不動産クラウドファンディングCREALの「ドムス・スタイル押上」が5億5千万円強の満額調達達成｜累計調達は100億円の大台突破

クリアル株式会社（東京都台東区東上野2-13-2 CREAL UENO）の運営する不動産クラウドファンディング・サービス「CREAL」（クリアル）において、6月14日午後8時から先着方式による募集を開始した新案件「ドムス・スタイル押上」が、募集開始から16時間で、募集金額5億5,800万円分、満額の投資申込を集め、成立した。

不動産クラウドファンディング・サービス「CREAL」とは

引用元：CREAL（クリアル）

CREAL（クリアル）は、クリアル株式会社（代表取締役 横田 大造 氏）が2018年11月から運営する、不動産クラウドファンディング・サービス。
日本マーケティングリサーチ機構の調査によれば、2020年6月期における、不動産特定共同事業許認可に拠るクラウドファンディング・サービスとしては、第1位の運用資産残高をもつ。
初号ファンド以来の累計調達額は、今回の満額調達を終えた時点で、103億円を突破している。

サービス運営会社にあたるクリアル社は、不動産アセットマネジメント会社として、運用資産残高約350億円（2021年5月末時点）の実績を有する。
2018年12月に募集開始した第1号ファンド以降、これまでに累計40本以上のファンドが組成・公開されてきたが、いずれも、募集開始後、満額の募集達成を果たしているほか、運用を終了した29ファンドについては、いずれも、元本割れは生じておらず、想定利回り通りの分配を果たしているという。

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参考：
【2021年6月更新】上場企業運営の不動産クラウドファンディングはどこ？｜不動産クラファンにおける”上場企業ならではの”メリットとは

「ドムス・スタイル押上」案件概要

想定されている利回り（年率換算・税引き前）は、運用期間中の賃料収入（インカムゲイン）と売却益（キャピタルゲイン）を合わせて、4.5パーセント。
ファンドの運用予定期間は12ヶ月間だが、同ファンドの投資対象不動産（後述）については、既に売却候補先との間で売買契約が締結済（2021年5月25日付）。
売買契約が履行されれば、今年12月9日に売却が為され、ファンドは早期償還となる。
売買契約が解除されたり、売買代金の決済日が延期となる可能性に備え、余裕を見た予定運用期間が設定されている（売買契約解除となった場合、2022年6月頃までに、新たな売却先へと売却を進める予定）。

ファンドの運用期間中については、クリアル社のグループ会社にあたるクリアルパートナーズ株式会社が、マスターリース契約によって物件を借り上げることにより、ファンドの賃料収入の安定化を図る。

同ファンドの投資対象となるのは、東京都墨田区横川に所在する鉄筋コンクリート造地上7階建のレジデンス・マンション「ドムス・スタイル押上」の建物、及び土地。
竣工は2021年6月で、1DKと2Kを合わせて、総戸数は18戸。
まず、ファンド運用期間中の賃貸については、募集賃料を1坪あたり平均14,400円程度とし、近隣の他物件に対して競争力を保つほか、売却においても、近隣他物件と比較して表面利回り（賃料収入を取引価格で除したもの）を高く設定することで、売却のハードルを下げる。

投資家向けの利益分配は、初回を8月末に予定し、以降、ファンドの運用期間中については、毎月分配を予定する（ただし、上記のように、既存の売買契約が履行された場合、早期償還となる）。

不動産クラウドファンディングの2つのリスク「売却リスク＆リーシングリスク」

投資家が不動産クラウドファンディングに投資をするにあたって留意すべきリスクは少なくないが、投資対象不動産の「売却リスク」、及び、当該不動産の「リーシングリスク」についても、注意を払う必要がある。

• 売却リスク：
  投資対象不動産がファンド運用期間中に売却できないリスク。
  国内の不動産クラウドファンディング事業者の多くは、投資家向けの元本償還の原資として、投資対象不動産の売却代金を見込んでいる。
  すなわち、ファンドが取得した不動産を、ファンドの運用期間中に第三者に売却しない限り、原則として（※）、不動産クラウドファンディング事業者は、投資家向けの元本償還原資を確保することが出来ない。
  この場合、ファンドの運用期間中が延長となるか、最悪の場合、取得時よりも廉価に不動産を売却する結果となる（その場合、投資家の出資元本に毀損が生じる恐れがある）。
• リーシングリスク：
  ファンドの運用期間中、一般的に、投資対象不動産は、賃貸に出され、賃料収入（インカムゲイン）を稼ぐことが期待される。
  そして、運用期間中に得た賃料収入を原資として、投資家向けの利益分配が予定されているケースが多い。
  裏を返せば、運用期間中、既存賃借人が早期に賃貸借契約を解除してしまったり、その後、新たな賃借人を見つけることが出来なかった場合、ファンドとしては、想定通りの賃料収入を収受できず、結果として、投資家向けの分配原資を確保できなくなる可能性ががある。

投資家の立場から、上掲の売却リスクを低減させるためには、今回のCREALのファンドのように、不動産に関して売買契約が締結済の案件（つなぎ＝ブリッジ型の案件）に対して投資をすることが考えられるが、たとえ、売買契約が締結済であったとしても、その売買契約が解除されるリスクや、代金の決済日が延期となってしまうリスクは無視できない。
上記のリーシングリスクを低減させるための工夫としては、ファンドの運用期間中、不動産クラウドファンディング事業者のグループ会社や、その他取引業者などが、投資対象不動産を固定賃料で借り上げる「マスターリース契約」付き案件を選ぶことが考えられる。
ただし、マスターリース契約の相手方業者が経営破綻するなどして、マスターリース契約そのものが不履行となるリスクは残る。

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（※）ファンドの運用期間中に投資対象不動産が売却できない場合、不動産クラウドファンディング事業者はファンドの元本償還原資を確保できないが、既存ファンドの償還原資を確保するために、新たに（実質的なリファイナンス目的の）ファンドを募集し、テクニカルに償還原資を確保するケースが想定される。
リファイナンス・ファンドの募集が奏功すれば、既存ファンドから新ファンドに不動産を売却することが出来、結果的に、既存ファンドの投資家の出資元本は、毀損を免れることとなるが、この手法があまりにも横行すれば、”ポンジスキーム”とのそしりを受ける一因ともなりかねず、注意が必要となる。