LIFULL社運営の不動産クラウドファンディング情報サイト「LIFULL不動産クラウドファンディング」とは

不動産クラウドファンディングとは

不動産特定共同事業法に基づく許可（ないしは、登録）を受けた不動産事業者が、クラウドファンディング形式で資金調達を行うことを指す。

• 不動産事業者は、募った資金を元手に、新たに不動産を取得するなどし、
• ファンドの運営期間中に生じた賃料収入や、不動産の売却によって生じる売却益などを原資にして、
• 投資家に対する利益分配を実施する。

不動産クラウドファンディングのメリット

不動産事業者（不動産特定共同事業者）としては、銀行融資を受けづらいような案件（例：築年数が大幅に経過しており、担保価値が見込めない物件等）の場合でも、インターネット上で有志を募ることで、資金調達を行える場合がある。また、不動産投資に興味を持つ若年投資家との間で、信頼醸成に向けた接点を持つことが出来る、というメリットもあるほか、自社が保有している不動産をファンドに売却することにより（※ファンドの投資対象不動産は、不動産クラウドファンディング事業者が選定する）、資産の流動性を高めたり（固定資産→流動資産）、有利子負債を圧縮できる、などといった効果もある。

一方、不動産クラウドファンディングに投資する投資家にとっては、「1万円程度の少額から不動産投資を行える」などといった点のほかにも、下記のようなメリットがある。

• ファンド運営会社の共同・劣後出資によって、投資家の優先出資元本の安全性を高める「優先劣後スキーム」が採用されている案件がある。
• 同じくクラウドファンディング投資分類されるソーシャルレンディング等と違い、投資家向けの開示情報が多い（ソーシャルレンディングの場合、ソーシャルレンディング事業者が資金を融資する「借り手企業」の情報が、投資家に対して匿名化されているケースがある）。
• 上場企業（東証一部上場企業を含む）が直接サービス運営にあたっているケースもある。
• 提示されている期待利回りが高い（実物不動産投資と単純比較しても、遜色がない）。
• ファンド運用期間中の、投資対象不動産にまつわる様々な実務については、全て、不動産クラウドファンディング事業者（匿名組合の営業者）に一任できる（＝ほったらかし投資が出来る）。

不動産クラウドファンディングのデメリット

投資家、そして、不動産クラウドファンディング事業者、双方にとってメリットがある「不動産クラウドファンディング」だが、反面、双方にとって、いくつかのデメリット・リスクも存在する。

不動産クラウドファンディング事業者側のデメリット

• ファンドへの出資の中途解約を「可」とすると、大きな経済変動が生じた際、投資家から一斉に中途解約申請が為され、不動産クラウドファンディング事業者側のキャッシュフローがショートするリスクがある。逆に、中途解約を「不可」とすると、投資家が資金の長期拘束を嫌うため、結局、短期の資金調達しか実施出来ない
• 不動産特定共同事業法に基づく許可・登録の取得や、システム開発、サービスサイトの構築等に、ある程度の初期費用が生じる。

投資家側のリスク

• 国内の不動産クラウドファンディング事業者の多くが、出資の中途解約を「原則として不可」としている（理由は前述）。また、ファンドへの出資持分を、投資家同士の間で取引するような「セカンダリ取引」市場も未発達。このため、投資資産の流動性が、（一般的な上場株式投資や、上場REIT投資などと比較すると）著しく低い。
• 不動産クラウドファンディング事業者は、ファンドの運用期間中に、投資対象不動産から生じた賃料収入（インカムゲイン）や、投資対象不動産の売却時に生じた売却益（キャピタルゲイン）を元手にして、投資家に対する利益分配を実施する。このため、ファンドが、従前想定通りの収益を上げることが出来なかった場合、不動産クラウドファンディング事業者から投資家に対して、利益分配が為されないケースがある。
  また、不動産クラウドファンディング事業者は、投資対象不動産を、ファンド運用期間中に売却することによって、投資家向けの元本償還原資を確保する。このため、もしも、ファンドの運用期間中に、不動産の売却が奏功しなければ、不動産クラウドファンディング事業者は、投資家への元本償還原資を確保できない。この場合、ファンドの運用期間は、不動産クラウドファンディング事業者側の判断で、延長される場合がある。
• 不動産クラウドファンディング事業者が、取得した価額よりも遥かに廉価に、不動産を売却せざるを得ない状況に追い込まれた場合、投資家の出資元本についても、大幅に毀損してしまうケースがある（元本割れのリスク）。
• 不動産クラウドファンディング事業者自体が経営破綻すると、分配が停止してしまうばかりか、出資元本についても、償還の目途が立たなくなる恐れがある。
• 不動産クラウドファンディング事業者から分配される利益金は、現行の所得税法下では「雑所得」に該当し、「総合課税」の対象となる。このため、投資家の給与所得等が大きい場合、不動産クラウドファンディング事業者の投資利益についても、高税率が課されてしまうケースがある。

