不動産クラウドファンディングを規定する法律「不動産特定共同事業法」の法改正歴を振り返る｜電子取引業務のガイドラインについても詳説

不動産クラウドファンディングとは

不動産クラウドファンディングを一言で表すと、

• 国土交通省や、都道府県知事から、不動産特定共同事業法に基づく、許可（もしくは、登録）を受けた、不動産事業者（※）が、
• クラウドファンディング形式によって、主に個人投資家から、インターネット上で、投資資金を募り、
• 集まった資金を用いて、実際に、不動産を取得し（プロジェクトによっては、リフォーム・リノベーション等のバリューアップを実施）、
• ファンド運用期間中に得た、賃料収入や、ファンドの運用終了前に不動産を売却することによって得る、売却代金等を原資にして、
• 出資者に対し、利益・元本の分配・償還を実施する、

というスキームです。

後述する、不動産特定共同事業法の改正も契機となり、トーセイやプロパティエージェント、穴吹興産など、東証一部上場企業による不動産クラウドファンディング参入も相次ぎ、業界が活性化しています。

（※）「不動産特定共同事業法に基づく許可」とは

不動産クラウドファンディングは、より正確に言えば「電子取引業務の形態による、不動産特定共同事業」と換言でき、不動産特定共同事業は、実施にあたって監督官庁から許可を受ける必要がある、いわゆる「許可事業」に該当します。
すなわち、企業が、不動産クラウドファンディングのスキームによる資金調達、並びに不動産投資を行いたいのであれば、あらかじめ、国土交通省、ないしは、都道府県知事から、必要な許認可の取得を済ませておく必要があります。

それでは、不動産特定共同事業法に基づく許可には、どのような物があるか、というと、基本的に、下記の4つの事業許可類型があります。

• 第1号事業許可：
  不動産特定共同事業契約を締結して当該不動産特定共同事業契約に基づき営まれる不動産取引から生ずる収益又は利益の分配を行う行為
• 第2号事業許可：
  不動産特定共同事業契約の締結の代理又は媒介をする行為
• 第3号事業許可：
  特例事業者の委託を受けて当該特例事業者が当事者である不動産特定共同事業契約に基づき営まれる不動産取引に係る業務を行う行為
• 第4号事業許可：
  特例事業者が当事者である不動産特定共同事業契約の締結の代理又は媒介をする行為

国内の不動産クラウドファンディング事業者の大半は、上記のうち、第1号事業許可に基づき、不動産クラウドファンディングを展開しています（＝不動産特定共同事業者自身が、ファンドの募集を行い、かつ、不動産の運用を行う）。
第2号事業許可に基づいた不動産クラウドファンディング展開例としては、かつてのWARASHIBE（現：COZUCHI）が、別の不動産特定共同事業者（1号事業者）のファンド募集業務を代理で行っていたケース（第2号事業許可）があります。

上記の4つの許可類型のうち、第3号事業許可と、第4号事業許可は、いわゆる「特例事業」スキームを活用する場合においてのみ、必要となる物です。
国内の不動産クラウドファンディング業界で主流である、1号事業許可（及び、匿名組合型）の不動産クラウドファンディングの場合、ファンドは、不動産特定共同事業者の内側に組成されることとなり、必然的に、ファンドが取得する不動産も、不動産特定共同事業者の財産として取り扱われることとなります。
この場合、仮に、1号事業者が他の事業で失敗し、経営破綻してしまうと、投資家の資金で購入した不動産も、破産者の破産財団に組み入れられ、一連の破産手続きで処分されてしまう、という難点がありました（＝倒産隔離が為されていない）。
この課題を解決するために、2013年の不動産特定共同事業法改正で解禁されたのが、不動産特定共同事業者の外部に組成されたSPC（特別目的会社）に不動産を保有させることで、不動産特定共同事業者の倒産リスクから不動産を隔離する、「特例事業」スキームです。

