不動産クラウドファンディング「ぽちぽちファンディング」にて第4号ファンドが公開｜4月1日先着方式募集開始

アイディ株式会社（東京都品川区東大井2-13-8　ケイヒン東大井ビル　10F）の運営する、不動産投資型クラウドファンディング・サービス「ぽちぽちFUNDING」において、4月1日12時半から、先着方式による募集を開始する新ファンド「ぽちぽちFUNDING４号：トーア駒込」（以下、同ファンド）の情報が先行公開されている。

同ファンドの想定利回り（年率換算・税引き前）は5.0パーセント。ファンドが成立した場合、4月14日から11月末まで、約6ヶ月半の運用期間（※）を予定する。出資可能な最低投資額は1口1万円。投資家1名あたりの口数上限は50口（50万円）とした。

同ファンドの投資対象となるのは、東京都豊島区駒込に所在する、12階建ての鉄筋コンクリートマンション「トーア駒込」（昭和53年4月築。総戸数138戸）の居宅1室（登記簿上の専有面積は26.12平方メートル）。
投資家からの優先募集額は996万円とし、別途、アイディ株式会社が、全体の20パーセント相当額の劣後出資を行うという。

不動産投資型クラウドファンディング「ぽちぽちファンディング」とは

引用元：ぽちぽちファンディング

不動産特定共同事業法の許可を得た運営会社（アイディ株式会社）による、不動産投資型クラウドファンディング。
実物不動産を投資対象とするプロジェクトに、1口1万円から少額出資ができるほか、投資対象となる実物不動産についても、物件詳細情報が投資家（投資家登録済ユーザー）に向けて公開される。
いずれのプロジェクトにおいても、運営会社が劣後出資を行うため、最終的に不動産を売却する際、取得時と比べて損失が生じたとしても、劣後出資分の下落までは、投資家の出資分（＝優先出資分）が保護される。また、ファンドの運用期間中に、出資の途中解約を行うことが出来るという特徴もある。

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参考：
ぽちぽちFUNDING（公式サイト）

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運営会社は、東京都品川区・大田区、といった城南エリアを中心に、創業来50年の実績を有する、老舗不動産企業。「アイディシリーズ」として展開しているマンション開発は、全33棟、投資用不動産「インベストメントシリーズ」と銘打つアパート開発は、全101棟の開発実績を持つ。

（※）不動産クラウドファンディングにおける運用期間の延長リスクについて

不動産クラウドファンディングの場合、出資者向けの利益分配・元本償還の原資としては、それぞれ、下記のように設定されているケースが多い。

• 利益分配原資：
  ファンド運用期間中に、対象不動産入居者（賃借人）から支払われた、賃料収入（インカムゲイン）が、ファンドの利益分配原資となるケースが多い。
  ファンドの運用期間中に入居者が退去し、その後、新たな入居者を確保できなかった場合や、何らかの事情で、賃借人から賃料が回収できなかった場合等においては、ファンドが想定通りのインカムゲインを収受できず、結果として、投資家向けの利益分配が遅延したり、利益分配そのものが為されなくなる可能性がある。
• 元本償還原資：
  ファンドが取得した不動産を、第三者へと売却（転売）し、その売却代金をもってして、出資者への元本償還原資にあてることが多い。
  このため、不動産市況が急激に悪化するなどし、対象不動産の売却が奏功しない場合、投資家向けの元本償還に、重大なトラブルが生じる恐れがある。

上記のように、出資者向けの元本償還原資としては、物件の売却代金が想定されているケースが一般的であるため、元本償還が無事に履行されるためには、ファンドの運用期間中に、物件の譲渡が完了することが、大前提となる。

しかしながら、昨今のコロナ禍のように、外部要因等によって、不動産マーケットが冷え込んでいる場合、従前の想定価格では、不動産の買い手を確保することが出来ない、という事態が生じるリスクがある。
こうした状況下で、不動産の現金化を優先すると、売却価格が取得価格を大幅に下回り、ファンドの損益に、赤字が生じてしまう可能性がある。
このため、不動産クラウドファンディング事業者の中には、そうした事態に備え、「ファンドの運用期間が、運営会社（不動産特定共同事業者）の判断で、延長となる可能性」について、あらかじめ投資家向けにアナウンスしているケースがある。
なお、実際にファンドの運用期間が延長となった場合、出資者のもとへと投資元本が償還されてくるのは、従前予定よりも先のこととなる。

逆に、ファンドの運用期間中に、時限付きで、事前想定を上回る好条件での買取り打診が為された場合、従前想定よりも早期に不動産の売却を済ませ、ファンドの運用についても、予定を繰り上げて終了とする場合がある。
この場合、出資元本が従前予定よりも早く投資家のもとへと戻る「早期繰り上げ償還」が生じることとなる。

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参考：
不動産クラウドファンディングと新型コロナウイルス｜市場への影響、及び、今後の注意点を解説