Pocket Funding(ポケットファンディング)の、「PF一部不動産担保ローン3号(二次募集)」に投資申し込み完了致しました。

寄稿者紹介

個人投資家Y.K氏。
2018年初旬からソーシャルレンディング投資を始め、約1年ほどが経過。
合計20社以上のソーシャルレンディング事業者に投資口座を開設し、累計投資額は400万円以上。
30代男性会社員・首都圏在住。

まずはPocket Funding(ポケットファンディング)のマイページからエビデンスを。

こちらにある通り、本ファンドに5万円の投資申し込みを完了致しました。
今回、Pocket Funding(ポケットファンディング)への初投資となります。

Pocket Funding(ポケットファンディング)投資完了01

本ファンドの概要

スキーム図はこちら。

Pocket Funding(ポケットファンディング)投資完了02
引用元:Pocket Funding(ポケットファンディング) https://pocket-funding.jp/funds/detail/50

Pocket Funding(ポケットファンディング)の基礎知識

Pocket Funding(ポケットファンディング)を通して投資を行うにあたり、理解しておくべき事柄として、
まず、Pocket Funding(ポケットファンディング)というサービスを運営しているのは、
ソーシャルバンクZAIZEN株式会社という会社です。この会社は、第二種金融商品取引業を行っています。要は、わたしたち個人投資家から、投資資金を集める窓口となっています。
これに対して、貸金業の免許を持ち、資金の借り手に対する融資業務を行っているのは、
株式会社財全ソリューションという会社です。
ソーシャルレンディング事業者において、このように、

  • 第二種金融商品取引業を行う会社と、
  • 貸金業を行う会社とを、

分けて運用しているケースは、他でも見られる構造です。

本ファンドについて、特に理解しておくべき事柄

本ファンドの概要説明文にもしっかりと明記がありますが、
本ファンドは、別ファンド、「PF一部不動産担保ローン1号」の、再募集ファンドにあたります。

「PF一部不動産担保ローン1号」は、第一次~第三次に分けてファンド組成されており、
それぞれ、
Pocket Funding(ポケットファンディング)投資完了03

↑一次募集は、600万円ほどの資金未達、

Pocket Funding(ポケットファンディング)投資完了04

↑二次募集は、1080万円ほどの資金未達、

Pocket Funding(ポケットファンディング)投資完了05

↑三次募集は1000万円ほどの資金未達の状態で、
資金募集が終了していました。
合計で2600万円ほどの資金未達。

というわけで、今回のPF一部不動産担保ローン3号は、「PF一部不動産担保ローン1号」の未達額2600万円を補てんすべく、

Pocket Funding(ポケットファンディング)投資完了06

↑上記スキーム図にも明記のある通り、まさに2600万円の資金募集、となっているわけです。

資金の借り手

個人BB,という表記のみ、ファンド詳細に記載があります。

個人BBの正確な氏名等の情報については、貸金業法の規制の関係で、我々個人投資家に対しては開示されません。
不動産に関連する建築・造成・売却、といった事業を行っている様子が伺えるため、
不動産関連事業を行う個人の方(かた)なのであろう、と推察されます。

借り手がPocket Funding(ポケットファンディング)から借りる総額

借り手は既に株式会社財全ソリューションから3200万円を借り入れており、
600万円程度の資金募集で終わった前回募集(PF一部不動産担保ローン1号)と、2600万円ほどの資金募集を行う今回の募集(PF一部不動産担保ローン2号)とを合わせて、
合計3200万円を、リファイナンス(借り換え)することとなります。

借り手がPocket Funding(ポケットファンディング)から借り入れた資金の使途

上述の通り、既存の借入金のリファイナンス(借り換え)であることが明記されています。
より本質的な資金使途としては、
物件の造成費用、及び、売却までの間のつなぎ資金、とのこと。

貸付の期間

本ファンドについては、

  • 貸付実行日:平成30年04月20日
  • 返済完了日:平成31年02月20日

とのこと。

設定担保の価額

借り手(個人BB)が提供する担保物件(不動産)の評価額としては、63,802,751円とのこと。
評価方法としては、取引事例比較・公示価格に基づく評価手法であることが明記されています。
先順位抵当無し、第1順位での根抵当設定、とのこと。

