「不動産投資より手間がかからないのが魅力」現役不動産営業マンが、担保付案件からスタートした、ソーシャルレンディング実践記

ソーシャルレンディングとは

貸金業者が、新たに金融商品取引業の登録を取得したうえで、自身の融資プロジェクトのための資金を、クラウドファンディングで調達する行為を、融資型クラウドファンディング（＝ソーシャルレンディング）と言います。

ソーシャルレンディングのスキームとは

ソーシャルレンディングにおける一般的な資金の流れを時系列で表すと、下記のようになります。

1. 貸金業者が、金融商品取引業の登録を取得し、「ソーシャルレンディング事業者」となる。
2. ソーシャルレンディング事業者は、自身のホームページに、ファンド情報を掲載し、投資の募集を行う。
3. 投資家は、ソーシャルレンディング事業者のホームページを経由して、投資家登録（投資口座の開設）を行ったうえで、気に入ったファンドへの投資申込を行う。
4. 投資が成立すると、ソーシャルレンディング事業者と投資家との間で、匿名組合契約が締結される。なお、ソーシャルレンディング事業者は匿名組合の「営業者」となる一方、投資家は、「匿名組合員」という立場となる。
5. ソーシャルレンディング事業者は、ファンドに募った資金を、第三者企業（資金需要者）に対して融資する。この際、ソーシャルレンディング事業者と借り手企業との間で、金銭消費貸借契約が締結される。また、借り手企業の保有資産等に対して、担保権が設定されるケースもある。
6. 借り手企業は、ソーシャルレンディング事業者に対して、利息、ならびに、元金の返済を行う。
7. ソーシャルレンディング事業者は、融資先企業から回収した利息金を元手に、投資家に対する利益分配を実施する。また、最終的に融資先から回収した、貸付金元本を元手に、投資家に対する元本償還を実施する。

ソーシャルレンディングのメリット

ソーシャルレンディングには、「ソーシャルレンディング事業者」「借り手企業」「投資家」それぞれにとって、主に下記のようなメリットがあります。

ソーシャルレンディング事業者にとってのメリット

• 融資の元手を、クラウドファンディング形式で調達することにより、自身のリスクを限定したうえで、新たな融資プロジェクトに取り組むことが出来る。
• 銀行が「高リスク」であるとして融資を手控える様な案件にも、（あくまでも投資資金が元手であるため）積極的に取り組み、業績を伸ばすことが出来る。
• 一般的には銀行融資が期待しづらいような、（短期的な損益よりも）社会的インパクトを重視したプロジェクトや、マイクロファイナンス機関等に対しても、金融包括（Financial inclusion）を提供できる。

借り手企業にとってのメリット

• 銀行のような一般的な金融機関と比較し、貸出審査が柔軟で、創業から間もない企業や、赤字企業であったとしても、担保内容等によっては、融資を受けられる場合がある。
• 借入元本については、（借入期間中の分割返済が求められず）満期の一括返済が許容されるため、キャッシュフローにおいてメリットがある。（※）
• 資金使途についても、定めがなく「資金使途自由」で融資を受けられるケースがある。
• ソーシャルレンディング事業者のファンド募集を通じて、個人投資家に対して、自社のサービス・ブランドについて、広告宣伝を図ることが出来る。

（※）例えば、不動産の取得・転売を生業としている、不動産事業者の場合、不動産を取得するために資金が必要だが、あくまでも、取得した不動産を第三者に売却・転売することで、返済原資を確保する予定であり、借入期間中は資金がない、というケースがあります。
こうした事業者・プロジェクトにとって、「借入期間中の元本分割返済不要」という取り決めは、大きなアドバンテージとなります。

投資家にとってのメリット

• 提示されている期待利回りが高い（年率換算数パーセント～10パーセント弱程度）
• ファンド運用期間中の実務については、ソーシャルレンディング事業者側に一任することが出来る（＝ほったらかし投資が可能）
• 1万円程度の少額から投資を行えるため、分散投資が容易
• 上場企業に対して融資をするファンドや、不動産担保付きの融資ファンド等が募集されている
• 社会的インパクトを重視したファンドなど、「投資利益と、社会貢献の両立」を標榜するファンドもある

ソーシャルレンディングのリスク・注意点

運営会社にも、借り手企業にも、そして投資家にも、それぞれのメリットがある「ソーシャルレンディング」ですが、その一方で、下記のようなデメリット・リスクにも、留意が必要です。

