不動産クラウドファンディング「ジョイントアルファ」にて3月15日募集開始の新ファンドが情報公開｜予定分配率3.3パーセント

東証一部上場企業である穴吹興産株式会社（香川県高松市鍛冶屋町 7-12。以下、穴吹興産）の運営する不動産投資型クラウドファンディング・サービス「Jointoα(ジョイントアルファ)」において、3月15日正午から、抽選方式により募集開始となる新ファンド「アルファアセットファンド市川妙典」（以下、同ファンド）の情報が先行公開されている。

同ファンドの予定分配率（年率換算・税引き前）は3.3パーセント。今年4月1日から来年3月末まで、約1年間の運用を予定する。
投資家からの募集額は、2,030万円。1口あたりの最低投資額は、10万円とする（1人あたりの投資上限額は100万円）。

同ファンドの投資対象は、千葉県市川市妙典に所在する、地上4階建ての鉄筋コンクリートマンション「市川妙典パーク・ホームズ参番館」の、3階部分に位置する居室（専有部面積は70.52平方メートル。以下、投資対象物件）。
投資対象物件については、2020年11月16日から2022年11月15日まで、穴吹興産と個人賃借人との間で、2年間の普通賃貸借契約が締結されている（月額賃料は17万円）。

投資対象物件の取得価額は、2,900万円。このうち70パーセント相当額を、投資家からの優先出資分として募集し、残りの30パーセント相当額（870万円）については、穴吹興産が劣後出資する。
運用期間中に収受する予定の賃料（17万円×12ヶ月）204万円から、維持管理費・修繕積立金・公租公課などを控除した金額が、分配原資となる。

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参考：
アルファアセットファンド市川妙典

不動産クラウドファンディング・サービス「Jointoα(ジョイントアルファ)」とは

引用元：Jointoα(ジョイントアルファ)

東証一部上場企業である、穴吹興産株式会社（香川県高松市）が運営する、不動産特定共同事業特化型クラウドファンディング。
サイトオープンは2019年4月。第1号商品公開は同5月。

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参考：
Jointoα(ジョイントアルファ)｜公式サイト

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京都府京都市に所在する「プレサンス祇園宮川町」に投資する第1号商品、香川県高松市の「Alphabed Inn 高松駅前」に投資する第2号商品、福岡県福岡市の「ウェルリバービュー天神」に投資する第3号商品、大阪府大阪市の「シティタワー四天王寺夕陽ヶ丘」に投資する第4号商品、いずれも、募集上限金額いっぱいの投資申込を集め、満額成立している。
運営会社にあたる穴吹興産株式会社は、昭和39年5月設立、資本金755百万円。
複数のグループ企業を通じて多面的な事業展開を行っており、単体従業員数は449名、連結での従業員数は3,257名にのぼる（2020年6月30日現在。契約社員及びパート社員数を含む）。

不動産クラウドファンディングのリスクについて

不動産クラウドファンディングへの投資にあたって、投資家は、下記のような点に注意を払う必要がある。

①元本割れのリスクがある

不動産クラウドファンディングの場合、その利益の源泉としては、

• ファンド運用期間中に収受する予定の、賃料収入（インカムゲイン）
• 物件を売却する際に収受する予定の、売却益（キャピタルゲイン）

を見込むことが一般的だが、それぞれの収益が、当初の目論見通りに生じなかった場合、出資者への利益配当が困難となる可能性がある。

例えば、インカムゲインの場合、賃借人から賃貸人へと支払われる賃料が、収入見込みの根拠となるが、賃借人が、ファンド運用開始後、間を置かずに退去してしまった場合や、その後の新たなリーシング（客付け）が不調に終わった場合、事前想定通りの賃料収入が得られなくなる恐れがある。
なお、不動産クラウドファンディング・サービスによっては、投資対象物について、外部企業等がマスターリース契約を締結する、としているものもあるが、マスターリース契約が事前約定通りに履行されなかった場合は、同様のリスクが生じることとなる。

また、キャピタルゲインについては、物件が、取得時点よりも高値で売却できない限り、生じない。
ファンドを募集する不動産特定共同事業者としては、リノベーション等によるバリューアップや、土地からの開発プロジェクトを通して、高値でのエグジットを目論むケースが多いが、不動産市況の急激な冷え込み等によって、当初目論見通りの高値では、売り抜けが出来ない、というケースが生じる可能性がある。

ファンド運用期間中に、賃料を収受することが出来ず、かつ、売却時において、市況の悪化等により、所得時点よりも廉価での物件売却を余儀なくされた場合、ファンドの運営には、赤字が生じることとなる。
国内で展開されている不動産クラウドファンディング・サービスの多くで、不動産事業者が同一案件に共同出資する「優先劣後方式」が採用されており、ファンドの損失が、不動産事業者による劣後出資幅までで留まれば、投資家の出資元本については、保護されることとなる。
ただし、ファンドに生じた損失が、不動産事業者の劣後出資幅を超過してしまった場合、投資家の出資元本についても、毀損することとなる。

②運用期間中の出資解約は、原則として、出来ない

不動産クラウドファンディングへと投資する場合、投資家は、不動産特定共同事業者との間で、一般的に、匿名組合出資契約を締結することとなる。
そして、この匿名組合出資契約は、ファンドの運用期間中、投資家側から、一方的に、中途解約をすることが、原則として、出来ない。
（※ただし、一部の業者においては、出資の途中解約を可、としているケースもある。ただしその場合でも、手数料が生じるケースがある）

このため、ファンドの運用期間中に、投資家において、「出資した資金を、換金したい」というニーズが生じたとしても、その出資持分を換金することは、原則として、出来ない。
一部の不動産クラウドファンディング事業者においては、ブロックチェーン技術を活用したSTOスキーム（セキュリティ・トークン・オファリング）を用いて、出資持分のセカンダリ取引を可能とする動きもあるが、この場合も、出資持分の「買い手」が必要となる。

③税務上の優遇措置が無い

実物不動産投資を行う場合、

• 不動産経営で生じた損失を、他の所得分類との間で損益通算する仕組みや、
• 損益通算を行っても尚残った損失額について、翌年以降に繰り越す、「繰り越し控除」の仕組み等が、

税制上の優遇措置として、提供されているが、不動産クラウドファンディング（匿名組合型）への投資の場合、こうした優遇は講じられていない。

不動産クラウドファンディングから収受した利益（分配金）は、所得の分類上「雑所得」に該当することとなり、課税方式としては、申告分離課税は利用できず、総合課税の適用対象となる。
このため、既に給与所得等が大きく、高い所得税率下にある投資家の場合、不動産クラウドファンディング事業者から収受した分配金に対しても、高税率が課されることとなる場合がある。

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参考：
不動産クラウドファンディングは儲かるのか｜クラウドファンディング投資家・不動産特定共同事業者、両方の視点から検証