不動産投資クラウドファンディングのデメリットとは｜元本割れリスク・出資中途解約不可など

不動産投資クラウドファンディングとは

不動産投資クラウドファンディングは、

• 新たに不動産プロジェクトを実施したい、と考える不動産事業者が、
• クラウドファンディング形式によって、広く全国の投資家から資金を募り、
• 実施したプロジェクトから生じた利益を、投資家、そして自身に対し分配する、

という仕組みです。

不動産クラウドファンディングのメリット

不動産クラウドファンディングを実施する不動産事業者には、主に、下記のようなメリットがあります。

融資が付きづらい案件でも、資金調達が出来る

不動産売買を生業とする不動産事業者も、全ての不動産を、自己資金で購入するわけではありません。
上場企業であれば、市場から調達した資金を活用したり、未上場企業であれば、銀行等から融資を受けた資金を利活用して、不動産を取得することが多くあります。

しかし、不動産取り扱いのプロである不動産事業者から見ると、収益性が高く、魅力的な物件でも、銀行等の金融機関から見ると、リスクが高すぎて、融資を出しづらい、というケースが、多々あります。

例えば、

• 現在は全く収益を生んでいない、空き家の再生プロジェクト（古民家カフェとしての利活用プロジェクト等）や、
• 築年数が経過し、物理的にも資産的にも、価値が劣化した物件の、リノベーション・プロジェクトなど、

銀行融資がつきづらく、かつ、全額を自己資金で賄うには、リスクが高い、と考えられる案件にも、不動産クラウドファンディングを通し、投資家資金を活用することで、積極的に取り組みやすくなる、というメリットが、不動産事業者側にはあります。

自社物件の売却先としてファンドを活用できる

不動産クラウドファンディングを展開している企業の中には、投資用不動産の開発・売却を主たる事業としている不動産事業者が、多くあります。

昨今のコロナ禍の影響等により、不動産投資をめぐる環境は、大きく変化しています。
従来の売却戦略だけでは、自社開発の不動産投資物件をさばききれなくなった不動産事業者が、不動産クラウドファンディングに参入し、組成したファンドで、自社の開発物件を購入、自身の貸借対照表における資産流動性を高める、という施策が、現実的に行われています。

※不動産クラウドファンディング事業者が、ファンドに自社の開発物件を買わせる、と聞くと、些か、珍妙な印象を受けるかもしれませんが、ファンドがきちんと賃料収入をあげて、投資家に対してインカムゲインの配当が為され、かつ、最終的には不動産が第三者に売却され、投資家への元本償還もしっかりと執行される、というのであれば、特に問題はありません。
ただし、不動産クラウドファンディング事業者が、自社の売れ残り物件をファンドに背負わせて、自身は数パーセントの劣後出資しか行わず、最終的に分配停止・元本毀損、等という事態が多発するようでは、不動産クラウドファンディング業界の信用自体が問われることとなります。

なお、不動産クラウドファンディングに投資する個人にとってのメリットとしては、下記のような点が挙げられます。

1万円程度の少額から、不動産投資が（代替的に）行える

一般的に、アパート経営やマンション経営等の不動産投資をスタートする場合、少なくとも数百万円から、多ければ数億円単位の投資資金が必要となります。
その全額を自己資金で賄う必要はなく、銀行融資なども活用できますが、「自分でそれだけ多額のリスクを負わなくてはならない」という構図は変わりません。

これに対し、不動産クラウドファンディング投資の場合、最低投資額は、1万円～10万円程度の少額に設定されていることが多く、

• すぐに多額の投資資金を用意することが難しい、若年投資家や、
• 不動産投資に興味はあるが、市況を見ながら、少しずつ資金を拠出したい、と考えている投資家などにとって、

この点は、不動産クラウドファンディング投資ならではのメリットと言えます。

投資初心者でも、ベテラン不動産投資家と同じリターンが期待できる

不動産クラウドファンディングの場合、ファンドに集まった資金を実際に利活用し、不動産投資を主導するのは、各投資家ではなく、不動産クラウドファンディング事業者（不動産特定共同事業者）です。
このため、不動産投資初心者でも、ベテランの不動産投資家でも、出資しているファンドが全く同一ならば、当然、そのリターンも同一です。

