不動産投資クラウドファンディングのデメリットとは|元本割れリスク・出資中途解約不可など

寄稿者紹介

個人投資家Y.K氏。
2018年初旬からクラウドファンディング投資(主に融資型)を始め、約3年が経過。
合計20社以上のクラウドファンディング投資事業者に投資口座を開設し、累計投資額は400万円以上。
30代男性会社員・首都圏在住。

不動産投資クラウドファンディングとは

不動産投資クラウドファンディングは、

  • 新たに不動産プロジェクトを実施したい、と考える不動産事業者が、
  • クラウドファンディング形式によって、広く全国の投資家から資金を募り、
  • 実施したプロジェクトから生じた利益を、投資家、そして自身に対し分配する、

という仕組みです。

不動産事業者にとっては、

  • 空き家再生型プロジェクトや、
  • 築年数が経過し、物理的にも資産的にも、価値が劣化した物件の、リノベーション・プロジェクトなど、

銀行融資がつきづらく、かつ、全額を自己資金で賄うには、リスクが高い、と考えられる案件にも、投資家資金を活用することで、積極的に取り組みやすくなる、というメリットがあります。

出資する側の個人投資家にとっても、

  • 1万円程度の少額から出資できるケースが多い
    (※ただし、一部の不動産投資クラウドファンディング事業者では、最低投資額を10万円、と設定しているケースもあります)
  • 投資初心者でも、ベテラン投資家と同じリターンを期待できる
    (=運用自体は不動産事業者が行いますので、投資初心者が出資しても、ベテラン投資家が出資しても、リターンに変化はありません)
  • 実物不動産投資と違って、運用期間中の「ほったらかし」が可能
  • 数パーセント~10パーセント弱程度の、高い期待利回りが提示されている
  • 上場企業が直接運営しているサービスもある
    (東証一部上場のプロパティエージェントや穴吹興産、トーセイなどが、不動産投資クラウドファンディングに参入しています)

などといったメリットがあります。

不動産投資クラウドファンディングのデメリット

上述したように、資金を募る不動産事業者、出資する個人投資家、双方にとって、様々なメリットがある、不動産投資クラウドファンディングではありますが、特に出資者側にとっては、いくつか、あらかじめ留意を要する、デメリットがあります。

ファンドへの出資の、中途解約が出来ない

ファンドへと出資する場合、投資家は、不動産投資クラウドファンディング事業者との間で、「匿名組合契約」を、オンライン締結することとなります。
そして、この匿名組合契約は、ファンドの運用期間中、投資家側から、一方的に中途解約することが出来ません。

不動産投資クラウドファンディング案件の、運用期間の長短は、ファンドによって、様々ですが、

  • 数ヶ月程度で償還を迎える予定のファンドもあれば、
  • 運用期間が、1年以上(場合によっては、数年)となることを予定しているファンドも、

存在します。

さらに、後述致しますように、ファンドの運用期間は、不動産市況によっては、延長となる場合があります。

このように、場合によっては数年間という長期間に渡り、出資の中途解約が出来ず、投資した資金が拘束される可能性がある、という点は、不動産投資クラウドファンディングのデメリットとして、投資家はあらかじめ、留意しておく必要があります。

投資である以上、当座の間、利用用途の無い、「余剰資金」を原資にあてることは勿論ですが、

  • その資金は、どの程度の期間、真に「余剰」であると言えるのか。
  • ファンドの運用期間が延長となったとしても、キャッシュフローに支障は出ないのか。

といった点について、念入りに確認を行う必要があります。

中途解約OKの業者も

国内で営業している不動産投資クラウドファンディング業者の中には、一部、ファンドの中途解約を認めている事業者もあります。
具体的には、「ぽちぽちファンディング」並びに「WARASHIBE」の場合は、FAQページにおいて、ファンドの中途解約を認める旨を明記しています。
詳しくは、不動産投資クラウドファンディング全般について解説したこちらの記事をご覧下さい。