借り手の返済原資

個人BBの不動産、おそらく具体的には今回担保として差し入れられている物件の、売却代金を原資に、返済を行う計画である、とのこと。
となると当然、売却(現金化)の目途はどの程度、確かなものなのか、という点が関心ごととなるわけですが、
その点については、

*既に買い手も付いており調整中となっております。
引用元:https://pocket-funding.jp/funds/detail/50

との説明書きがあります。

  • 買い手は付いているが、
  • 調整中。

というと、おそらく、

  • 買い手から購入申込書は受領しているが(手付金も受領済?)
  • 売買契約書の締結はまだ。

といった具合でしょうか。

我々個人投資家の期待利回り

7.50%とのこと。

Pocket Funding(ポケットファンディング)の本ファンドに私が投資申込をした理由

下記のように判断いたしました。

担保設定は、ある程度堅いとみてよいだろう。

きちんと売却・現金化(=返済原資の確保)が実現するだろうか、という不安要素はありますが、
担保物件の評価額(63,802,751円)に対して、貸付総額(3200万円)は、約半額程度に過ぎません。

万が一、個人BBの目論見が外れて、売却・現金化に失敗したとしても、
資金の貸し手として、場合によっては、最大で50パーセントOFFのバーゲンで売却しても、貸付金回収が可能、というのは、心強いでしょう。

担保設定等諸情報を額面通りに受け取るとすれば、7パーセント強の利回りは確かに魅力的

他のソーシャルレンディング事業者の場合、
不動産担保付きだと、利回りは概ね5パーセント前後に着地しがちです。
そうしたなか、7.5パーセントの利回り、というのは、確かに、至極魅力的といえます。

運用期間、もうちょっと短めでもいい気がするが・・・

既に買い手も付いている、とのことですので、もうちょっと短め、イメージ的には5カ月~半年程度の運用期間でも良いような気がしますが、
このあたりは、バリューアップのための造成の進捗状況の兼ね合いなどもあるのでしょうから、妥協範囲かな、と考えました。

上記のように総合勘案し、基本的にはポジティブにとらえたうえで、
ただし、Pocket Funding(ポケットファンディング)への投資は、今回が初回でもございましたので、
ある程度、様子見、というイメージもかねて、
今回は少額(5万円)の投資とさせていただいたような次第です。

まとめ

上記のような検討の結果、今回、「PF一部不動産担保ローン3号(二次募集)」へと投資申込をさせて頂く事といたしました。

いろいろと述べさせて頂きましたが、
あくまでも、すべて、私のごく個人的な見解にすぎません。
その限りにおいて、少しでも、読者の皆様のご検討の一助となれたのであれば、嬉しい限りです。

「Pocket Funding(ポケットファンディング)、とりあえず口座だけでも開いておくかなー」という方は、
同社の公式ページからどうぞ。

Pocket Funding(ポケットファンディング)公式ページ

それでは、本日は以上となります。
拙文に最後までお付き合いいただき、有難うございました。

また次の記事にて、お会いいたしましょう!

追伸:
主要ソーシャルレンディング事業者各社を、事業者としての規模や、利回り、手数料、といった複数の視座から比較検証した、こちらの過去記事も、ぜひ、ご覧下さい。おすすめです。

【ソーシャルレンディング比較記事】ユーザー数・資本金額・累計投融資額・年利平均…。大手ソーシャルレンディング事業者を異なる視座から比較してみた結果、見えてきた真実とは。


本寄稿内容は、寄稿者の個人的な見解・体験・意見であり、その内容は、当ラボの公式見解と異なる場合があります。
また、本記事は、読者様への情報提供を目的としたものであり、特定の投資商品(ファンド等含む)への投資勧誘を目的としたものではありません。
個別のソーシャルレンディング事業者における投資口座開設や、実際の投資是非に係るご判断につきましては、必ず、読者様ご自身にて、為さって頂きますよう、お願い致します。

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