アップルバンクにて、ソーシャルレンディングファンド「【横須賀市マンション】4号」が公開されています。

寄稿者紹介

個人投資家Y.K氏。
2018年初旬からソーシャルレンディング投資を始め、約1年ほどが経過。
合計20社以上のソーシャルレンディング事業者に投資口座を開設し、累計投資額は400万円以上。
30代男性会社員・首都圏在住。

本ソーシャルレンディングファンドの概要

同社のホームページから確認した、本ファンドの概要としては、下記の通りです。
なお、案件1、及び案件2のうち、資金の大半を融資する「案件1」のほうに関してのみ、下記、詳説をさせて頂きます。

本ソーシャルレンディングファンドの詳細情報ページのURL

こちらです。

https://www.applebank.jp/fund/detail?fund_id=545

本ソーシャルレンディングファンドのスキーム図


引用元:アップルバンク

資金の借り手

アップルバンクにとっての直接的な債務者は、関連会社AL社。
ただし、同社はアップルバンクの関連会社ですから、本事業の実質的な債務者としては、「上場不動産事業者SH社」と見るのが素直でしょう。

貸付資金の総額

本ファンドからの貸付は、268万円。
ただし、複数号のファンドを経由し、総額では500万円を融資予定、とのこと。

借り手の資金使途

上場不動産事業者SH社としては、融資金を原資に、横須賀市の区分所有マンションの購入を行う、とのこと。

貸付・運用の期間

17カ月の貸付となります。

設定担保

件の横須賀市の分譲マンションに係り、第二順位の抵当権が設定される、とのこと。

返済原資

基本的には、担保物となる不動産の転売により、返済原資が確保されるものと思料されます。

本ソーシャルレンディングファンドの期待利回り

7.5パーセント、とのこと。

本ソーシャルレンディングファンドの検証ポイント

私が考える、本ファンドのポイントは、下記の通りです。
なお、いずれも、私の個人的な見解です。
実際の投資是非の判断においては、必ず、各投資家様それぞれ、皆様ご自身において、ご検討・ご判断を為さって頂きますよう、お願い致します。

貸付期間がいささか長い。

本ファンドの貸付金は、17カ月。
1年半近くに及ぶ貸付は、いささか冗長に感じます。

LTV値は

まず一旦、担保物の評価額については、アップルバンク側の提示を鵜呑みにするとします。
この場合、同社が「市場価格」として提示している、「2,498万円」が、担保物の評価額となりましょう。

これに対し、シニアローンが864万円。
加えて、本ファンドを含むアップルバンクからの貸付が、500万円。
債権合計額は、1364万円となります。
この金額は、担保物の評価額(アップルバンクのいう、市場価格)に対し、55パーセント弱程度に相当します。

すなわち、アップルバンクの言う市場価格を、担保物の評価額として許容するならば、LTV値については極めて低い、ひいては、かなりの安心感のあるファンドである、と目すことが可能となります。
※あくまでも、私の個人的な所見です。

それでは、担保物の評価額(市場価格)算定は適正か。

まず、本ファンドのスキーム図に掲載されている、マンション写真、


引用元:アップルバンク

具体的には上記の写真については、「イメージです」といった注釈がないため、まさに本件担保物の写真が掲載されている可能性があります。
期待しながら画像検索を行ってみたのですが、どうやら、この写真は、


引用元:https://www.mecsumai.com/tph-minamisenri-arena/design/

こちらの写真を加工した物のように思われ、その場合、写真の元データは、


引用元:https://www.mecsumai.com/tph-minamisenri-arena/design/

「ザ・パークハウス 南千里アリーナ」という、大阪府のマンションです。

本件担保物となるマンションについては、大阪府ではなく「神奈川県横須賀市」の分譲マンションであることが明記されているため、スキーム図に掲載されている画像からの、安直に担保物を特定することは、今回、不可能なようです。

仕方がないので、

  • 平成17年初旬に建立。
  • 追浜駅から徒歩11分程度。
  • 15階建て。
  • 3LDK間取り。

といった条件を設定し、類似物件の相場観を確認してみます。
比較的条件が近いと思われるのが、こちらのマンション。


引用元:https://www.mansion-review.jp/mansion/36588.html

「京急シティ追浜Lウィング」という分譲タイプマンションとなります。


引用元:https://www.mansion-review.jp/mansion/36588.html

このように、追浜駅からの距離感や、築年数、15階建て、といった条件については、比較的類似性が強いと言えます。

中古販売歴から間取りを確認しても、


引用元:https://www.mansion-review.jp/mansion/36588.html

3LDK(及び4LDK)が中心となっていますので、類似物件として参考にするには、比較的適した物件かと思われます(※個人的所見です)。

「京急シティ追浜Lウィング」の区分所有居室の売買価格相場については、


引用元:https://www.mansion-review.jp/mansion/36588.html

上記データが公開されています。

今回のアップルバンクファンドにて担保権が設定される不動産が、上記検証した「京急シティ追浜Lウィング」の区分所有居室と、比較的類似している、と仮定する場合、
アップルバンクの言う、「市場価格は2,498万円」という数値については、

  • コンサーバティブ、とは言えず、
  • 本件担保物が「2F」物件であることを踏まえると、いささか、割高な感があるものの、
  • ”法外”とは言えぬであろう、

と、個人的には、感じます。

「京急シティ追浜Lウィング」については、「超割安ゾーン」として、「2,092 ~ 2,212万円」という数値が提示されていますから、
どれだけ安く見積もっても、2,000万円程度での売却は期待できるだろう、と仮定すると、
債権合計額1364万円は、それに対し、68パーセント程度に相当します。

一般的な金融機関の融資掛け目(LTV。ただし、第一順位抵当権の場合)が、「7割程度」と言われていますので、
ある程度、許容できる範囲内ではなかろうか、と、個人的には思料します。
※繰り返しますが、あくまでも、私の個人的な見解です。

本記事執筆現在の資金応募状況は


引用元:アップルバンク

資金応募はまだまだこれから、というところのようですね。

まとめ

記事中には、私の個人的な見解が、多々、含まれておりますが、
あくまでも、その限りにおいて、
少しでも、「これからソーシャルレンディング投資を始めてみよう」とお考えの読者様にとり、ご参考になさって頂ける内容と出来たのであれば、嬉しい限りです。

なお、私は本記事執筆本日現在、国内23社のソーシャルレンディング事業者に、個人的な投資資金を分散投資していますが、
周囲の人々に、ある程度の自信をもっておすすめできるソーシャルレンディング会社、というのは、正直、限られます。
下記過去記事では、そんな私の、数少ない、おすすめソーシャルレンディング会社に関する情報を、記載させて頂いております。是非、ご覧になってみてください。

【ソーシャルレンディングのおすすめ会社はどこですか?】23社分散投資中の筆者が、ソーシャルレンディング投資初心者の読者様におすすめする、厳選数社がこちら。

それでは、本記事はここまで。
また次回の記事にて、お会い致しましょう。

本寄稿内容は、寄稿者の個人的な見解・体験・意見であり、その内容は、当ラボの公式見解と異なる場合があります。
また、本記事は、読者様への情報提供を目的としたものであり、特定の投資商品(ファンド等含む)への投資勧誘を目的としたものではありません。
個別のソーシャルレンディング事業者における投資口座開設や、実際の投資是非に係るご判断につきましては、必ず、読者様ご自身にて、為さって頂きますよう、お願い致します。

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