FUEL社提供の2つの不動産クラウドファンディング「CRE Funding」と「FUELオンラインファンド」とは

不動産クラウドファンディングとは

不動産特定共同事業者が、クラウドファンディング形式で資金を募り、不動産取得等を行うことを、「不動産クラウドファンディング」と呼ぶ。
具体的なフローとしては、

1. 不動産事業者（宅地建物取引業）が、不動産特定共同事業法に基づく許可（小規模不動産特定共同事業の場合は、登録）を受ける
2. 不動産事業者（不動産特定共同事業者）が、自身のHP上において、ファンドの公開・募集を行う
3. 不動産特定共同事業者は、募った資金を元手にして、不動産の取得や、バリューアップ、リノベーション等を実施
4. ファンドの運用期間中に得た賃料収入や、売却時に収受した売却益等を原資にして、出資者に対する分配を実施する

という流れが基本となる。

不動産クラウドファンディングのメリット

不動産クラウドファンディングには、

• 不動産クラウドファンディング事業に参入する「不動産事業者」
• 不動産事業者の募集するファンドに出資する「投資家」

それぞれにとって、主に下記のようなメリットがある。

不動産特定共同事業者にとっての、不動産クラウドファンディングのメリット

• 自身のリスクを抑えた不動産投資：
  不動産特定共同事業者は、自己資金や、自身が借り手となって銀行から調達した融資金などではなく、あくまでも、クラウドファンディング形式で投資家から調達した投資用資金を元手に、不動産事業を展開出来ることとなる（※ただし、出資総額の数パーセント～数割程度を、不動産事業者が共同・劣後出資する、「優先劣後スキーム」が、ほとんどの不動産クラウドファンディング事業者で採用されている）。
  このため、不動産特定共同事業者としては、自身のリスクを抑えたうえで、不動産プロジェクトに取り組むことが出来るようになる。
  その結果、銀行融資が付きづらい案件を中心に、多少リスクが高い案件・プロジェクトであっても、積極的にこれに取り組めるようになり、業容拡大につなげやすい。
• 「財テク」としての不動産クラウドファンディング活用：
  不動産クラウドファンディングにおいて、各ファンドの投資先となる不動産は、投資家ではなく、不動産特定共同事業者側が決定する。
  不動産事業者としては、自身が目下保有している不動産を、ファンドの投資対象とすることが出来るし、投資用不動産開発・販売業者が不動産クラウドファンディングを行う場合、ファンドの投資対象を、自らが開発・販売している投資用不動産に設定することも、物理的には、出来る。
  不動産特定共同事業者としては、自身が所有している固定資産（不動産）を、ファンドに売却することに拠って、現金を手にし、資産の流動性を高めたり、有利子負債を圧縮する、等といった財務戦略（財テク）を採ることも出来るようになる。
• 個人投資家に向けた「ブランディング」としての不動産クラウドファンディング活用：
  「不動産投資に興味はあるが、まとまった投資資金を用意することは難しい」という、潜在的な不動産投資ユーザーは少なくない。
  不動産特定共同事業者としては、「小口から不動産投資を始めることが出来る」という、不動産クラウドファンディングの特徴をきっかけにして、こうした、潜在的不動産投資家層に対して、効果的にアプローチすることが出来る。
• 上場時のバリュエーションにおいて有利な「テック感」の演出：
  旧態依然としたところの少なくない「不動産業界」において、不動産事業者各社のバリュエーション（企業価値算定）は、（”大化け”の可能性のある、IT系企業や、ゲーム関連企業等と比較すると）決して高くない。
  しかし、従来型の不動産事業に、「クラウドファンディング」「フィンテック」などといった”テック感”を付加することで、上場時等において大きな勘案要素となる自社のバリュエーションについて、アドバンテージを得ることが出来る場合がある。

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参考：
【2021年7月更新】不動産クラウドファンディングとは？｜不動産クラウドファンディングのメリット・デメリット・リスクから徹底解説。上場企業運営サービスも

