不動産クラウドファンディング「WARASHIBE」の三宿エリア複合ビルファンドが募集終了｜応募は募集の1.4倍強

株式会社SATAS（東京都港区南青山２－２４－１５　青山タワービル９階）の運営する不動産クラウドファンディング・サービス「WARASHIBE」において、6月11日夜7時から、抽選方式による募集を開始した新案件「三宿エリア複合ビル」ファンドが、募集金額9,000万円の約1.5倍に相当する、1億3千万円強の投資申込を集め、募集終了となった。

不動産クラウドファンディング「WARASHIBE」とは

引用元：WARASHIBE

「WARASHIBE」（わらしべ）は、株式会社SATAS（1999年7月設立。代表取締役 小林 秀豪 氏）の運営する、不動産クラウドファンディング・サービス。
第1号ファンドの募集は、2019年7月。最低投資額はファンドによって異なるが、直近に募集された数ファンドでは、1口1万円からの少額出資が可能とされている（その他、最低投資額が10万円とされたファンドもある）。
国内で展開されている不動産クラウドファンディング・サービスの多くで、出資の中途解約は原則不可とされている中で、WARASHIBEの場合は、事務手数料を支払えば、途中解約が可、とされている。
また、他の一般的な不動産クラウドファンディングサイトと同様、運営会社による劣後出資で、投資家の優先出資元本を保護する、「優先劣後方式」が採用されている。

運営会社にあたる株式会社SATASは、創業来、不動産特定共同事業関係のコンサルティング・サービス等を展開しており、2008年からは、100万円から都内区分所有マンションへと小口出資できる、「ゆうゆう倶楽部」の運営をスタート。2019年からは、インターネットを活用した投資募集（クラウドファンディング）に特化した、「WARASHIBE」の運営を本格化させている。

「三宿エリア複合ビル」ファンド概要

想定利回り（年率換算・税引き前）は5パーセント。来月1日以降、来年6月末まで、約1年間の運用期間を見込む。
運用期間中の利益分配は予定しておらず、分配、及び、（元本）償還、いずれも、来年7月を予定している。

同ファンドの投資対象となるのは、東京都世田谷区下馬に所在する、鉄筋コンクリート造5階建てのビル物件（平成2年11月竣工）の持分（50パーセント相当）。
賃料収入をもたらす入居者としては、物販店舗（入居から20年以上営業継続中）、飲食店舗（入居から7年以上営業継続）、事務所がある。

なお、同ファンドの場合、投資家向けの募集額は、プロジェクト全体の予算の45パーセント相当。残りの55パーセント相当額については、運営会社が劣後出資（※）を行う。
予定分配率として提示されている5パーセントは、主に運用期間中のインカムゲイン（賃料収入）を原資としたものであり、その余、キャピタルゲイン（売却益）が生じた場合は、一定の上乗せ分配を実施する（ただし、ファンド募集の時点は、売却先は未定）。

WARASHIBEの場合、他の不動産クラウドファンディング・サービスと異なり、ファンド運用期間中の、出資中途解約が認められているが、同ファンドの場合、解約・譲渡にかかる手数料は、事務手数料として、3,300円（税込）とされている。

（※）不動産クラウドファンディングにおける、「運営会社の劣後出資」とは

不動産クラウドファンディングの場合、

• ファンド運用期間中の、賃料収入（インカムゲイン）や、投資対象不動産を売却する際に生じた、売却益（キャピタルゲイン）が、投資向けの利益分配原資となり、
• 物件の売却代金が、元本償還原資となることが、

一般的な形。

裏を返せば、インカムゲインやキャピタルゲインが、想定通りに発生しなければ、投資家は、ファンドからの利益分配を収受することは出来ない。
また、ファンドが運用期間終了を迎えるまでの間に、不動産の売却が奏功しなければ、不動産クラウドファンディング事業者としては、投資家向けの元本償還原資を確保することが出来ない（※ただし、不動産クラウドファンディング事業者自身が不動産を買い取ったり、新たなファンドを組成して資金を集め、その新ファンドで、不動産を買い取るケースがあり得る）。

市況の急激な悪化等によって、不動産の売却代金が、取得代金を大幅に下回るなどして、ファンドに損失が生じた場合、投資家の出資元本を（一定程度）保護する、”クッション”として機能するのが、運営会社による「劣後出資」。

ファンドに赤字が生じた場合、まずは、運営会社の劣後出資元本から毀損が始まることに拠り、損失が一定ラインを超過するまで、投資家の優先出資元本が毀損しないよう、緩衝材として働くことが想定されている。

投資家の出資安全性を高める工夫のひとつとして、投資家からは一般的に歓迎されているが、運営会社による劣後出資の割合は千差万別であり、優先劣後スキーム自体が不採用とされているサービス・ファンドもある点に、注意を要する。
また、ファンドの損失が、運営会社による劣後出資幅等を超過してしまった場合、投資家の優先出資元本についても、毀損を免れない（＝元本割れのリスクがある）。