【ソーシャルレンディングファンド検証】maneo(マネオ)「不動産担保付きローンファンド1149号」の場合

寄稿者紹介

個人投資家Y.K氏。
2018年初旬からソーシャルレンディング投資を始め、約1年ほどが経過。
合計20社以上のソーシャルレンディング事業者に投資口座を開設し、累計投資額は400万円以上。
30代男性会社員・首都圏在住。

ソーシャルレンディング各社の過去ファンドを題材に、各社の特徴や、ファンドごとのリスク・リターンのバランス等を検証する本企画。
今回は、maneo(マネオ)が2018年4月に資金募集を行ったソーシャルレンディングファンド、「不動産担保付きローンファンド1149号」を題材に、読み解きを進めて参りましょう。

まずは本ソーシャルレンディングファンドへの投資申込完了エビデンスから。

今回検証対象となるファンドについては、私も個人的に出資申込を行ったファンドとなります。

my mane(マネオのマイページ)からのエビデンススクリーンショットはこちら。

maneo(マネオ)投資完了報告01

マネオから届いた確認メールも載せておきます。

maneo(マネオ)投資完了報告02

上記エビデンスにもございます通り、
今回の投資申込額は、4万円とさせて頂きました。

※ただし、本申し込みについては、maneo(マネオ)側によるファンドそのものの募集キャンセルにより、取り消しとなってしまいました。詳しくは後述致します。

本ソーシャルレンディングファンドの概要

同社のホームページから確認した、本ソーシャルレンディングファンドの概要としては、下記の通りです。
※なお、案件1及び案件2のうち、資金の大半を融資する「案件1」のほうに関してのみ、下記、検証をさせて頂きます。

本ソーシャルレンディングファンドの情報URL

こちらです。

https://www.maneo.jp/smt/fund/detail?fund_id=4724

本ソーシャルレンディングファンドのスキーム図

maneo(マネオ)投資完了報告03
引用元:maneo(マネオ)

  1. 本ファンドでmaneoから資金を借りるのは、maneoの関連会社である、事業者Cです。
  2. 事業者Cは、maneoから借りたお金を、不動産事業者AXに対して貸し付けます。
  3. この際、事業者Cは、事業者AX(本スキームの最終債務者)の所有している沖縄県の土地に対して、根抵当権を設定します。
  4. maneoは、事業者Cに対して資金を貸し付ける際に、上述の事業者Cの担保権に対して、質権を設定します。

ファンドからの資金の借り手

maneoにとっての直接の債務者は、事業者Cです。
ただし、事業者Cはmaneoの関連会社、とのことなので、実質的な債務者は、本スキームの最終債務者たる、事業者AXでしょう。

事業者AXの正確な商号等の情報については、貸金業法の規制の関係で、我々個人投資家に対しては開示されません。
「案件担当者からのコメント」のスペースには、こんな記載があります。

maneo(マネオ)投資完了報告04
引用元:maneo(マネオ)

貸付資金の総額

上記スキーム図にもある通り、
maneoにとっての直接の債務者である、事業者Cは、maneoから2億2,500万円を借り入れます。
そして、事業者Cは、同額を、本スキームの最終債務者たる、事業者AXに対して貸し付けます。

借り手の資金使途

事業者Cは、maneoから借り入れた資金を、事業者AXへの融資のために使用します。
そして、事業者AXは、そうして借り入れた資金を、「借換え資金として」活用する、とのこと。

本ソーシャルレンディングファンドの貸付・運用期間

本ファンドについては、

  • 貸付実行日:2018年04月13日
  • 返済完了日:2018年09月28日

とのことでした。
しかし、実際には、maneo(マネオ)側が急遽ファンドそのものの募集を取りやめしたことにより、貸付・運用は為されずじまい、となっています。

設定担保

本スキームの最終債務者たる事業者AXが、本スキームにおけるmaneoからの直接の債務者たる事業者C(maneoの関連会社)に対して、担保として提供する不動産(土地)は、
その評価額として、2億6,200万円、とのこと。

これに対して、
事業者Cが事業者AXに対して貸し付ける総額は、2億2,500万円ですから、
担保評価額の85%まで貸し付ける、ということです。

なお、「評価額:2億6,200万円」というのは、「出口予定価格」との注釈が付いています。

maneo(マネオ)投資完了報告05
引用元:maneo(マネオ)