個人投資家にとっての、不動産クラウドファンディング投資のメリット

• 高い期待利回り：
  不動産クラウドファンディング事業者各社の提示している想定利回りは、ファンドによって様々ですが、低くても、年率換算で数パーセント、高い場合は、年利10パーセント前後の期待利回りを提示しているケースがあります。
  無論、「期待」「想定」「予定」の利回りに過ぎず、確定したものではない、という点に注意が必要ですが、これだけ高い期待利回りが恒常的に提示されている投資分野、というのは、昨今の日本社会においては、稀、と言えます。
• 投資家の出資元本への保護態勢：
  国内の不動産クラウドファンディング事業者のほとんどが、運営会社の劣後・共同出資に拠って、投資家の優先出資元本を、一定程度まで保護する、「優先劣後スキーム」を採用しています。
  ※ただし、劣後出資の具体的な割合は、不動産クラウドファンディング事業者、及び、ファンドによって千差万別です。また、ファンドの損失が、不動産クラウドファンディング事業者の劣後出資幅を超過した場合、当然、投資家の優先出資元本についても、毀損してしまう（＝元本割れが生じる）こととなります。
• 投資対象・期間を選択できる：
  各ファンドが投資対象としている不動産は、アパート・マンションなどのレジデンス物件から、ホテル・オフィスなどの事業用物件まで、様々です。
  また、ファンドの予定運用期間についても、数ヶ月という短期のものから、数年単位の長期運用ファンドまで、色とりどりです。
  このように、様々な投資対象・投資期間のファンドの中から、各投資家それぞれのリスク性向・許容度にあったファンド・案件を選択できる、という点は、不動産クラウドファンディング投資ならではのメリットと言えます。
• 分散投資が容易：
  各ファンドの最低投資額は、1万円～10万円程度の少額に設定されており、かつ、昨今の不動産クラウドファンディング業界では、不動産事業者の新規参入が相次いでいます。
  投資家登録から出資まで、投資に纏わる諸作業も、インターネット・スマートフォン経由で、短い場合は、ものの数分で完結しますから、手間もかかりません。
  こうした特徴を生かせば、少額ずつの分散投資も比較的容易に実現可能です。
• 実物不動産投資と比較して、管理が楽：
  アパート経営やマンション投資などの、いわゆる「実物不動産投資」の場合、物件の取得から、その管理、入居者募集や賃料収受など、日常的に、様々な手間暇がかかります。
  その点、不動産クラウドファンディング投資ならば、ファンドの運用期間中、投資対象不動産に纏わる様々な実務・作業については、いずれも、不動産クラウドファンディング事業者側に一任出来ます。
  このように「ほったらかし投資」が効く、という点は、本業が忙しい兼業投資家でも、不動産クラウドファンディングならば、気軽に取り組みやすい、というメリットとなります。
• 上場企業の参与：
  国内の不動産クラウドファンディング業界では、トーセイ運営のTREC Fundingや、プロパティエージェント運営のRimple、穴吹興産運営のジョイントアルファなど、上場企業が直接サービス運営にあたっている事例が、多数、存在します。
  この点は、融資型クラウドファンディングとして知られるソーシャルレンディングなどと比較しても、大きな優位点と言えます。

不動産クラウドファンディングのリスク・デメリット

不動産特定共同事業者、そして、投資家、双方にとって、様々なメリットがある、不動産クラウドファンディングだが、その反面、双方にとって、下記のようなリスク・デメリットも存在する。

