ソーシャルレンディング・サービス「LENDEX」の「不動産担保付きローンファンド　289号」、投資家201名から4,300万円強を集め満額成立

株式会社LENDEX（東京都渋谷区渋谷二丁目１番１１号　郁文堂青山通りビル５階）の運営するソーシャルレンディング・サービス「LENDEX」において、3月12日午後8時から、先着方式による募集を開始した新ファンド「不動産担保付きローンファンド　289号」（以下、同ファンド）が、募集開始の翌日、延べ201名の投資家から、募集総額上限、4,301万円分の投資申込を集め、募集完了・成立した。

同ファンドの予定利回り（年利換算・税引き前）は7.0パーセント。今月26日から、来年3月下旬まで、約1年間の運用を予定する。

同ファンドの融資先は、神奈川県内の不動産事業者。
なお、LENDEXから同融資先への貸付件数は、71件。融資残高は13億円強で、LENDEX全体の累計ローン総額（2021年3月17日掲載時点で110億円強）の1割強を占める。

今月下旬には、同融資先へと2,500万円を貸し付けた、「ローンファンド　147号」と、同じく1,700万円を貸し付けた、「ローンファンド　121号」が、運用期間満期を迎える。

今回、同融資先としては、上記2ファンドへの返済原資を確保するために、289号ファンドから4,300万円を借り受ける。
なお、LENDEXとしては、貸付債権の保全のため、同融資先が保有する東京都渋谷区の1棟アパート（土地および建物）に対し、第二順位の抵当権を設定する。

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（※）参考：
不動産担保付きローンファンド　289号｜LENDEX（レンデックス）

ソーシャルレンディング・サービス「LENDEX」（レンデックス）とは

引用元：LENDEX（レンデックス）

株式会社LENDEXが運営。毎月分配型のソーシャルレンディング投資案件に、数万円程度の少額から、投資を行うことが出来るとされている。

不動産担保付きのファンドも複数回組成・公開されており、その場合、担保評価額については、LENDEX独自の査定額と、第三者の調査価格とを比較、そのうち低いほうの8割を、融資額の上限としている、という。
2021年3月17日時点で公開されている、累計ローン総額としては、11,048,800,000円。投資家数は、12,406人。
2019年7月からは、新社長として、みずほ信託銀行出身の深澤克己氏が就任した。

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ソーシャルレンディングにおける「不動産担保」とは

ソーシャルレンディング事業者が、借り手企業に対して資金融資を行うにあたり、借り手企業が保有している（ないしは、取得する）不動産に対し、担保権を設定するケースが多くある。
例えば、第一順位の抵当権が設定される場合、ソーシャルレンディング事業者（貸し手）は、借り手企業からの元利金返済が遅延し、借り手が期限の利益を喪失した場合、直ちに元利金全額の返済を求め、その返済が実施されなければ、担保権を行使し、担保物を市場にて換価し、貸付債権の回収を図ることが出来る。
なお、投資家が、不動産担保付きのソーシャルレンディング・ファンドへと投資する場合、下記のような点に、特に注意を払う必要がある。

• 抵当権は、第一順位か、第二順位か（シニアローンか、メザニンローンか）
  不動産に設定される担保権が第一順位である貸付を、シニアローンと呼び、第二順位以下である貸付を、メザニンローンと呼ぶ。
  借り手からの返済にトラブルが生じた場合、まずは、第一順位抵当権者が、自身の貸付債権の回収を図ることが出来る。
  第二順位以下の抵当権者は、あくまでも、第一順位抵当権者による回収処理が行われた後に、自身の貸付債権を回収できる。
  このため、同じ「不動産担保付きローン」の場合でも、シニアローンか、メザニンローンか、によって、貸付債権の回収の難度には、大きな違いが生じることがある。
  尚、一般的に、シニアローン・ファンドよりも、メザニンローン・ファンドのほうが、投資家向けに提示されている期待利回りが高い。
  これは、メザニンローンのほうが、シニアローンよりも、万が一の有事の際、貸付債権の回収が困難であるため。
• LTV（担保掛目）はどの程度か
  LTVは、Loan To Valueの略。日本では「担保掛目」と呼ばれる。
  「担保価値の何割程度まで、資金を貸し付けるか」の指標を示し、例えば、銀行等の伝統的金融機関の場合、掛目（LTV）は7割程度、と言われることがある。
  一般的に、LTVが小さければ小さいほど、貸付債権を回収できる見込みは高まる。
  例えば、1億円の担保価値がある物件に、第一順位抵当権を設定し、9,500万円を貸し付ける（LTV＝95パーセント）場合、不動産市況等によって、売却時の不動産価額が、従前の担保価値算定よりも5パーセントを超えて下落すれば、貸付元本全額の回収は難しくなる。
  反面、貸付を5,000万円に留めれば、LTVは50パーセントとなり、たとえ、不動産の売却価額が、担保価値算定時の半額となった場合でも、貸付元本を回収できる計算となる（ただし、担保価値の算定が適正である必要がある）。
• 担保価値の評価は妥当か
  担保価値の計算が甘ければ（＝本来の担保価値よりも、高額な担保価値算定を行っている場合）、担保権を行使したとしても、貸付債権の回収が難しくなるケースがある。
  例えば、本来は7,000万円分の価値しかない不動産を、「担保価値1億円」と算定し、LTV80パーセントで資金融資を行う場合（＝融資額は8,000万円）、実質的には、オーバーローン（融資額が、実質的な担保価値を上回ってしまう）に相当することとなる。
  一般的に、ソーシャルレンディング事業者の場合、その運用手数料収入は、貸付額と比例するケースが多い。このため、「同じ担保物で、出来るだけ多く借りたい」と考える借り手と、「同じ担保物で、出来るだけ多く貸し付けたい」と考えるソーシャルレンディング事業者との思惑は、一致する場合がある。
  投資家においては、担保物に対し算定されている担保価値は、妥当なものか、そして、その担保価値計算は、誰が行ったものか（＝ソーシャルレンディング事業者や借り手企業の利害関係者が価値算定を行ったものではないか）、といった点について、十分に注意を払う必要がある。