「出口予定価格」という言葉は、私個人としては、少々、聞きなれない言葉だったのですが、
このあたりは、「案件担当者からのコメント」にヒントがあります。

maneo(マネオ)投資完了報告06
引用元:maneo(マネオ)

要は、事業者AXとしては、
既に、この不動産(土地)を、売却し、現金化する目途が、立っているのでしょう。
そして、その売却予定価額が、「出口予定価格」、すなわち、2億6,200万円である、ということなのであろうと、
私は解釈しました。

わたしたち個人投資家の期待利回り

5.2%とのこと。

本ソーシャルレンディングファンドの資金募集達成度は

一旦、100%の資金募集まで達成したのですが、
上述も致しました通り、その後、maneo側の処理により、ファンドそのものが、キャンセルとなっています。

運用・返済状況は

ファンドへの出資申込が完了し、本ファンド自体も、100%の資金募集を達成した後になってから、maneo(マネオ)から、「融資実行キャンセルのお知らせ」との電子メールが届きました。
キャンセル理由については、下記の表記がありました。

maneoから、ソーシャルレンディングファンドの融資実行キャンセルの通知
引用元:maneo「融資実行キャンセルのお知らせ」

このために、実際には運用は為されておらず、
出資した資金については、速やかに、デポジット口座へと返金されていました。

本ソーシャルレンディングファンドのポイント

当然のことながら、不完全燃焼の感がありますが、
何はともあれ、本ファンドのポイントをいくつか、検証してみましょう。
なお、あくまでも、私の個人的な見解です。

償還期間は短い。

元来、5か月ほどで償還予定、という構成となっていました。
1年以上資金が拘束されるファンドも多数ありますから、
ずいぶん短いといえます。

  • 利回りは5%強、ということで、さほど高いわけではなく、
  • かつ、運用期間が短いわけですから、

利息総額も決して大きな額にはならないわけですが、
時間リスクを負わなくて済む、というのは、私たち個人投資家にとっては、ひとつ、大きなメリットといえます。

担保が比較的固い。

事業者AXは本件不動産を本当に現金化できるのか(=売買契約書を私達個人投資家が直接閲覧できるわけではない)、
現金化に失敗した場合、担保評価額2億6,200万円という数値は、どの程度安心感のある数値なのか、
少なくとも、2億6,200万円という金額に対しては、
融資総額は、85%程度にあたるわけですが、このあたりのバランスは大丈夫か、等、
細かいことを言えば、キリがないわけですが、
現在資金受付中のファンドの中では、比較的、担保設定が固めであろう、と、往時において判断し、
投資を決断致しました。

本ソーシャルレンディングファンド検証のまとめ

ソーシャルレンディング各社の過去ファンドを検証し、各社の特徴や、ソーシャルレンディングファンドごとの特色、そして、ファンド概要の読み解きのヒントを探る本シリーズ。
今回は、maneo(マネオ)のソーシャルレンディングファンド「不動産担保付きローンファンド1149号」を題材に、検証をさせて頂きました。

しつこいようで申し訳ありませんが、
本記事文中の表現は、いずれも、私のごく個人的な意見に過ぎません。
その点は、くれぐれも、ご承知おきください。

しかし、あくまでも、その限りにおいて、
少しでも、「これからソーシャルレンディング投資を始めてみよう」とお考えの読者様にとり、
ファンド概要の読み込みの具体例として、ご参考になさって頂ける内容と出来たのであれば、嬉しい限りです。

案件ごとの利回りや、ソーシャルレンディング事業者としての規模、ソーシャルレンディング初心者へのおすすめ度など、複数の角度から、国内ソーシャルレンディング事業者各社をランキングした、こちらの過去記事も、おすすめです。
是非、ご覧になってみてください。

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それでは、本記事はここまで。
また次回の記事にて、お会い致しましょう。


本寄稿内容は、寄稿者の個人的な見解・体験・意見であり、その内容は、当ラボの公式見解と異なる場合があります。
また、本記事は、読者様への情報提供を目的としたものであり、特定の投資商品(ファンド等含む)への投資勧誘を目的としたものではありません。
個別のソーシャルレンディング事業者における投資口座開設や、実際の投資是非に係るご判断につきましては、必ず、読者様ご自身にて、為さって頂きますよう、お願い致します。

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