不動産クラウドファンディング事業者にとってのデメリット

• 参入にあたってのコスト：
  不動産事業者が、不動産クラウドファンディングに参入する場合、あらかじめ、国土交通省、ないしは、都道府県知事から、不動産特定共同事業法に基づく許可（小規模不動産特定共同事業の場合は、登録）を取得する必要がある。
  また、サービス運営に必要なシステム開発・サービスサイト構築なども当然必要となり、併せると、かなりの額のイニシャルコスト（初期投資）が必要となる。
• 本格的な不動産プロジェクトとのミスマッチ：
  投資家に対して、ファンドへの出資の中途解約を「可」とすると、大規模な経済変動が生じた際、多数の投資家から、一斉に中途解約申請・返金要請が殺到し、不動産クラウドファンディング事業者自身のキャッシュフローがショートするリスクがある。
  反面、（おおかたの不動産クラウドファンディング事業者と同様に）出資の中途解約を「不可」とすると、投資家は、資金の長期拘束を忌避し、結果的に、短期運用を予定するファンドでないと、投資資金が集まりづらくなる。
  本来、不動産開発プロジェクトは、数年単位の長期的な資金を必要とするケースが多いため、この点に、不動産投資における実需と、不動産クラウドファンディングによる資金調達との間の、ミスマッチが生じる。
  ※なお、こうしたネックを解消すべく、出資持分をブロックチェーン技術によって裏付けするSTO（セキュリティ・トークン・オファリング）スキームを採用し、出資持分の途中譲渡を可能とする試みや、敢えてファンドの中途解約を可とする事業者例などが生じている。
• 「投資家保護」の呪縛：
  不動産事業者が、自己資金で、不動産売買を行っている場合、自己の利益のみを考慮していればよいが、不動産クラウドファンディングに参入し、投資家の資金を圧活用になると、一転、自身の利益のほかに、「投資家の利益」を保護する義務を負うこととなる。

投資家にとっての、不動産クラウドファンディング投資のリスク・注意点

• 元本割れのリスクがある：
  不動産クラウドファンディングでは、不動産特定共同事業者は、ファンドの運用期間中に投資対象不動産から生じた賃料収入（インカムゲイン）、及び、売却時に生じた売却益（キャピタルゲイン）を元手にして、投資家に対する分配を実施したうえで、不動産の売却代金を原資に、投資家への元本償還を実施する。
  ファンドの運用期間中に、予定通りの賃料収入や売却益を収受できなかった場合、不動産クラウドファンディング事業者は、投資家への利益分配を実施出来ない。
  また、ファンドが満期を迎えるまでの間に、投資対象不動産を第三者に売却できなければ、投資家への元本償還原資を確保することが出来ない。

  不動産の取得価額と比べ、売却額が大きく低減し、ファンドに損失が生じた場合、（優先劣後スキームが採用されているファンドの場合、劣後出資幅までは、投資家の優先出資元本が保護されるが、）投資家の出資元本が毀損する（＝元本割れが生じる）恐れがある。

• ファンドの運用期間が変更となる場合がある：
  ファンドが取得した不動産に対して、外部の買い手から、好条件での買取り提案が為された場合、不動産クラウドファンディング事業者は、予定よりも早期に投資対象不動産を売却し、投資家に対して「早期償還」を実施する場合がある。
  この場合、ファンドの運用期間が短縮される関係で、投資家としては、期待していた通りの分配金額を受け取ることが出来ないこととなる。

  また、ファンドの運用期間中に、投資対象不動産の売却が奏功しない場合、不動産クラウドファンディング事業者側の判断で、ファンドの運用期間が延長となる場合がある。

• 不動産クラウドファンディングの仕組み・スキーム上の矛盾点：
  投資対象不動産が、本当に良質な不動産である場合、不動産事業者としては、わざわざクラウドファンディング形式で資金調達をせずとも、銀行融資等で資金調達が行えるはずである。
  不動産クラウドファンディング事業者の多くは、投資対象不動産について、「プロの不動産業者が選別した物件」と表現しているが、本当に、投資家との間で利益相反が生じていないのか、入念にチェックする必要がある。

  また、不動産クラウドファンディング事業者の中には、本業で、投資用不動産の開発・販売に従事しているケースがある。そして、そうした企業が不動産クラウドファンディングを展開している場合、ファンドの投資対象不動産が、自社開発の投資用不動産に設定されている場合も有る。
  投資用不動産の開発・販売業者が、自社開発の投資用不動産を、ファンドに買い取らせる、という行為の妥当性等について、投資家は、慎重に判断する必要がある。

• 税務上の不利益、及び、確定申告義務の発生：
  不動産クラウドファンディング投資の「利益」に相当する「分配金」は、現行の所得税法下では「雑所得」に該当し、総合課税の対象とされる。
  上場企業株式投資や、アパート経営・マンション投資等の実物不動産投資では一般的な「損益通算」や「繰越控除」といった仕組みは利用出来ないほか、申告分離課税も適用されない。