特例事業スキームを用いて不動産クラウドファンディングを展開する場合、本来の事業主体である不動産特定共同事業者は、

• 第3号事業許可に基づいて、SPCから、ファンドの資産運用業務を受託し、かつ、
• 第4号事業許可に基づき、SPCから、ファンドの募集業務を受託する、

という形態を採ります。
※特例事業スキームを用いた不動産クラウドファンディングについて更に詳しくは、別記事をご覧下さい。

なお、各投資家との間での不動産特定共同事業契約締結等の業務を、「紙ベース」ではなく、オンラインで（インターネット経由で）行いたい場合、別途、「電子取引業務」の許可も取得しておく必要があります。
不動産特定共同事業における、電子取引業務の取り扱いについては、2017年の不動産特定共同事業法改正にて解禁されたものですが、別途、2019年には、国土交通省が、 「不動産特定共同事業法の電子取引業務ガイドライン」を公表し、電子取引業務に拠る不動産クラウドファンディングを行う事業者が遵守すべき項目等について、明文規定を行いました（※詳しくは後述）。

不動産事業者にとって、不動産クラウドファンディング実施のメリットは

不動産クラウドファンディングを実施する不動産事業者にとっては、下記のような利点があります。

①銀行融資が付きづらいような案件でも、資金調達が実施出来る場合がある

築年数が経過し、建物の（税務上の）価値がゼロとなってしまったような物件や、建築法上の疑義がある物件については、銀行に拠る融資が付きづらい、というデメリットがあります。
しかしながら、建築士等を交え、適法・適切なプロセスを踏めば、ビジネスとしては、収益化が可能な事案も多数あります。
不動産事業者としては、不動産クラウドファンディングを活用すれば、銀行融資のみに頼ることなく、こうしたプロジェクトでも、資金調達を行うことが可能となります。

②（収益だけではなく）理念・ビジョンに賛同する支援者を集めることが出来る

不動産を取得し、修繕等を施したうえで、社会性の高い事業（認可保育所の運営や、地産地消型事業への利用など）を行う場合、なかなか収益化が難しい、という事案があります。
一（いち）民間営利企業である、不動産事業者の立場に立つと、自己資金や、間接金融資金（銀行からの融資等）のみに拠っていると、どうしても、そうしたプロジェクトには資金を割きづらい、というのが実情です。
しかしながら、不動産クラウドファンディングを活用すれば、単純な収益・利益ではなく、プロジェクトのビジョンや、運営会社の理念に共鳴してくれる支援者を、広く全国から募ることが可能となります。

③不動産投資に興味を持つ個人投資家にアプローチできる

東京都内区分所有マンション投資など、個人投資家に特化した不動産投資ビジネスは隆興の一途を辿っており、国内の各不動産事業者は、優良な（自己資金を持ち、かつ、銀行融資等も受けやすい、良好な属性の）投資家の囲い込みを強化しています。
不動産事業者としては、不動産クラウドファンディング・サービスを展開することにより、「いきなり数百万円～数千万円の資金を投じることは差し控えたいが、数万円程度の少額から、不動産投資を行えるのであれば、ポートフォリオの分散を兼ねて、トライしてみたい」と考えている、個人投資家層へと、ダイレクトにアプローチすることが出来るようになります。

個人投資家にとって、不動産クラウドファンディングへの投資のメリットは

私たち個人投資家にとって、不動産クラウドファンディングへの投資の利点としては、下記のようなものが挙げられます。

①1万円程度の少額から、不動産投資を行うことが出来る

国内で展開されている不動産クラウドファンディング・サービスの多くが、最低投資額を、「1万円」程度と、低く設定しています。
もしも実物不動産に投資する場合、数百万円以上の、多額の初期費用が必要となることが一般的ですから、それと比較すれば、遥かに小額から、不動産投資をスタートすることが可能です。