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参考：
【2021年6月更新】不動産クラウドファンディングとは？｜不動産クラウドファンディングのメリット・デメリット・リスクから徹底解説。上場企業運営サービスも

株式会社LIFULLとは

商号	株式会社LIFULL
所在地	東京都千代田区麹町1-4-4
役員構成	代表取締役社長　井上 高志 取締役執行役員 山田 貴士 取締役執行役員 伊東 祐司 社外取締役、独立役員 高橋 理人 社外取締役 小林 正忠 社外取締役、独立役員 中尾 隆一郎 社外取締役、独立役員 大久保 和孝 常勤社外監査役、独立役員 宍戸 潔 社外監査役、独立役員 花井 健 社外監査役、独立役員 中森 真紀子 社外監査役 松嶋 希会 執行役員 社長室長 筒井 敬三 執行役員 人事本部長 羽田 幸広 執行役員 グループ経営推進本部長 福澤 秀一 執行役員 クリエイティブ本部長 川嵜 鋼平
会社設立	1997年3月12日
資本金	9,716百万円
上場/非上場	東京証券取引所市場第一部上場
従業員数	1,462名（2021年3月31日現在）
事業内容	不動産情報サービス事業等
グループ会社	株式会社LIFULL Marketing Partners （不動産および不動産周辺事業者向けインターネット・マーケティング事業等） 株式会社LIFULL MOVE （引越し一括見積り・Web予約サイト「LIFULL引越し」の運営） 株式会社LIFULL senior （日本最大級の老人ホーム・高齢者住宅検索サイト「LIFULL介護」の運営等） 株式会社LIFULL SPACE （日本最大級のトランクルーム検索サイト「LIFULLトランクルーム」の運営等） 株式会社LIFULL bizas （事務業務などバックオフィス業務の受託等） 株式会社LIFULL Investment （ファンド運営事業、融資事業、投資事業等） LIFULL Tech Vietnam Co.,Ltd. （オフショア開発・ラボ型開発・ソフトウェア開発・アプリケーション開発・クリエイティブ制作） LIFULL CONNECT （不動産、求人、自動車及びファッション分野のアグリゲーションサイトやポータルサイトの運営） 株式会社LIFULL ArchiTech （新しい住環境の研究・開発、特許の管理） 健美家株式会社 （不動産投資と収益物件の情報サイト健美家の運営） 株式会社LIFULL Leadership （人材育成コンサルティング事業）
会社沿革	1995年7月： ネクストホームを創業 1997年3月： 株式会社ネクスト（現 株式会社LIFULL）設立 1997年4月： 不動産・住宅情報サイト「HOME’S（ホームズ）」（現「LIFULL HOME’S」サービス開始 2002年1月： 楽天株式会社と資本提携 2006年10月： 東京証券取引所マザーズ市場上場 2010年3月： 東京証券取引所市場第一部へ市場変更 2017年6月： 楽天株式会社との共同出資で、民泊事業会社「楽天LIFULL STAY株式会社」設立
運営・公式メディア	LIFULL HOME’S LIFULL HOME’S LIFE LIST LIFULL HOME’S 新築分譲マンションレポート LIFULL HOME’S 注文住宅 LIFULL HOME’S Business 注文・分譲一戸建て LIFULL HOME’S 不動産投資 LIFULL HOME’S 住まいの窓口 LIFULL HOME’S DIY Mag LIFULL 地方創生 LIFULL 介護 tayorini（たよりに） LIFULL FLOWER LIFULL FaM LIFULL SPACE LIFULL HUB LIFULL Fab LIFULL Table LivingAnywhere Commons OPEN SWITCH LIFULL STARTUP STUDIO LIFULL Creartors Blog

情報引用日：2021年6月30日

株式会社LIFULL（東京都千代田区麹町1-4-4）は、1997年3月設立。
日本最大級の不動産・住宅情報サイト「LIFULL HOME’S(ライフル ホームズ）」の運営などの、不動産情報サービス事業等を営む、東証一部上場企業（証券コード：2120）。
傘下には、株式会社 LIFULL Marketing Partnersや、LIFULL CONNECT,S.L.U.などの子会社を持ち、2020年12月31日現在の従業員数は、1,478名。資本金は9,716百万円。
2020年9月期の決算説明資料によれば、同期の売上収益は、35,402百万円、EBITDAは4,504百万円。