  また、「これまでは、会社の年末調整だけで、個人では確定申告をしたことがない」という人の場合でも、不動産クラウドファンディングからの投資収益の金額によっては、確定申告義務を生じるケースがある。

• 短期間で大きな利益をあげることが難しい：
  不動産クラウドファンディングの場合、あくまでも、こつこつと、不動産特定共同事業者側から送金されてくる分配金利益を積み上げていく、という投資手法であり、株式投資やFX投資、昨今隆興の仮想通貨・暗号資産投資のように、「短期で大きな利益を上げる」というトレードには適していない。
  また、実物不動産投資等とは異なり、銀行からの借り入れ金を用いて自己資金を拡充する「レバレッジ」取引等の手法は、不動産クラウドファンディングに用いることは出来ない。

FUEL社概要

画像引用元：https://www.fuelgr.co.jp/

商号	FUEL株式会社
会社所在地	東京都渋谷区道玄坂1-22-9 AD-O渋谷道玄坂2階
役員構成	代表取締役細澤 聡希 代表取締役徳毛 雄一 取締役小川 喜之 取締役CTO恵比澤 賢 社外取締役織井 渉 社外取締役林 昇平 監査役太田 諭哉
事業内容	FUELオンラインファンドの運営 不動産特定共同事業法型クラウドファンディング事業者へのシステム提供・業務サポート システム開発、Webサイト運営
登録	第二種金融商品取引業［関東財務局長（金商）第2123号］

FUEL社運営の不動産クラウドファンディング「CRE Funding」概要

画像引用元：https://cre.fuel-onlinefund.jp/

「CRE Funding」は、FUEL株式会社が運営する不動産クラウドファンディング・サービス。
2020年2月の第1号ファンド募集以来、これまでに、累計10件のファンド公開・募集が為されている。

「CRE Funding」のファンド一覧

• CRE物流ファンド1号厚木愛川
  予定利回り：3.0パーセント
  予定運用期間：約12ヶ月
  募集金額：1,000万円
  応募金額；1,000万円（100パーセント）
  運用状況：償還済
• CRE物流ファンド2号厚木愛川
  予定利回り：2.5パーセント
  予定運用期間：約11ヶ月
  募集金額：3,000万円
  応募金額；3,000万円（100パーセント）
  運用状況：償還済
• CRE物流ファンド3号厚木愛川
  予定利回り：3.0パーセント
  予定運用期間：約10ヶ月
  募集金額：2,500万円
  応募金額；2,500万円（100パーセント）
  運用状況：償還済
• CRE物流ファンド4号厚木愛川
  予定利回り：3.0パーセント
  予定運用期間：約9ヶ月
  募集金額：3,500万円
  応募金額；3,500万円（100パーセント）
  運用状況：償還済
• CRE物流ファンド5号羽生
  予定利回り：3.0パーセント
  予定運用期間：約12ヶ月
  募集金額：3,100万円
  応募金額；3,100万円（100パーセント）
  運用状況：運用中
• CRE物流ファンド6号羽生
  予定利回り：2.8パーセント
  予定運用期間：約10ヶ月
  募集金額：7,000万円
  応募金額；7,000万円（100パーセント）
  運用状況：運用中
• CRE物流ファンド7号杉戸
  予定利回り：3.0パーセント
  予定運用期間：約10ヶ月
  募集金額：8,500万円
  応募金額；8,500万円（100パーセント）
  運用状況：運用中
• CRE物流ファンド8号杉戸
  予定利回り：2.8パーセント
  予定運用期間：約8ヶ月
  募集金額：2億3,000万円
  応募金額；2億3,000万円（100パーセント）
  運用状況：運用中
• CRE物流ファンド9号厚木・幸浦・木更津
  予定利回り：2.8パーセント
  予定運用期間：約24ヶ月
  募集金額：2億5,500万円
  応募金額；2億5,500万円（100パーセント）
  運用状況：運用中
• CRE物流ファンド10号厚木愛川
  予定利回り：2.5パーセント
  予定運用期間：約12ヶ月
  募集金額：8,700万円
  応募金額；8,700万円（100パーセント）
  運用状況：運用中