②数パーセント～10パーセント弱程度の、高い期待利回りが提示されている

不動産クラウドファンディング事業者が公開・募集しているファンドの多くは、

• 少なくとも、年率換算（税引き前）3パーセント前後から、
• 利回りが高いケースでは、年率換算10パーセント弱程度の、

高い期待利回りが提示されていることが一般的です。
超低金利が続く日本において、このような高い利回りが期待できる（かつ、後述するように、ほったらかし投資が行える）投資スタイルは稀であり、この点は、私たち個人投資家にとって、大きなメリットである、といえます。

③運用会社の劣後出資によって、投資家の出資分が保護されているケースが多い

国内の不動産クラウドファンディング・サービスのほとんどが、サービス運営会社（不動産事業者）による、「共同出資・劣後出資」のスキームを取り入れています。

• 例えば、1億円の不動産を取得する場合、
• 取得に必要な1億円のうち、7,000万円については、投資家からの「優先出資」として募集し、
• 残りの3,000万円については、不動産事業者が、「劣後出資」の形で出資、
• もしも、物件の売却時に、市況の悪化により、損失が生じたとしても、
• その損失が、劣後出資分までで収まれば（上記例であれば、不動産が、7,000万円以上で売却できれば）、投資家の出資元本については保護される、

という仕組みです。

その他のクラウドファンディング投資（融資型クラウドファンディングであるソーシャルレンディングや、CAMPFIREなどに代表される、購入型クラウドファンディング等）には無い、画期的な仕組みであり、不動産クラウドファンディングに出資する投資家にとっては、大きなメリットと言えます。

※ただし、劣後出資の「幅」（＝割合）については、不動産クラウドファンディング事業者、及び個別のファンドによって、千差万別です。
また、運営会社が劣後出資を行わないファンドも存在しますので、留意が必要です。

---

参考：
不動産クラウドファンディングの優先劣後方式とは｜メリット＆デメリット、各社の採用状況を検証

④ほったらかし投資が出来る

不動産クラウドファンディング事業者が募集するファンドへと出資する場合、その後、出資したファンドが償還を迎えるまでの間、私たち個人投資家側としては、特に何か実施しなくてはならない作業はありません。
アパート経営やマンション経営などの、従来型の不動産投資の場合、

• 投資対象とする不動産の選定や、
• 不動産取得後のリフォーム・リノベーション、
• （賃貸物件の場合）入居者の確保や、
• 運用期間中の各種管理業務、
• 物件売却時は、売却先との諸交渉等々、

不動産投資には、様々な実務が伴うことが一般的であり、特に、本業が忙しい個人投資家にとっては、不動産投資に取り組む際の、大きなハードルの一つとなっていました。
その点、不動産クラウドファンディングに出資するだけであれば、個人投資家としては、あくまでも、運用期間中の実務は、不動産事業者側に「丸投げ」してしまうことが可能となるため、「ほったらかし投資」が実現する、というメリットがあります。

不動産クラウドファンディングを支える法律「不動産特定共同事業法」の改正の歴史

不動産事業者が、「クラウドファンディング形式で資金を募りたい」と考える場合、その行為は、「不動産特定共同事業」に該当します。
そして、不動産事業者が、不動産特定共同事業を営む場合、事前に、国土交通省や、都道府県知事から、「不動産特定共同事業法」に基づく許可（※小規模不動産特定共同事業の場合は、「登録」）を受ける必要があります。

---

参考：
国土交通省から不動産特定共同事業者許可を受けている不動産クラウドファンディング事業者一覧は

---

ここからは、不動産クラウドファンディングを支える法律にあたる、不動産特定共同事業法の、制定、並びに、改正の歴史について、振り返ってまいります。

不動産特定共同事業法の法律施行（1995年）

不動産クラウドファンディングを規定する法律「不動産特定共同事業法」の、我が国における最初の施行は、1995年（平成7年）のことでした。
さかのぼること、1980年台には、バブルによって日本中の地価が高騰し、不動産投資そのものが「高嶺の花」となりつつあることを受け、こうした不動産商品を、「証券化」というスキームによって小口化し、一般投資家向けに販売するビジネスが流行しました。