実物不動産投資と比較して、手間がかからない

実物不動産投資を行う場合、

• 投資先不動産の選定や、
• 投資対象不動産の購入、及びそれにまつわる税務・登記関連の作業
• 取得した物件のリフォーム・リノベーションの計画、及びその実行
• 物件への入居者付け（リーシング）
• 入居者の管理や、賃料遅滞への対応等
• 物件の修繕等管理
• 最終的な物件売却時の諸交渉・手続き

などなど、膨大な手間暇がかかります。

勿論、一部の作業については、不動産投資会社や管理会社に委託することが出来ますが、当然、それ相応の手数料（フィー）が生じますし、最終的な責任者は、物件の所有者である投資家、となります。

これに対して、不動産クラウドファンディングへの投資であれば、投資家のやるべき作業は、ファンドを選んで投資申込をするだけ。
その後、ファンドの運用期間中の実務については、全て、不動産クラウドファンディング事業者側に一任出来ます。

このように（少なくとも、実物不動産投資と単純比較すると）投資にあたっての手間暇がかからない、という点は、特に会社員や主夫・主婦等の現役世代投資家にとっては、大きなメリットと言えます。

高い期待利回りが提示されている

不動産クラウドファンディングの各案件の想定利回りは、実際、千差万別ですが、

• 想定利回りが低いファンドの場合でも、年率換算で2パーセント～3パーセント程度、
• 想定利回りが高いファンドの場合、年率換算で10パーセント前後の、

極めて高い期待利回りが提示されています。

こうした期待利回りは、銀行の定期預金等と比較すれば、格段に高いですし、アパート経営やマンション投資などの、いわゆる実物不動産投資や、J-REIT（リート）などの投資と比較しても、遜色がありません。

上場企業が直接運営しているサービスもある

日本国内では、不動産クラウドファンディングへの参入企業が相次いでおり、2021年6月現在、

• トーセイ（TREC Funding）や
• プロパティエージェント（Rimple）、
• 穴吹興産（ジョイントアルファ）など、

様々な国内証券市場上場企業が、不動産クラウドファンディング・サービスを展開しています。

このように、上場企業が直接運営にあたっているサービスが多い、という点は、同じクラウドファンディング投資であるソーシャルレンディングと比較しても、大きな相違点と言えます。

不動産投資クラウドファンディングのデメリット

上述したように、資金を募る不動産事業者、出資する個人投資家、双方にとって、様々なメリットがある、不動産投資クラウドファンディングではありますが、不動産事業者、そして、投資家、双方にとって、いくつか、あらかじめ留意を要する、デメリットがあります。

不動産特定共同事業者にとってのデメリット

まず最初に、不動産クラウドファンディング・サービスを展開する、不動産特定共同事業者にとってのデメリットから、整理していきましょう。

不動産クラウドファンディング参入の初期コストが大きい

不動産事業者が、不動産クラウドファンディングを始めるにあたっては、あらかじめ、

• 不動産特定共同事業法に基づく許可・登録を取得したうえで、
• 必要なシステム開発・サービスサイト開設を済ませる必要があります。

不動産クラウドファンディング・システムの開発はもとより、必要な許認可の取得もまた、それ相応のコストを要します。

自己資金で不動産投資を行う場合よりも利回りが低い

不動産クラウドファンディングで調達した資金で不動産を取得する場合、不動産事業者が全額自己資金で投資する場合と比較すると、当然、全体的な利回りは低くなります。
個人投資家の優先出資元本に対して、相応の分配（配当）を行う必要があるため、です。

長期の資金調達がしづらい

投資家に対し、ファンド運用期間中の中途解約を無制限に認めてしまうと、今般のコロナ・ショックのような大きな社会・経済変動が生じた場合、投資家が一斉に中途解約を申し出てきて、結果的に、不動産クラウドファンディング事業者自身のキャッシュフローがショートしてしまうリスクがあります。
このリスクを避けるため、不動産クラウドファンディング事業者の多くは、ファンド出資の中途解約を、原則として不可、としています。

