、譲渡・換金が出来る、とされています。
この点は、長期的に資産・資金が拘束される、現物不動産投資や、不動産クラウドファンディング等と比較し、「みんなで大家さん」を用いた不動産小口投資の、大きなメリットの一つと言えましょう。

「みんなで大家さん」が、持分の買取りに応じてくれない可能性もゼロではない

一方で、「みんなで大家さん」のホームページには、
「出資持分の譲渡要請が多発した場合は、少なくとも一時的に、買い取りに応じることが出来ない場合がある」
と記載されています。
例えば、「みんなで大家さん」に関するネガティブな評判が出回ったり、それがマスコミに大きく報道されてしまう、等という事態が生じてしまった場合、全国の投資家から、持分の買取り要請が（みんなで大家さんの運営元に）殺到し、「みんなで大家さん」運営元が、全ての買取り要請に応じることが出来なくなってしまう（＝全部の買取り要請に応じるためには、手元のキャッシュフローが足りない）、等というケースも（あくまでも可能性論ではありますが）発生し得ます。

「100％の確率で、買い取ってもらえるわけではない」
という点には、十分に注意する必要があります。

「みんなで大家さん」運営会社による劣後出資で、投資家の優先出資分が（ある程度）守られる

「みんなで大家さん」の場合、

• 投資家による出資分は、全出資額のうち「優先出資」分と見做され、
• それとは別に、「みんなで大家さん」営業者による出資分が、「劣後出資」分として加算されます。

そして、仮に、ファンドの運用に損失が生じてしまったとしても、
その損失による元本毀損は、まずは「劣後出資」分から始まります。

ファンドの運用損失（赤字）の額が、営業者による劣後出資分「以内」に収まれば、投資家の「優先出資」部分の元本が毀損することは（少なくとも、仕組み上は）ありません。

こうした仕組みは「優先劣後スキーム」と呼ばれ、不動産クラウドファンディング業界（＝電磁的取引による仕組みを用いた不動産特定共同事業）では、幅広く用いられています。

一般的な現物不動産投資の場合、投資収益に赤字が生じれば、それはすなわち、投資家自身の損失を意味します。
これに対し、「みんなで大家さん」で採用されているような優先劣後スキームが用いられた不動産特定共同事業の場合、少なくとも一定程度までは、投資家の出資元本が毀損を免れることが出来る、という意味で、投資家にとっては、大きなメリットがある、と言えます。

「みんなで大家さん」の場合、劣後出資比率は20％に設定されていることが多い

ファンド名	出資総口数	劣後出資口数	比率
シリーズ成田14号	31,715口	6,343口	20％
シリーズ伊勢６	2,500口	500口	20％
ファーム５号	5,000口	1,000口	20％
シリーズ45号	2,860口	572口	20％

引用元：みんなで大家さん公式サイト
こちらの表は、「みんなで大家さん」の募集ファンドの中から数点をピックアップし、

• 出資総口数と、
• 劣後出資口数

とを比較し、その割合を計算したものです。
※全てのファンドを確認したわけではありませんから、ご注意下さい。

こうしてみると、「みんなで大家さん」の場合、営業者による劣後出資の割合は、概ね「20%」と設定されているケースが多い事が分かります。

損失が「みんなで大家さん」営業者の劣後出資幅を超過すれば、投資家の優先出資元本も毀損する

一見、投資家にとって大きな安心感のある、優先劣後スキームではありますが、弱点もあります。

仮に、ファンドに生じた損失が、営業者（みんなで大家さんの場合は、都市綜研インベストファンド株式会社）の劣後出資幅を超過してしまえば、投資家の優先出資元本もまた、毀損してしまうこととなる恐れがあります。

「優先劣後スキームが採用されているから”絶対安心”」とは、決して言い切れない、という点に、十分な注意が必要です。

「みんなで大家さん」は危ないのか－投資の際の危険性・デメリット

「みんなで大家さん」の商品への投資には、上記したように、様々なメリットがありますが、一方で、下記のようなリスク・注意点にも、十分な留意が必要です。

「みんなで大家さん」からの利益分配金は「雑所得」扱いとなり、税金がかかる恐れがある

「みんなで大家さん」から、晴れて、利益分配金を受け取った場合、その分配金は、所得税法の定める「所得の分類」上、「雑所得」という扱いを受けることとなります。
また、雑所得である以上、上場企業株式投資のような、「申告分離課税」制度を利用することは出来ず、課税制度としては、「総合課税」の対象となります。

