さくらソーシャルレンディングの、「【不動産担保付】さくら中部セレクトファンド41号 (2案件)」へと、投資申込を完了致しました。

投資申し込み完了のエビデンス

さくらソーシャルレンディングのマイページ、「投資履歴」からのスクリーンショット抜粋がこちら。
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本ファンドの概要

本ファンドの詳細ページ（https://www.sociallending.co.jp/fund/detail?fund_id=178）から確認した、本ファンドの詳細情報としては、下記の通りです。
なお、本ファンドからの貸付は、案件1と案件2に分かれておりますが、そのうち、資金の大半を融資する、案件1のほうに関してのみ、下記、詳説をさせて頂きます。

本ファンドのスキーム図

本ファンドの詳細ページ（https://www.sociallending.co.jp/fund/detail?fund_id=178）から確認した、本ファンドのスキーム図としては、下図の通りです。
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引用元：https://www.sociallending.co.jp/fund/detail?fund_id=178

資金の借り手

さくらソーシャルレンディングにとっての直接的な資金借り手は、事業者B社ですが、これはさくらソーシャルレンディングの関連会社です。
このため、本ファンドにおける実質的な債務者としては、「不動産事業者YM社」である、と認識するのが、素直でしょう。
不動産事業者YM社については、名古屋市に所在し、不動産業を営んでいる事業者であることのみ、明記されています。

貸付資金の総額

事業者B社を通し、不動産事業者YM社へは、総額5,000万円が融資されます。
今回のファンドでは、そのうち、7,000,000円（700万円）が融資されます。

借り手の資金使途

不動産事業者YM社は、今回の資金を、不動産の仕入れ資金に充てる、とのことです。

貸付・運用の期間

8か月間の運用となります。

設定担保

事業者B社と、さくらソーシャルレンディングとで、共同で、不動産事業者YM社が取得する不動産に対し、根抵当権を設定する、とのこと。
共同根抵当権が設定される不動産については、

• 名古屋市に所在。
• まず、約170平方メートルの土地。
• 上物は、延床面積約900平方メートルの建物。

との情報があります。
土地面積に対して建物の延床面積がずいぶん大きいですね。
ペンシル型のオフィスビル、といったところでしょうか…。

肝心の評価としては、「業者ヒアリング評価」として、2億5000万円、とあります。
「業者ヒアリング評価」というのが具体的にどのような評価手法によるものなのか、については、具体的な明記がありません。

なお、担保余力として、7,000万円、との記載があります。
さらに、事業者B社とさくらソーシャルレンディングが共同設定する根抵当権については、「第2順位」であることが明記されています。
すなわち、今回担保権が設定される不動産には、先順位の抵当権が既に設定されている、ということです。

なお、担保余力7,000万円に対して、今回の貸付総額5,000万円は、71パーセントに相当します。
さらに、根抵当権の極度額は6,000万円ですから、最大であと1,000万円の追加融資が行われる可能性があります。
それが実現すれば、担保余力に対して、貸付総額（6,000万円）は、85パーセントに達します。

返済原資

不動産事業者YM社としては、仕入れた不動産を売却して得る売却代金、もしくは、銀行からのリファイナンスによって、事業者B社（さくらソーシャルレンディングの関連会社）への返済原資を確保する計画である、とのこと。

わたしたち個人投資家の期待利回り

7パーセント、とのことです。

本ファンドにわたしが投資申し込みを行った理由

おもに下記のように検討・判断をおこなったうえで、本ファンドへと投資申込をさせていただくことと致しました。

不動産担保、といっても、あくまでもメザニンローン。

不動産の評価額、2億5000万円、というのが、そもそも妥当なのか、どうか、は、置いておくとしても、担保余力が7,000万円しかない、というのは、正直、心配です。
シニアローンを貸し付けた債権者（銀行でしょうか？）が、本件不動産を、いくらで評価していたのか、分かりませんが、仮に、全く同じ、2億5000万円、と評価していた場合、既にシニアローンが1億8000万円分、付いてしまっている、ということです。
それだけで、既に不動産評価額の7割以上（1億8000万円÷2億5000万円＝0.72）の貸付が為されています。

万が一、不動産事業者YM社が、シニアローン債権者への返済を滞らせ、シニアローン債権者が、担保権を実行した場合、シニアローン債権者は、第1順位抵当権者として、自社の債権の回収【のみ】を優先し、本件不動産を売却し、自社債権回収を図ることが可能です。
この際、評価額2億5000万円の本件不動産が、2億3000万円以上（＝シニアローン1億8000万円+事業者B社からの貸付5000万円）で売れれば、事業者B社としても、無事に自社の債権回収を図ることが出来ます。
ただし、そのような理想的な売却が、実現するかどうか、は、全くの未知数です。
基本的に、担保不動産を売却・現金化しよう、というとき、その不動産は、買い叩かれます。
特に、シニアローン債権者としては、多少割引価格を提示してでも、自社の債権をとにかく満額、早期に、回収したい、と考えるわけですから、ディスカウントが成立する可能性は低くありません。
そのような事態となったとき、果たして、今回の不動産担保は、十分な保全能力を、発揮し得るか、どうか。
この点は、なかなか、判断の難しいところだろうと思います。

しかし、運用期間はごく短期。利回りもまあまあ。

上述してきたような不安点はありますが、貸付期間は8か月ほど、と、ごく短期です。
想定利回りも7パーセント、と、至極魅力的。
貸付期間がもっと長い場合は、ネガティブに判断せざるを得なかったかも知れませんが、今回のような短期運用ならば、まあ、大丈夫であろう、と、そのように判断致しました。
ただし、出資額は、少な目、とさせて頂きました。

まとめ

おもに上記のように検討・判断をおこなったうえで、さくらソーシャルレンディングの、「【不動産担保付】さくら中部セレクトファンド41号 (2案件)」へと、投資申込をさせて頂きました。
本記事の内容は、いずれも、わたしのごく個人的な見解にすぎませんが、あくまでも、その限りにおいて、読者の皆様のお力となれたのであれば、嬉しい限りです。

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それでは、本記事はここまで。
また次回の記事にて、お会い致しましょう！

本寄稿内容は、寄稿者の個人的な見解・体験・意見であり、その内容は、当ラボの公式見解と異なる場合があります。
また、本記事は、読者様への情報提供を目的としたものであり、特定の投資商品（ファンド等含む）への投資勧誘を目的としたものではありません。
個別のソーシャルレンディング事業者における投資口座開設や、実際の投資是非に係るご判断につきましては、必ず、読者様ご自身にて、為さって頂きますよう、お願い致します。