しかしながら、この「中途解約不可」原則が原因で、投資家の多くは、長期運用ファンドを忌避し、運用期間の短いファンドを選び傾向が強いのが実情です。
このため、不動産事業者としては、不動産クラウドファンディングを実施したとしても、結局、長期の資金調達がなかなかしづらい、というデメリットがあります。

不動産事業者間での競争が激しい

今般、国内不動産クラウドファンディング業界では、不動産事業者の参入が相次いでおり、なかには、東証一部上場企業をはじめとした、国内証券市場上場企業の参画もあります。
必然的に、不動産事業者の間での競争が激化しており、投資家獲得・資金獲得における競争も、激しさを増しています。

不動産クラウドファンディング投資家にとってのデメリット

不動産事業者にとっては、上記したようなデメリットがある一方で、不動産クラウドファンディングに投資する「投資家」の立場から見ても、下記のように、複数のデメリットが存在します。

ファンドへの出資の、中途解約が出来ない

ファンドへと出資する場合、投資家は、不動産投資クラウドファンディング事業者との間で、「匿名組合契約」を、オンライン締結することとなります。
そして、この匿名組合契約は、ファンドの運用期間中、投資家側から、一方的に中途解約することが出来ません。

不動産投資クラウドファンディング案件の、運用期間の長短は、ファンドによって、様々ですが、

• 数ヶ月程度で償還を迎える予定のファンドもあれば、
• 運用期間が、1年以上（場合によっては、数年）となることを予定しているファンドも、

存在します。

さらに、後述致しますように、ファンドの運用期間は、不動産市況によっては、延長となる場合があります。

このように、場合によっては数年間という長期間に渡り、出資の中途解約が出来ず、投資した資金が拘束される可能性がある、という点は、不動産投資クラウドファンディングのデメリットとして、投資家はあらかじめ、留意しておく必要があります。

投資である以上、当座の間、利用用途の無い、「余剰資金」を原資にあてることは勿論ですが、

• その資金は、どの程度の期間、真に「余剰」であると言えるのか。
• ファンドの運用期間が延長となったとしても、キャッシュフローに支障は出ないのか。

といった点について、念入りに確認を行う必要があります。

税制上の優遇措置が無い

上場企業の株式投資や、実物不動産投資（アパート経営や、ワンルームマンション投資など）を経験している方はご存知でしょうが、日本国内にて、上場株式投資や不動産投資を行う場合、様々な税務上の優遇措置が講じられています。
例えば、上場企業株式投資の場合、生じた損失を、確定申告を通して、翌年以降3年間、繰り越すことが認められていますし（＝繰り越し控除可）、不動産投資の場合、建物部分の減価償却等によって生じた損失を、その他所得（例：給与所得）との間で、損益通算することが認められています（＝節税を目的として不動産投資を行うケースもある）。

これらは、国の政策の方向性と一致した結果でもありますし、各業界団体のロビー活動の成果である、とも言えます。

反面、不動産投資クラウドファンディングの場合、上記したような税制上の優遇措置が、一切、講じられていません。
不動産投資クラウドファンディング事業者から受け取った分配金は、所得の分類上「雑所得」に区分され、他の所得分野との間での損益通算は認められていません。
また、申告分離課税は認められておらず、あくまでも、総合課税一択、とされています。
このため、不動産投資クラウドファンディング事業者からの分配金は、給与所得等と合算して課税されることとなり、給与所得が大きく、既に高い税率を課せられている個人投資家の場合、クラウドファンディング分配金に対しても、高税率がかかってくる結果となります。

元本割れが生じる恐れがある

不動産クラウドファンディング・プロジェクトの進行が、予定・想定の通りに行かなかった場合、投資家の出資元本に、毀損が生じてしまう可能性があります。
不動産クラウドファンディング・プロジェクトの収益は、大きく分けて、

• プロジェクト運用期間中に、賃借人が支払われる「賃料」に期待する、「インカムゲイン」と、
• プロジェクト終了までの間に、物件を売却して得られる「売却代金」に期待する、「キャピタルゲイン」、