このため、給与所得等の大きい人が、「みんなで大家さん」から利益分配金を受け取ると、

• 会社（勤務先）から受け取っている、給与所得と、
• 「みんなで大家さん」から受け取った、利益分配金とが、

合算されることにより、「みんなで大家さん」からの利益分配金に対しても、高い税率で、税金がかかることとなってしまう場合があります。

また、「雑所得」という所得区分の制約として、

• 他の所得分野（例：不動産所得等）との間での、所得分野の壁を跨いだ損益通算が出来ないほか（※ただし、雑所得内での損益通算は可能）、
• 仮に、単年で何らかの損失が生じてしまった場合、その損失を、翌年以降に繰り越すことも、出来ません。

こうした税務上のデメリットについては、「みんなで大家さん」への実際の投資前に、税理士や会計士など、いわゆる税務の専門家に、あらかじめ相談しておくべきでしょう。

不動産投資で節税メリットを得たいのであれば、現物不動産投資の検討が必要

「みんなで大家さん」や、その他の不動産小口投資（不動産クラウドファンディングを含む）の場合、投資家としては、基本的には、節税メリットを期待することは難しい、というのが実情です。
※一部、「任意組合型」の不動産小口投資の場合、持分が「金融債権」ではなく「不動産」として評価され、相続税の圧縮効果が期待できるケースもありますが、例外的な存在です。

所得税や相続税等の圧縮・節税を目的に、不動産投資を行うのであれば、「みんなで大家さん」のような、不動産小口投資ではなく、アパート経営やマンション投資等の、現物不動産投資への取り組みを検討する必要があります。

「みんなで大家さん」の最低投資額は100万円で、不動産クラウドファンディング等と比較すると高額

インターネットで気軽に出資を申し込むことの出来る、不動産クラウドファンディング（＝電子取引業務の形態による、不動産特定共同事業）の場合、多人数の投資家から、ネットを通じて資金を募ることが出来る、という特性上、1口あたりの投資金額は、（※厳密には、不動産クラウドファンディング事業者によって、差異がありますが、）概ね、1万円～10万円程度、と、極めて低額に設定されています。

これに対し、「みんなで大家さん」の場合、原則として、対面での商品説明・販売を実施している関係もあってか、1口あたりの投資額は、最低100万円単位、と、少なくとも不動産クラウドファンディング等と比較すると、高額です。

まとまった投資用資金（＝あくまでも余剰資金であることが原則です）を用意することが難しいケースの多い、若年投資家等にとっては、
「1口最低100万円」
という最低投資額は、些か、ハードルが高い、と言わざるを得ないかも知れません。

最低投資額が大きい分、分散投資がしづらい

1口最低1万円程度の少額から投資が出来る、不動産クラウドファンディング等の場合、最低投資額が小さい分、複数のファンドや事業者に対して、ある程度気軽に、分散投資を行うことが出来ます。
一方で、「みんなで大家さん」の場合、1口当たりの最低投資額が「100万円」と高額であるため、一般的な個人投資家にとっては、
「複数のファンドに資金を分散投資」
というのは、少々難しい、というのが実情です。

複数の事業者・ファンドに対して、少額ずつの分散投資が出来れば、仮に、一部のファンド・事業者にトラブルが生じてしまったとしても、ポートフォリオ全体に及ぼす影響を制限できる、というメリットがありますが、「みんなで大家さん」への投資の場合、そのような「分散投資ならではのメリット」を享受することは、（資金量に限度のある、一般個人投資家にとっては）少々難しい、と言えましょう。

「みんなで大家さん」の営業者法人は、過去、行政処分を受けている

「みんなで大家さん」の営業者にあたる、都市綜研インベストファンド株式会社は、平成25年に、大阪府（住宅まちづくり部建築振興課）から、行政処分（業務の一時停止命令）を受けています。

一時停止の指示を受けた業務内容

（不動産特定共同事業契約の締結、締結の代理又は媒介をする行為及び不動産特定共同事業契約の締結を勧誘する行為

業務停止の期間

平成25年5月30日～同年7月28日

なお、この業務停止処分について、都市綜研インベストファンド株式会社側では不服とし、平成25年7月、業務停止処分の取り消しを求め、大阪府地方裁判所に対し、訴状を提出しています。

いずれも、過去の話であり、かつ、行政処分の内容について、都市綜研インベストファンド株式会社側としては不服としているため、同社としての言い分も十分にあるのでしょうが、いずれにせよ、そうした事情が過去に存在した、という点については、把握しておくべきでしょう。

