不動産クラウドファンディング「利回り不動産」にて第4号ファンドが公開｜予定年利7パーセント、6月16日募集開始

株式会社ワイズホールディングス（東京都港区虎ノ門4丁目3番1号 城山トラストタワー33階）の運営する不動産クラウドファンディング・サービス「利回り不動産」にて、6月16日午後8時から、先着方式による募集を開始する新ファンド「利回り不動産4号ファンド」の情報が先行公開されている。

不動産クラウドファンディング・サービス「利回り不動産」とは

画像引用元：利回り不動産

「利回り不動産」は、不動産開発事業、ならびに、不動産仲介事業等を営む、株式会社ワイズホールディングス（国土交通大臣（1）第9652号 不動産特定共同事業 東京都知事 第143号）が運営にあたる、不動産クラウドファンディング・サービス。第1号ファンドの募集は2021年4月。

これまでに募集を完了した3ファンドは、いずれも、最低投資額を1万円とし、運営会社による劣後出資比率は、全体の10パーセントとされている。
予定年利（税引き前）としては、6.5パーセント～7パーセントのファンドを募集しており、国内不動産クラウドファンディング業界においては、比較的高利の提示となっている。

なお、過去の3ファンドは、いずれも満額調達を果たしている。

「利回り不動産4号ファンド」概要

想定されている予定利回り（年率換算・税引き前）は7.0パーセント。
投資募集は、最長で6月22日夜まで行う。
1口あたりの最低投資額は、これまでのファンドと同様、1万円。

投資家からの優先出資募集額は630万円。ファンドの最低成立金額としては、560万円のラインを設けた。
ファンドが成立した場合、7月1日から今年末まで、約半年間の運用期間（※）に入る予定。

なお、投資家からの優先出資のほかに、運営会社が、全体の10パーセント相当額の劣後出資を行う。

ファンドの投資対象となるのは、北海道札幌市東区に所在する、10階建ての鉄骨鉄筋コンクリート造マンション、ラ・パルフェ・ド・札幌（1991年2月竣工。総戸数127戸）内（専有部面積は20平方メートル強）。

（※）不動産クラウドファンディングにおける「運用期間」の考え方

不動産クラウドファンディングにおいて、サービス運営会社は、投資家に対し、各ファンドの運用予定期間を提示したうえで、ファンド募集を行う。
取得した物件を第三者に賃貸する場合、ファンドの運用期間中に生じた賃料収入（インカムゲイン）が、投資家向けの利益分配原資とされるケースも多い。

不動産クラウドファンディング事業者各社が提示する「運用期間」の閲覧・検討にあたっては、下記のような点に留意が必要となる。

①ファンドの運用期間中、原則として、出資の中途解約は出来ない

国内の不動産クラウドファンディング・サービスの大半で、ファンドの運用期間中の、出資の中途解約は、「原則として不可」とされている。
ファンドに集まった資金（流動資産）が、不動産という固定資産に転化したあとになってから、その現金化の前に、多量の投資家から一斉に換金要請が生じると、不動産クラウドファンディング事業者自体のキャッシュフローがショートする懸念があるため。

このため、不動産クラウドファンディングへの投資にあたっては、各ファンドの予定運用期間に注意を払う必要がある。

なお、本来、不動産関連プロジェクトには、数年単位の長期の運用が必要なケースが少なくない。
これに対し、不動産クラウドファンディング投資家の多くが、中途解約不可を忌避し、短期運用型のファンドを志向する傾向があるため、現実的な不動産プロジェクトニーズと、不動産クラウドファンディングによる資金調達の現実との間に、ミスマッチの存在が指摘されている。

この齟齬を解消すべく、不動産クラウドファンディングの出資持分に、セキュリティ・トークン・オファリングによる裏付けを付与し、投資家間での譲渡を簡易化する試みが為されているほか、一部の不動産クラウドファンディング事業者においては、敢えて、各ファンドの募集額を少額に留めたうえで、出資の中途解約を受け入れる姿勢を示しているケースもある。

②運用期間は、延長となる可能性がある。

不動産クラウドファンディングのスキーム上、投資家向けの元本償還原資は、投資対象不動産の「売却代金」とされている。
逆に言えば、投資対象不動産の売却が奏功しない限り、不動産クラウドファンディング事業者としては、投資家への元本償還原資を確保できない。

このため、不動産市況等に応じて、不動産クラウドファンディング事業者側の判断で、ファンドの運用期間が、従前予定よりも長引くケースがある。

※逆に、ファンドの運用期間中、より早期に、良い条件での不動産売却が可能となった場合、ファンドの運用期間が短縮され、「早期償還」となるケースもある。