しかし、そうした不動産証券化ビジネスに参入する不動産事業者の中には、零細事業者や、投資家保護を軽視した事業者も少なくなかったことから、バブル崩壊、そして地価の大幅な下落に伴い、投資家への分配を行うことが出来なくなった事業者の倒産等が頻発し、結果として、これらの小口商品に投資していた投資家が、多額の損失を被るようなケースが相次ぎました。

こうした中、業界団体からも、不動産証券化・小口化に関する法律の整備を求める声が高まり、そうした流れを受けて、平成7年（1995年）、国内で初めて、不動産証券化・小口化を規定する法律として、不動産特定共同事業法が成立したのです。

不動産特定共同事業法成立当初の目的としては、

• バブル崩壊によって極限まで冷え込んだ不動産マーケットを、出来るだけ早期に回復させるべく、
• 高額な不動産を、証券化スキームによって敢えて小口化し、
• 新たな投資家層を呼び込もう、という、

業界側の趣意が反映されたものでした。

こうして、一応の法律施行・法整備は為されたものの、初期の不動産特定共同事業法では、行政から事業の許可を得ることが出来るのは、あくまでも「宅地建物取引業」の免許を持った事業者である必要があり、今日（こんにち）の不動産特定共同事業において事業の主体（ビークル）として活用されているSPC（特別目的会社。現在では端的に「ファンド」と呼称するケースが多くなっています）は、事業の主体となることが出来ませんでした。
この支障を回避するため、いささかテクニカルながら、不動産収益を、あえて「信託受益権」に転換して取り扱うことに拠り、意図的に不動産特定共同事業法の適用を避けて、案件を運用する、というスキームが採用されることも、往時、少なくありませんでした。

平成25年（2013年）の、法律改正

1995年に施行された、初期の不動産特定共同事業法の場合、前述の通り、特別目的会社（ファンド）に不動産を保有させる、という形態を取ることが出来ませんでした（不動産を保有するのは、宅建業者本体でなければならなかった）。
しかし、2013年に行われた法律改正によって、

• ファンドに不動産を所有させて、
• 不動産特定共同事業者本体は、そのファンドから、不動産取引に係る実務を受託する、

というスキームが解禁されることとなりました。

これによって、SPC（証券化のためのビークル。合同会社などが利用されるケースが多い）を活用した不動産特定共同事業が可能となったわけですが、この時点ではまだ、銀行や信託銀行といった機関投資家が関連する取引を限定的に取り扱うSPCのみが、特例として利用可能とされているに過ぎず、大手の不動産関連事業者ならまだしも、中小・零細の不動産事業者にとっては、まだまだ、実際のビジネスの現場においては、利用のハードルが高かったのが、不動産特定共同事業の実情でした。

平成29年（2017年）に実施された法律改正

昨今、日本国内で不動産投資型クラウドファンディングが大きく隆興している一因となったのが、この2017年の法改正です。
上述したように、2013年改正によって、ファンドを用いた不動産特定共同事業の実施は解禁されたものの、一般の中小不動産企業等にとっては、まだまだ制約が多く、使い勝手の悪いものでした。

たとえば、今の時代では当たり前となっている、インターネットを通して書面交付も、2013年改正の時点では認められておらず、不動産特定共同事業を行う場合、取引や契約に関する資料・書面の一切は、参加者に対し、いずれも紙ベースで、直接郵送・交付することが、法律上、求められていました。

こうした中、2017年改正では、主に下記3つの、大きな法改正が行われました。

• 出資総額が一定額以上の事業を対象とした「小規模不動産特定共同事業」が創設され、地方の小規模な空き家再生など、規模の小さいプロジェクト（投資家の出資価額が100万円以内。また、出資の合計額が1億円を超えないもの）を、より簡易に立ちあげることが可能に。
• 小規模不動産特定共同事業者については資本金要件を緩和し、5年の登録更新制を採用。
• インターネットを通じたクラウドファンディング・書面交付・手続きを解禁。