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参考：
大阪府による業務の停止について
大阪府に対する「業務停止処分取消請求」訴訟について

「みんなで大家さん」への出資金は、元本割れするリスクがある

「みんなで大家さん」の各ファンドにおいては、「優先劣後スキーム」が採用されている関係上、仮に、ファンド運営に赤字が生じてしまったとしても、その赤字が、営業者による劣後出資幅（額）未満に収まれば、投資家の出資元本については、毀損を免れることとなります。
一方で、ファンドの損失が、劣後出資幅を超過してしまえば、投資家の出資資金についても、元本割れが生じることとなります。

また、通常の現物不動産投資であれば、仮に、投資に赤字が生じたとしても（※）、その赤字を、給与所得等と相殺することによって、結果的に、節税へとつなげることが可能ですが、「みんなで大家さん」の投資損益は「雑所得」に該当する関係上、仮に投資で損失が生じたとしても、損益通算に利用することは出来ません。

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（※）むしろ、現物不動産投資の場合、建物の減価償却費等によって、意図的に赤字を創出し、節税を図ることも多くあります。
その点、「みんなで大家さん」商品への投資の場合は、そうした節税メリットを享受することが難しい、というのが実情です。

「みんなで大家さん」営業者が、出資持分の（出資時点額面通りでの）買取りに応じることが出来ない可能性がある

「みんなで大家さん」の公式サイト（https://www.minnadeooyasan.com/feature/）では、投資家が、ファンドの運用期間中に、出資持分の現金化を希望する場合、

• 投資家自ら、自身の出資持分を買い取ってくれる人を探す必要はなく、
• 「みんなで大家さん」の営業者が、各投資家の持分を買い取ってくれる、

との趣旨の記載があります。

こうした、投資家（＝不動産特定共同事業への、事業参加者）の出資持分の、「買取りシステム」は、不動産クラウドファンディング事業者などでも採用されているケースがあり、一般的なものです。

また、確かに、投資家の立場から見ると、ファンドの運用期間中（※数年以上の長期に及ぶことが一般的）でも、必要に応じて、保有している出資持分の現金化を図ることが出来る、という点は、資産の流動性の観点からは、大きなメリットと言えます。

ただし、「みんなで大家さん」に限らず、不動産特定共同事業者による、投資家の出資持分の「買い取り」には、以下のような留意点があります。

事業参加者からの買取り要請が集中した場合

仮に、一時（いっとき）に、多数の事業参加者（＝投資家）から、営業者に対し、出資持分の買取り要請が殺到した場合、不動産特定共同事業の営業者としては、全ての買取り要請に対応するだけの資金を用意することが出来ず、一部の（場合によっては、全ての）買い取り要請に対して、少なくとも一時的には、対応をすることが不可能となるケースがあり得ます。

万が一、将来、

• 「みんなで大家さん」の運営する物件に、何か大規模なトラブルや、風評被害等が発生した場合や、
• 「みんなで大家さん」の運営会社自体に、大きな不祥事が発生する等した場合、

出資した資金の安全性に危惧を覚えた投資家が、一斉に、出資持分の買取り要請を行う可能性があります。

その場合、「みんなで大家さん」運営元のキャッシュフロー・資産流動性の状況等によっては、投資家の出資持分の買取りが、少なくとも一時的には、停止される恐れがあります。

※なお、「みんなで大家さん」の公式サイトにも、出資者からの譲渡希望が多発した場合は、少なくとも一時的には、買い取りに対応できない場合がある旨、明記がなされています。

出資持分の買取りの「価格」の問題

続いて、あらかじめ留意をしておく必要があるのが、不動産特定共同者（例：「みんなで大家さん」運営元）が、出資者の持分を買い取る際の「価格」について、です。

まず、大前提として、不動産特定共同事業者においても、出資者（投資家）の損失を補填する行為は、法で禁止されています。

そうした前提条件がある中、

• 仮に、不動産市況が大幅に悪化するなどし、投資家の保有する出資持分の「時価」が、そもそもの1口当たりの価額（「みんなで大家さん」の場合であれば、100万円）を、大きく下回ってしまっている場合、
• その持分を、不動産特定共同事業者が、元来の額面通りに（1口100万円で）買い取ってしまえば、

営業者のその「買取行為」は、「損失補填行為」と見なされてしまうのではないか、という議論があり得ます。

総論として、いくら、「出資持分の買取りに応じてくれる」と言えども、その買取価格は、必ずしも、出資時点での1口あたり価額通り、とは限らない可能性がある、という点に、一定の留意は必要、と言えましょう。