ソーシャルレンディング事業者にとってのデメリット・難題

• 貸金業登録や、金融商品取引業の登録取得、及び、必要なシステム開発などに、イニシャルコストがかかる
• （貸金業法で定められた）借り手保護と、（金融商品取引法が求める）投資家保護との、両立を果たしていく必要がある

借り手企業にとってのデメリット

• ソーシャルレンディング事業者の課す貸付金利が高い（年率換算で10パーセントを超えることもある）
• ノンバンク型の金融業者（＝ソーシャルレンディング事業者）からの借り入れ履歴が、その後の与信等において、一定の影響を及ぼす可能性がある

投資家にとってのデメリット

• 出資の中途解約が、原則として、出来ない
• ファンドの具体的な融資先が、投資家に対して、非開示、とされているケースがある（＝借り手匿名化）
• 延滞リスク、及び、デフォルト（貸し倒れ）に伴う元本割れリスクがある
• 運営会社の不正リスクや、行政処分リスクがある

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参考：
【2021年6月最新版】ソーシャルレンディングおすすめ10社&危ない3社比較ランキング【投資初心者必見】

不動産会社勤務のサラリーマンの、ソーシャルレンディング投資体験談

歩合給に悩む、不動産営業マン

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【質問1】まずは簡単なプロフィールをお教えください。

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不動産会社勤務の33歳です。
大学卒業後にすぐには就職せず、特に目的もなかったのですが、フリーターをやりながら毎日ブラブラ過ごしていましたが、周りの友人がどんどん就職してサラリーマンになっていくのをみて焦りも感じて、就職活動を開始し、当初は大手飲料メーカーの子会社で自動販売機の補充をする仕事をしました。
待遇は決して悪くはなかったのですが、毎日単調な仕事に飽きてしまい、2年で退職、その後バイトをしながら就職先を探しましたがなかなか上手くいかず、職安からの紹介で、いまの職場で仕事をするようになりました。
なんとか宅地建物取引主任者の資格も合格し、営業でお客様に不動産のご提案をしているのですが、なかなか成案までにはいたらず、成果報酬なので毎月の基本給は低く、結構厳しい毎日を送っています。

ソーシャルレンディングの前に、投資経験は無し

【質問2】ソーシャルレンディング投資を始める前は、何かほかの投資をやっていましたか？　やっていた場合はその内容、やっていなかった場合はその理由と合わせてお教えください。

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投資経験は全くありませんでした。
今の仕事柄、不動産投資については多少の知識があるかと思いますし、会社の先輩や上司のなかには、個人的に不動産投資を行っている方もいます。
私自身は不動産投資を行うほどの自己資金がありませんので、そうした投資を行うことはできませんが、良い物件に投資することができるのであれば、不動産投資というのは、悪くない投資なのかな、と思っています。
ソーシャルレンディングに興味をもったのは、私のようなお金のない人間でも、少額から投資に参加する事ができることと、その貸付の担保に不動産があり、担保掛け目も貸付額の５０％～と、比較的余裕がある点に、魅力を感じました。
ここ数年、不動産価格も都市部を中心に上昇傾向が続いており、安心して投資できるのではないかと思いました。

不動産投資と比較し、投資に「手間」がかからないのが、ソーシャルレンディングの魅力

【質問3】ソーシャルレンディングに興味を持ったきっかけは、何ですか？

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不動産購入を検討されるお客様は、銀行融資を受けるのが一般的ですが、現在の銀行金利は、借り入れも預け入れお歴史的低水準で推移しており、今後もこの金利水準が持続されることが予想される中で、ソーシャルレンディングでは、利回りが５％前後あり、とても魅力ある商品に思えました。
不動産投資では投資するためには高額のキャッシュが必要になりますが、その点、ソーシャルレンディングでは、少額からの投資も可能であり、その後の手間が無いのも魅力です。
不動産投資では投資後も自主管理する場合には物件の保全、入居者との各種交渉、建物内部の清掃、維持が必要になり、なにかと大変で、持ち出しも多くなります。
そもそも、部屋が空いた場合には、マイナスリターンになってしまいます。
その点、ソーシャルレンディングでは、投資すれば何もすることなく、満期に返還されるまでの費用もかかりません。
このように、投資にあたって、これとって「手間」がかからないのが、私から見れば、とても魅力的です。