があります。

物件の賃借人が、運用期間中に退去してしまい、かつ、新たな賃借人を見つけることが出来なかった場合、上述の「インカムゲイン」は、大きく目減りしてしまう可能性があります。
また、昨今のコロナ禍のような事態が生じ、不動産マーケットが急激に冷え込んでしまった場合、物件を、想定通りの高値で売却することが、不可能となるケースがあります。この場合、当然、上述の「キャピタルゲイン」は、損なわれてしまうこととなります。

なお、国内の不動産投資クラウドファンディング事業者の多くが、ファンドに「優先劣後スキーム」を取り入れ、投資家の出資元本を保護する取り組みを行っています。
「優先劣後スキーム」とは、

• 個人投資家（＝優先出資者）が出資するプロジェクトに、
• クラウドファンディング事業者自身も、「劣後出資者」として、出資し、
• もしも、ファンドに損失が生じた場合、まずは「劣後出資」部分が、クッションのように働いて、損失を吸収する（＝まずは劣後出資部分から損失を被る）、

という仕組みです。

ただし、劣後出資割合の大小は、不動産投資クラウドファンディング事業者、および、各ファンドによって、千差万別です。
例えば、劣後出資割合が「5パーセント」というファンドの場合、インカムゲイン＋キャピタルゲインの合計値が、従来想定よりも5パーセントを超えて下落してしまった場合、投資家の出資元本に、毀損が生じてしまう、ということとなります。

自己裁量で取引・投資が出来ない

不動産クラウドファンディングに投資する場合、投資された資金は、不動産クラウドファンディング事業者が運用（＝不動産の買い付け等に使用）します。
投資家自身では、何も判断・決定等を行う機会がないため、投資家自身の裁量で、不動産取得や売却を行うことは出来ません。
当然、不動産投資にまつわるスキルが投資家に蓄積されることもありません。

短期で大きな利益を上げることが出来ない

FX投資や、仮想通貨投資、その他株式投資等の場合、タイミングを見て投資資金を投入し、折を見て一気に売り抜けることにより、短期間で大きな利益を得ることが出来る場合があります。
これに対して、不動産クラウドファンディング投資の場合、あくまでも、ファンドの運用期間中、コツコツと賃料収入（インカムゲイン）を得ることが主目的とされた案件が多いため、短期間で巨額の利益を上げることは、まず不可能です。

投資家の間で人気が過熱している

今般、不動産クラウドファンディングに対する投資家からの注目は日増しに大きくなりつつあり、投資家の間で、良質な投資案件（ファンド）をめぐる競争も、激しくなってきています。
国内の不動産クラウドファンディング事業者の多くが、ファンドの募集を（先着方式ではなく）抽選方式としていますが、抽選倍率が10倍以上に達するケースも珍しくなく、
「投資をしようと思ったのだが、なかなか当選せず、投資が出来ない」
という状態に置かれている投資家も、決して少なくありません。

レバレッジを活用した投資が出来ない

実物不動産投資の場合、（よくも、悪くも）銀行融資などを活用した、いわゆる「レバレッジ投資」が可能です。
これに対して、不動産クラウドファンディングの場合、
「不動産クラウドファンディングに投資をしたいので、借金をしたい」
と銀行に申し出たとしても、まず、融資は受けられません。

レバレッジを活用した投資はできない、という点も、不動産クラウドファンディング投資のデメリットとして、留意しておく必要がありましょう。
※逆に言えば、それだけリスクの高い投資手法である、と換言することも出来ます。

不動産投資クラウドファンディングのデメリットまとめ

以上、列記して参りました、不動産投資クラウドファンディングのデメリットをまとめると、下記のようになります。

• 出資の途中解約が（一部事業者を除いて）出来ない。
• （実物不動産投資や、上場企業株式投資と違って）税制上の優遇措置が講じられていない。
• 劣後出資割合を上回る損失が生じた場合、元本割れが発生する。

にわかに活況を見せている、不動産投資クラウドファンディングではありますが、実際の投資是非にあたって、私たち個人投資家としては、上述したような、様々なデメリットに留意する必要があることを、忘れてはなりません。