このうち、現在の不動産投資型クラウドファンディングに対して大きな影響を与えているのは、インターネットを通じた書面交付が認められたことです。

数年前にTATERU Funding（当時は、不動産特定共同事業スキームを用いた不動産投資型クラウドファンディングの先駆け的存在でした）を利用したことがある人は、ファンドへの出資に際し、逐一、TATERU側から、様々な書類が郵送されてきたことを、覚えておられる方もいるのではないでしょうか？
逐次の書類送付・保管は、サービス運営会社にとっては勿論のこと、投資家にとっても、手間・負担のかかるものでしたが、2017年の改正法施行以降は、電磁的形式による匿名組合契約締結・書類交付が認められ、昨今のインターネット時代に即した、クラウドファンディング形態による資金募集、及び、オンラインでの匿名組合契約締結、というスキームが、ようやく、現実的なものとなったわけです。

平成31年（2019年）の、不動産特定共同事業法改正

2021年2月現在で最新の不動産特定共同事業法改正が、この「2019年改正」です。
2019年の法律改正のポイントは、

• 電子取引業務ガイドラインの策定と、
• 新設法人の参入要件の見直し

の2つ。
前者は2019年時点ですでに不動産特定共同事業の主流となりつつあった、インターネット・クラウドファンディングを活用した募集について、その細かい要件や基準などを明確化したものです。

また、2019年改正が為される前までは、不動産特定共同事業に参入したい場合、

• 直近の事業年度における財務の状況や、損益の良否、
• それぞれが今後ともに順調に推移し得るかどうか、

が審査基準とされており、これらを審査するために、許可申請時の書類として、「直近の3期分の決算書」の提出が必要とされていました。
このため、「設立されたばかりの法人では、不動産特定共同事業を営むことは出来ないのか」「大企業が子会社を設立して、不動産投資クラウドファンディングを行うことは不適切なのか」などといった争点が生じたわけですが、2019年改正では、基準を満たした新設子会社による不動産特定共同事業運営が明文的に許可されることとなりました。

不動産特定共同事業法の改正歴まとめ

不動産クラウドファンディングを規定する法律「不動産特定共同事業法」の改正の歴史を簡単にまとめると、下記のようになります。

• 1995年：不動産特定共同事業法の制定
  日本で初めて、不動産の小口化・証券化を規定する法律として、「不動産特定共同事業法」が成立。
  ただし、SPC（特別目的会社。ファンド）に不動産を保有させることは不可。
• 2013年改正
  ファンド（特別目的会社）による不動産保有スキームが解禁。
  ただし、中小の不動産事業者にとっては実用が難しい状態が継続。
  インターネットによる書面交付・締結も不可。
• 2017年改正
  「小規模不動産特定共同事業」が創設され、中小・零細の不動産事業者でも、業界参入が可能に。
  インターネットを介した、電磁的な書面交付・締結が認められるように。
• 2019年改正
  電子取引業務ガイドラインが制定され、クラウドファンディング時代の不動産特定共同事業が本格化。
  新説されたばかりの法人による新規参入要件も見直し。

なお、次回以降の法律改正として、私が個人的に期待しているのは、不動産特定共同事業法の改正というよりは、不動産クラウドファンディングを通して得た収益等に関する、税法上の改正です。
現状、不動産クラウドファンディングを経て得た収益は、「雑所得」に該当し、「総合課税」の対象とされています。

• 上場企業株式投資などのように、「申告分離課税」の適用が可能となったり、
• 従来型の不動産投資のように、他の所得区分との損益通算が可能となれば、

私たち個人投資家にとって、不動産クラウドファンディングは、更に使い勝手の良い投資先となることが期待できる、と考えています。

「不動産特定共同事業法の電子取引業務ガイドライン」概要

2017年の不動産特定共同事業法改正で、電子取引業務が解禁されるまで、不動産特定共同事業者は、投資家との間での不動産特定共同事業契約の締結作業等を、原則として、郵送等による紙ベースで実施する必要がありました。
この場合、