税制上の優遇措置が無い

上場企業の株式投資や、実物不動産投資(アパート経営や、ワンルームマンション投資など)を経験している方はご存知でしょうが、日本国内にて、上場株式投資や不動産投資を行う場合、様々な税務上の優遇措置が講じられています。
例えば、上場企業株式投資の場合、生じた損失を、確定申告を通して、翌年以降3年間、繰り越すことが認められていますし(=繰り越し控除可)、不動産投資の場合、建物部分の減価償却等によって生じた損失を、その他所得(例:給与所得)との間で、損益通算することが認められています(=節税を目的として不動産投資を行うケースもある)。

これらは、国の政策の方向性と一致した結果でもありますし、各業界団体のロビー活動の成果である、とも言えます。

反面、不動産投資クラウドファンディングの場合、上記したような税制上の優遇措置が、一切、講じられていません。
不動産投資クラウドファンディング事業者から受け取った分配金は、所得の分類上「雑所得」に区分され、他の所得分野との間での損益通算は認められていません。
また、申告分離課税は認められておらず、あくまでも、総合課税一択、とされています。
このため、不動産投資クラウドファンディング事業者からの分配金は、給与所得等と合算して課税されることとなり、給与所得が大きく、既に高い税率を課せられている個人投資家の場合、クラウドファンディング分配金に対しても、高税率がかかってくる結果となります。

今後の税制改正は?

不動産投資クラウドファンディングの各ルールを規定しているのは、「不動産特定共同事業法」という法律です。
そして、不動産特定共同事業法は、1995年の制定以来、これまで複数回に渡り、改正が行われてきました。
クラウドファンディングを活用して、国内の不動産ビジネスが活性化されること、特に、空き家の再活用などのプロジェクトが活性化することは、国の政策とも一致するところです。
こうした点を活かし、今後、不動産クラウドファンディング投資家にとって有利な税制改正が行われることを、個人的には、期待しています。

元本割れが生じる恐れがある

不動産クラウドファンディング・プロジェクトの進行が、予定・想定の通りに行かなかった場合、投資家の出資元本に、毀損が生じてしまう可能性があります。
不動産クラウドファンディング・プロジェクトの収益は、大きく分けて、

  • プロジェクト運用期間中に、賃借人が支払われる「賃料」に期待する、「インカムゲイン」と、
  • プロジェクト終了までの間に、物件を売却して得られる「売却代金」に期待する、「キャピタルゲイン」、

があります。

物件の賃借人が、運用期間中に退去してしまい、かつ、新たな賃借人を見つけることが出来なかった場合、上述の「インカムゲイン」は、大きく目減りしてしまう可能性があります。
また、昨今のコロナ禍のような事態が生じ、不動産マーケットが急激に冷え込んでしまった場合、物件を、想定通りの高値で売却することが、不可能となるケースがあります。この場合、当然、上述の「キャピタルゲイン」は、損なわれてしまうこととなります。

なお、国内の不動産投資クラウドファンディング事業者の多くが、ファンドに「優先劣後スキーム」を取り入れ、投資家の出資元本を保護する取り組みを行っています。
「優先劣後スキーム」とは、

  • 個人投資家(=優先出資者)が出資するプロジェクトに、
  • クラウドファンディング事業者自身も、「劣後出資者」として、出資し、
  • もしも、ファンドに損失が生じた場合、まずは「劣後出資」部分が、クッションのように働いて、損失を吸収する(=まずは劣後出資部分から損失を被る)、

という仕組みです。

ただし、劣後出資割合の大小は、不動産投資クラウドファンディング事業者、および、各ファンドによって、千差万別です。
例えば、劣後出資割合が「5パーセント」というファンドの場合、インカムゲイン+キャピタルゲインの合計値が、従来想定よりも5パーセントを超えて下落してしまった場合、投資家の出資元本に、毀損が生じてしまう、ということとなります。

不動産投資クラウドファンディングのデメリットまとめ

以上、列記して参りました、不動産投資クラウドファンディングのデメリットをまとめると、下記のようになります。

  • 出資の途中解約が(一部事業者を除いて)出来ない。
  • (実物不動産投資や、上場企業株式投資と違って)税制上の優遇措置が講じられていない。
  • 劣後出資割合を上回る損失が生じた場合、元本割れが発生する。

にわかに活況を見せている、不動産投資クラウドファンディングではありますが、実際の投資是非にあたって、私たち個人投資家としては、上述したような、様々なデメリットに留意する必要があることを、忘れてはなりません。

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