「CRE Funding」のプロジェクトの特徴

• 一般投資家の立場から見ると、スキームは、「不動産特定共同事業法に基づく不動産クラウドファンディング」というよりは、「貸金業、並びに、金融商品取引業に基づく、ソーシャルレンディング」に近い。
• 全てのプロジェクトにおいて、資金の貸し手は、株式会社シーアールイーの100%子会社である、株式会社CREアライアンス（東京都港区虎ノ門2-10-1　虎ノ門ツインビルディング東棟19階）。なお、CREアライアンス社の貸金業者登録番号は、東京都知事(2)第31593号。
• 一般的な融資型クラウドファンディング（ソーシャルレンディング）の場合、資金の貸付先は、一般企業であることが多いが、「CRE Funding」において資金の借り手となるのは、ファンド。そして、そのファンドが、物流施設（土地・建物）を保有する。
• 上記の借り手ファンドが保有する物流施設について、株式会社シーアールイーがマスターリース契約で借り上げる。そして、株式会社シーアールイーは、そうして借り上げた倉庫を、別のテナントへと、転貸する。
• 借り手となるファンドのAM（アセットマネジメント）は、 株式会社シーアールイーの100パーセント子会社である、ストラテジック・パートナーズ株式会社が担う（不動産特定共同事業のうち、第3号事業に相当）。
• 借り手ファンドには、株式会社シーアールイーが匿名組合出資を行う。なお、この匿名組合出資（私募）の取り扱いは、ストラテジック・パートナーズ株式会社が担う（不動産特定共同事業のうち、第4号事業に相当）。

FUEL社運営の「FUELオンラインファンド」概要

画像引用元：https://www.fuel-onlinefund.jp/

「FUELオンラインファンド」は、FUEL株式会社が運営にあたる不動産クラウドファンディング・サービス。
第1号ファンドの募集は、2020年12月。

「FUELオンラインファンド」のプロジェクト一覧

• JINUSHIビジネスファンドA号
  予定利回り：2.5パーセント
  予定運用期間：約24ヶ月
  募集金額：3,000万円
  応募金額；3,000万円（100パーセント）
  運用状況：運用中
• ADW米国不動産ファンド1号
  予定利回り：2.0パーセント
  予定運用期間：約6ヶ月
  募集金額：1,500万円
  応募金額；1,500万円（100パーセント）
  運用状況：運用中
• ADW米国不動産ファンド2号
  予定利回り：2.5パーセント
  予定運用期間：約6ヶ月
  募集金額：1,500万円
  応募金額；1,500万円（100パーセント）
  運用状況：運用中
• ADW米国不動産ファンド3号
  予定利回り：4.5パーセント
  予定運用期間：約6ヶ月
  募集金額：1,000万円
  応募金額；1,000万円（100パーセント）
  運用状況：運用中
• ADW米国不動産ファンド4号
  予定利回り：5.0パーセント
  予定運用期間：約6ヶ月
  募集金額：1,000万円
  応募金額；1,000万円（100パーセント）
  運用状況：運用中

「FUELオンラインファンド」のプロジェクトの特徴

• いずれのプロジェクトも、資金需要者へのローン（貸し付け・融資）を主体とするものであり、「CRE Funding」同様、不動産特定共同事業法に基づく不動産クラウドファンディングというよりは、融資型クラウドファンディング（ソーシャルレンディング）に近い類型を持つ。
• いずれのプロジェクトも、グループ会社間の融資案件へと投資するものとされている。
  具体的には、「JINUSHIビジネスファンドA号」は、地主フィナンシャルアドバイザーズ株式会社（東京都千代田区丸の内1-5-1　新丸の内ビルディング13階）が、自身の100パーセント親会社である、日本商業開発株式会社（大阪府大阪市中央区今橋四丁目1番1号 淀屋橋三井ビルディング 4F）へと融資する。
  「ADW米国不動産ファンド（1号～4号）」の場合は、株式会社エー・ディー・ワークス（東京都千代田区内幸町2-2-3）が、自身の100パーセント孫会社である、ADW Lending LLCへと融資する。
  なお、2014年（平成26年）の貸金業法改正により、グループ会社間での貸付については、貸金業法の適用が除外されている。