maneoとSBIソーシャルレンディングから、投資口座を開設

【質問4】一番最初に投資口座を開設したのは、どこのソーシャルレンディング業者ですか？理由と合わせて、お教えください。

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私は内容の分からないものに投資するのは嫌でしたので、不動産担保のある案件に投資をしようと考えていました、
ただ、ソーシャルレンディング投資では、どこの不動産が担保になっているのか分からないので（現在は、分かっている案件もあります。）心配もありましたが、おおよその地域とLTVが分かる事業者から始めようと思い、maneoとSBIソーシャルレンディングに口座を開設しました。
最近ではCREAL・Fundsでは投資先が明示されるので、こちらの事業者へも資金を移動し、投資をしようと考えています。
正直最初は良く分からなかったので、ソーシャルレンディングを取り上げたサイトやブログを参考に、人気のある事業者の中で、さらに過去の成果を確認した上で、投資をはじめました。

小額から投資できる点や、投資後の費用が不要である点が、ソーシャルレンディングのメリット

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【質問5】他の投資手法と比較し、ソーシャルレンディング投資のメリットは、どのような点だと思いますか？

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前記回答と重なってしまいますが、不動産投資では、投資額が非常に高額になるのに対して、ソーシャルレンディングでは、1万円から投資可能です。
お試し投資ができるのは、ソーシャルレンディング投資に慣れるために、非常に良い点だと思います。
不動産投資では、投資後に部屋に空きがでて、収入がゼロになったとしても、毎年の固定資産税や清掃費、管理費等は必ず発生するのですが、ソーシャルレンディングの場合、投資後にかかる費用はゼロで、毎月お金が入ってくるのを楽しみに待っているだけなのが気楽で、気持ち的に良いです。

不動産投資ですと、基本的に時間が経過すればするほと建物の価値が下がるので、その分、減価しますが（土地価格が上昇すればその限りではありませんが）、ソーシャルレンディングでは、元本が（増えることもありませんが）減ることもないので、それも安心材料のひとつだと思っています。

ソーシャルレンディング事業者破綻時の「事業者リスク」には注意

【質問6】他の投資手法と比較し、逆に、ソーシャルレンディング投資が劣っている点、デメリットとしては、どのようなものがあるとお考えですか？

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私の考えるソーシャルレンディングのデメリットとしては、「事業者リスク」があると思っています。
案件自体に問題がなくとも、万が一、ソーシャルレンディング事業者自体が破産してしまえば、その倒産が、全ての案件に波及してしまい、投資資金がどの程度返金されるか分からない点には、注意が必要です。
そのために、投資する事業者の損益や財務内容を確認し、倒産リスクの少ない事業者経由での投資が必須になります。
不動産投資では、どの物件に投資するか不明などということはありえず、何度も確認した上で納得すれば購入に踏み切ればよいのですが、ソーシャルレンディングでは、不動産担保ローンへの投資でも、担保がどこのどのような不動産なのか分からないままの投資になってしまうことありました。（今は、透明性が向上されており、投資先がわかる案件も多くあります。）
同じく、借入人がどのような業者か分からずに投資しなければならないのも、ソーシャルレンディングのデメリットとしてあげられると思います。（こちらも投資先企業が開示されている案件が増えてきています。）

債権回収に力を見せたSBIソーシャルレンディングに、最も高率で投資中

【質問7】国内ソーシャルレンディング事業者のうち、最も優れているのは、どの事業者だとお考えですか？理由と合わせて、お教えください。

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一つを上げるのは難しいです。
不動産を担保に案件組成している業者の中からの選択とさせていただきます。
creal等のスキームは、事業者の劣後出資があり、投資家としてはかなり安心して投資できる案件だと思うのですが、まだ実績に乏しく、今後がどうなるか分からないのが気がかりです。
その点、延滞発生時の回収実績のあるSBIソーシャルレンディングは、私の中では、crealなどの新興事業者よりも、安心感を持っています。
返済遅延がおき、実際に資金の回収する時にこそ、貸金業者たる、ソーシャルレンディング事業者の、投資家に対する姿勢や実力が現れると思いますが、SBIソーシャルレンディングでは、延滞発生当時、回収は早く、回収率も「これだけ回収できれば、仕方ない」と、個人的に思える内容でしたので、私は現在、SBIソーシャルレンディングへの投資比率が、もっとも高くなっています。