• ファンドの情報公開や、出資の募集は、オンラインで行われているのに、最終的な出資契約締結は、紙ベースで行う必要がある、という点に、投資家らの不満も小さくなく、
• 不動産クラウドファンディング事業者側にとっても、郵送対応等のコストがかかることから、

不動産クラウドファンディングの更なる普及拡大のためには、法改正の必要性が議論されていました。

そうした経緯を経て、2017年の不動産特定共同事業法改正で、晴れて解禁されることとなった、電子取引業務ではありますが、解禁直後の段階では、

• 不動産クラウドファンディング事業者は、電子取引業務を適切に遂行するために、どのような社内整備を行うべきか
• そもそも、「適切な電子取引業務の遂行」とは、どのような内容を示すのか

といった点について、公的なガイドラインが存在しませんでした。

そうした課題を受けて、2019年4月に、国土交通省が公表したのが、「不動産特定共同事業法の電子取引業務ガイドライン」です。

「不動産特定共同事業法の電子取引業務ガイドライン」ポイント

「不動産特定共同事業法の電子取引業務ガイドライン」（以下、ガイドライン）において、不動産クラウドファンディング事業者、並びに投資家が、特に留意をすべきポイントとしては、下記のような物があります。

不動産クラウドファンディング事業者の商号・許可番号等をホームページに表示すること

ガイドラインでは、不動産クラウドファンディング事業者が電子取引業務を行う場合、同社のホームページ上の見やすい場所に、不動産特定共同事業者に関する下記の情報をきちんと明記・表示するよう求めています。

• 商号（会社名）
• 不動産特定共同事業許可番号
• 代表者氏名、及び、業務管理者の氏名
• 本店所在地住所
• 問い合わせ先の電話番号
• 不動産特定共同事業の種類（第〇号事業）

不動産クラウドファンディング事業者のホームページを閲覧するにあたり、上記に類する情報が適切に表示されていない場合、投資家登録や実際の出資を行う前に、不動産クラウドファンディング事業者側に確認をしてみることが必要です。

顧客の財産への被害の防止措置

電子取引業務を実施する場合、ハッキング等によって、投資家の資金・資産が危険にさらされてしまう可能性があります。
ガイドラインでは、電子取引業務に伴う顧客財産被害を防止すべく、下記のような事項を定めています。

• （投資家の銀行口座への、デポジット資金等の送金においては）投資家の氏名と異なる名義の銀行口座に対しては、送金してはならない。
• 投資家の口座変更の際には、投資家の住所に対して、転送不要郵便を送付する等して、投資家の意思を確認する必要がある。
• 二段階認証を採用する等して、投資家名義とは異なる口座へと送金されてしまう事態を防ぐ。

なお、「本人の顔の画像等を活用したオンラインで完結する本人確認手法」（＝eKYCを想定しているものと思料されます）についても、認められる、とされています。

投資家の操作ミスへの配慮

ガイドラインでは、「入力した注文内容を顧客等が再度確認する画面」を作成・表示するように求めています。
電子取引業務の場合、投資家がパソコンやスマートフォンを利用して出資申込を行いますから、特に操作画面の小さいスマートフォンの場合、投資家側の操作ミスも懸念されます。
このため、「確認画面は、顧客等が意識的に操作しない限り発注されないような仕組み」とするように、ガイドラインは求めています。

営業部門と審査部門の独立

ガイドラインでは、「電子取引業務においては、不動産特定共同事業者が書面の記載内容について対面で説明を行うものではないため」、不動産クラウドファンディング事業者自身が、投資家の被害を未然に防止すべく、適切な審査態勢を確立・維持する必要が指摘されています。
そして、不動産クラウドファンディング事業の売上拡大を目指す「営業部門」と、厳正な審査実施を求められる「審査部門」（≒管理部門）との間では、利益が必ずしも一致しない可能性も指摘されており、「営業部門と審査部門の独立性を確保する必要がある」とのコメントが為されています。