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参考：
株式会社LIFULL｜公式サイト

「LIFULL不動産クラウドファンディング」とは

引用元：LIFULL不動産クラウドファンディング

「LIFULL不動産クラウドファンディング」は、株式会社LIFULLが運営する、不動産クラウドファンディング情報サイト。サイトの公開は、2021年2月。

新着ファンド情報を掲載

「LIFULL不動産クラウドファンディング」では、国内の不動産クラウドファンディング事業者各社の、新着ファンド情報が、一覧形式で掲載されているほか、「募集開始前」か「募集中」かの、いずれかで、ファンドの絞り込み表示も可能。
ファンドの募集開始のタイミングに合わせて、メールマガジンやプッシュ通知の配信も行われている。

不動産クラウドファンディングに関する「お役立ち情報」を掲載

新着ファンド情報とは別に、不動産クラウドファンディングに関する知見をまとめた、「お役立ち情報」ページも公開されており、

• クラウドファンディングの仕組みやメリット、注意点等についてまとめたコンテンツや、
• 不動産小口取引への、セキュリティトーク（ST）導入の可能性について触れた記事、
• デジタルトークンの活用事例などについて書かれたコンテンツなどが、

提供されている。

不動産特定共同事業者向けに、STOスキーム導入支援

「LIFULL不動産クラウドファンディング」サイトでは、不動産クラウドファンディングを展開している不動産特定共同事業者向けに、STOスキームの導入に関する情報を発信している。
詳しくは後述。

LIFULLが提唱する、不動産クラウドファンディングへの、STOスキーム導入とは

画像引用元：https://recrowdfunding.lifull.jp/forbusiness/

不動産クラウドファンディング業界において、ST（セキュリティ・トークン）の活用が広がれば、出資者間での出資持分取引が可能となり、投資の裾野が一気に拡大する可能性がある。

従来型の不動産クラウドファンディングの課題

従来型の不動産クラウドファンディングの場合、投資家が取得する「出資持分」のセカンダリ・マーケットは存在せず、出資者同士で、互いの出資持分を取引する機能も提供されていなかった。
このため、出資者としては、ファンドの運営期間中に、自身の持つ出資持分を換金する手段が限られ、相続の際等においては、不動産特定共同事業者に対し手数料を支払い、煩雑な解約手続きに臨む必要があった。
コロナ・ショックなどの影響による社会変動も大きくなる中、投資家の間では、数年単位に渡って投資資金を拘束されることへの拒否感が強まり、必然的に、不動産クラウドファンディング事業者が募集するファンドも、数ヶ月～半年程度の、比較的短期間の運用を想定するものが多くなった。
しかしながら、不動産事業は、元来、開発～売却まで、数年単位の期間を必要とするケースが多く、この点が、不動産クラウドファンディングによる資金調達の、実務上の弊害となっていた。

STOスキーム導入が不動産クラウドファンディング業界に与えるメリット

STO（Security Token Offering）スキームが導入されれば、出資者としては、自身の出資持分を、セカンダリ取引によって譲渡することが可能となる。
換金ニーズが生じたときの対応策が提供されれば、投資家において、長期運用ファンドへと出資する心理的なハードルが下がることとなり、結果的に、不動産事業者としても、数年単位の運用を予定する、中長期型ファンドの組成がしやすくなる。
物件の取得・開発から、エグジット（売却）まで、時間的な猶予を確保しやすくなるほか、運営期間中に期待できるインカムゲイン（賃料収入）も、必然的に大きくなる。

LIFULLの、不動産クラウドファンディングへのSTOスキーム導入の取り組み

株式会社LIFULLは、2020年8月、デジタル証券プラットフォームを提供する Securitize Japan株式会社（東京都中央区日本橋室町2-1-1 日本橋三井タワー 6F）と業務提携をしたうえで、不動産特定共同事業者向けの、STOスキームの提供を開始。
不動産クラウドファンディング事業者としては、大規模なシステム開発を要さずに、自身の提供サービスに、STOスキームをインストールできることとなった。

不動産クラウドファンディング業界における、LIFULLのSTOスキーム導入事例

国内の不動産クラウドファンディング業界において、LIFULL（及び、Securitize Japan）によるSTOスキームが、初めて導入されたのは、株式会社エンジョイワークス（神奈川県鎌倉市由比ガ浜1-10-9）が運営する不動産クラウドファンディング・サービス「ハロー!RENOVATION」の、「葉山の古民家宿づくりファンド」。
サービスの導入は2020年10月、実際の運用開始は、2021年1月。
活発なコミュニティー醸成を標榜する「ハロー!RENOVATION」としては、STOスキーム導入のメリットについて、「運用期間中にさらに新しい投資家が参加することで、さらなる投資家コミュニティの活性化を図る」ことが出来る、と述べている。

また、2020年12月には、株式会社グローベルス（東京都品川区西五反田7丁目17番3号 第2noteビル 5階）が、自身の運営する不動産クラウドファンディング・サービス「大家ドットコム」の、第1号案件において、LIFULL社及びSecuritize Japanが提供するSTOスキームを導入することを発表している。