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注記：
SBIソーシャルレンディングは、その後（2021年）、ソーシャルレンディング事業からの撤退を表明しています。
また、サービス運営会社にあたるSBIソーシャルレンディング株式会社は、監督官庁である関東財務局から、行政処分（業務停止命令を含む）を受けています。

maneo、およびmaneoマーケット参加企業のファンドには警戒感

【質問8】逆に、国内ソーシャルレンディング事業者のうち、他のソーシャルレンディング事業者と比し、総合的に、最も劣っているのは、どこの事業者だとお考えですか？詳しい理由と合わせて、お教えください。

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各ブログを読んでいると、maneoに対して大変厳しい論調のものが多く見受けられます。
内容の多くは、マネオマーケットが取り扱う案件での大量の期失と、maneo本体の同じく大量の期失についてです。
マネオマーケット取扱い案件では、ファミリー業者の案件全てで期失になっているものがあり、はっきりいって異常事態だと思います。
同じく、maneo本体での期失の数も異常です。
多くの投資家を混乱に陥れた上に、その対応のまずさから、多くの非難を受けていますが、こうした批判は、当然のことだと思います。
しっかりとした対応が取れなければ、業界最大手のmaneo自体の存続も危ないのではと、個人的には、考えています。
現在もmaneoでは案件募集がされており、満額で資金募集を達成しているケースもありますが、少なくとも私は、いまの状況では、マネオ関連のファンドに投資する気にはなれません。
maneo本体の案件では、期失になったものがその後全額回収されたものがいくつかありますが、マネオには、引き続き、全ての案件に誠実に対応して、1円でも多く回収していただきたいです。

毎月分配もなされるソーシャルレンディングは、格好の投資先

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【質問9】ソーシャルレンディング投資を行うにあたり、特に、ソーシャルレンディング初心者に、気を付けてほしい点としては、どのような内容がありますか？

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最初は少額から投資するのは良いのですが、いくら高利回りとはいえ、元本が少額では、当然、利息も少額になります。
ソーシャルレンディングは。より多くの投資資金があってこそ、多くの成果を享受できる投資だと思います。
勿論、銀行に行き、「ソーシャルレンディングに投資したいから、借り入れしたい」と言っても、貸してもらえるものではありません。
（その点、不動産投資では、銀行借り入れが属性によって可能ではあります）
しかし、ソーシャルレンディングは、リスクとリターンを考えた時に、先程の延滞時の回収率から計算して、事業者、および投資先の案件を分散しておけば、（maneoやそのファミリーに投資しなければ）成功する確率がとても高くなる投資手法だと、私としては、考えています。
また、投資手続きが簡単で、投資後の手間がかからず、配当金が毎月あるので、更に投資に回したり、利息部分だけを生活費として利用することもできますので、私にとっては、とてもありがたい投資先になっています。

ソーシャルレンディング初心者は、業者選択、そして、案件分散の徹底を

【質問10】これからソーシャルレンディング投資を始めようと検討している方に、励ましのメッセージをお願い致します。

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ソーシャルレンディング投資は、誰でも簡単に投資が可能です。そして、しっかりと気を付けて投資を行えば、他の投資と比較し、成功確率の高い投資でもあります。
それだけに、数回の成功に過信して、多くの資金を一つの案件に投資してしまうと、万が一にもその案件で延滞が発生してしまった場合に、大火傷を負うことになってしまいます。
くれぐれも、案件の分散だけは、忘れないようにしていただきたいと思います。

たとえ投資しようとしている案件内容がとても素晴らしく、どう考えても延滞など起こりそうにない、と思ったとしても、そういう時こそ、気を引き締めて、資金管理だけは怠らずにしていただきたいです。

業者選択を間違わずに分散投資を行えば、ソーシャルレンディングは、とても素晴らしい投資先の一つになると思います。
最近の、老後2千万円不足問題でも、将来不安が叫ばれていますが、その解消の一助にもなり得る、有益な投資手法だと考えています。

※本記事の内容は、当サイトに、ソーシャルレンディング投資体験談として、2019年に寄稿された内容であり、当サイトとして、その内容の事実性及び妥当性について保証するものではありません。また、その内容は、当ラボの公的見解と異なる場合があります。