【ソーシャルレンディングファンド分析】Ownersbook「港区マンション第2号ファンド第1回」の場合。

ソーシャルレンディング各社の過去ファンドを題材に、各社の特徴や、ファンドごとのリスク・リターンのバランス等を検証する本企画。
今回は、オーナーズブックが2018年に資金募集を行ったソーシャルレンディングファンド、「港区マンション第2号ファンド第1回」を題材に、読み解きを進めて参りましょう。

投資申し込み完了のエビデンス

今回検証対象となるソーシャルレンディングファンドについては、私も個人的に出資をしています。
Ownersbook(オーナーズブック)のマイページ（ポートフォリオ）より引用のスクリーンショットがこちらです。
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本ファンドの概要

Ownersbook(オーナーズブック)の本ファンド詳細ページ（https://www.ownersbook.jp/project-detail/index/1087/）から確認した、
本ファンドの概要は、下記の通りです。
※なお、本ファンドの貸付先は2案件となっていますが、
総額8,610万円の貸付のうち、8,600万円の貸付を行う、案件1に関してのみ、下記詳説致します。

資金の借り手

大阪府大阪市中央区に所在する、総合不動産会社AAとのこと。
主な事業としては下記の通り。

• 不動産を取得し、運営し、売却する「不動産運用事業」
• 小中規模の土地を仕入れ開発する「不動産開発事業」
• 不動産の仲介を行う「不動産仲介事業」

なお、過去3期にわたり黒字決算、とのこと。

貸付資金の総額

86,000,000円（8600万円）とのことです。

借り手の資金使途

東京都港区白金台に所在する区分所有マンション1室（110平方メートル台の3LDK）の取得費用にあてたい、とのことです。
ちなみに、資金借り手は、同物件をそのまま、Ownersbook(オーナーズブック)に対して担保として設定します。

貸付・運用の期間

投資実行日が2018/02/28、
返済予定日は、2019/2/28とのこと。
まるまる1年間の運用・貸付になります。

設定担保

上述の通り、東京都港区白金台に所在する区分所有マンション1室（110㎡台の3LDK）が、担保としてOwnersbook(オーナーズブック)に提供されます。

建物状況

• 1982年3月建設。
• 地下1階付地上4階建。今回の1室は中階層に位置する、とのこと。
• 建物全体の管理費・修繕積立金に滞納は無し。
• 2004年に大規模修繕工事実施済。

位置情報

• 東京都港区白金台に位置
• 都営地下鉄浅草線・三田線及び東京メトロ南北線へのアクセス良好、とのこと。

賃貸借の状況

2018年6月中までは、総合不動産会社AAの前の代の所有者（＝総合不動産会社AAに対して本物件を売却する法人）の代表者さんが、自己居住目的でお住まい、とのことです。

物件評価額

Ownersbook(オーナーズブック)による評価額は、外部不動産鑑定士による査定額と同額、1億1,600万円とのこと。

担保物権

債権額8,600万円の抵当権（第一順位）設定とのこと。根抵当権ではありません。
先順位なしのシニアローンです。
評価額に対する割合としては74パーセントほど。

返済原資

総合不動産会社AAからOwnersbook(オーナーズブック)に対する返済の原資については、特段の明記はありませんでした。
現居住者さんが退去してから転売し、その売却代金で返済、という予定でしょうか。

わたしたち個人投資家の期待利回り

5.0%とのこと。

本ソーシャルレンディングファンドの資金募集達成度は

272名の投資家から、満額の資金募集を達成しています。

運用・返済状況は

本記事執筆本日現在、運用中です。

本ソーシャルレンディングファンドのポイント

私が考える、本ソーシャルレンディングファンドのポイントは、下記の通りです。
なお、あくまでも、私の個人的な見解です。

担保不動産について、築年数が少々気にかかるが・・・

110平方メートル台の3LDK、という広めの間取りは良いのですが、
1982年3月建設とのことなので、築年数が少々気になり、
SUUMOで白金台のマンション、ちょっと調べてみました。
すると、同じような専有面積・間取りのマンション、
流石、白金台、結構高いんですね。

引用元：https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_89683243/

↑こちらの物件は、築年数はむしろ本件担保物件よりも古いのですが、1億4900万円。

引用元：https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shinagawa/nc_89793581/

↑こちらは、駅からそこそこ歩くのですが、1億1980万円。

こうして考えると、
本件担保物件の評価額が、1億1,600万というのも、まあ、あり得ない話ではないのだろうな、と実感しました。

評価額に対して貸し付けは74パーセント。しかも第1順位のシニア。

今回の抵当権は、完全な第1順位ですから、
Ownersbook(オーナーズブック)としては、万が一のときは、最優先で本件担保物件を売却・現金化できる立場にあります。
最悪、8600万円で売れればいいわけですから、
白金台のマンションの実際の価格相場を見る限り、
「8600万円でこのマンション物件なら、売れるのではなかろうか」との感を抱きました。

※あくまでも、個人的な見解です。

本ソーシャルレンディングファンド検証のまとめ

ソーシャルレンディング各社の過去ファンドを検証し、各社の特徴や、ソーシャルレンディングファンドごとの特色、そして、ファンド概要の読み解きのヒントを探る本シリーズ。
今回は、オーナーズブックのソーシャルレンディングファンド「港区マンション第2号ファンド第1回」を題材に、検証をさせて頂きました。

それにしても、
「シロガネーゼ」という言葉が一時期、はやりましたが…
やはり、白金台、本当に、高いんですね、物件。
なかなかびっくりました。

しつこいようで申し訳ありませんが、
本記事文中の表現は、いずれも、私のごく個人的な意見に過ぎません。
その点は、くれぐれも、ご承知おきください。

しかし、あくまでも、その限りにおいて、
少しでも、「これからソーシャルレンディング投資を始めてみよう」とお考えの読者様にとり、
ファンド概要の読み込みの具体例として、ご参考になさって頂ける内容と出来たのであれば、嬉しい限りです。

なお、私は現在、国内23社のソーシャルレンディング事業者に、資金を分散投資しておりますが、
その中でも、OwnersBookは、他のソーシャルレンディング事業者と比べて、私が多くの資金を投資させて頂いている事業者のひとつです。

引用元：OwnersBook

• 東証マザーズ上場企業、ロードスターキャピタル株式会社による運営。
• 全案件（ファンド）に、不動産担保がセッティングされている。

等と言った特長のある事業者ですが、その分、個人投資家からの人気が高く、
ファンドによっては、資金募集開始から、あっという間に、資金枠が埋まってしまう、というケースが多く見られます。

「いざ」という時の投資機会を逃さぬためにも、
あらかじめ、投資口座開設だけでも、済ませておくことをお勧めします。

追伸：
案件ごとの利回りや、ソーシャルレンディング事業者としての規模、ソーシャルレンディング初心者へのおすすめ度など、複数の角度から、国内ソーシャルレンディング事業者各社をランキングした、こちらの過去記事も、おすすめです。是非、ご覧になってみてください。
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【2021年4月最新版】ソーシャルレンディングおすすめ9社&危ない3社比較ランキング【投資初心者必見】

本寄稿内容は、寄稿者の個人的な見解・体験・意見であり、その内容は、当ラボの公式見解と異なる場合があります。
また、本記事は、読者様への情報提供を目的としたものであり、特定の投資商品（ファンド等含む）への投資勧誘を目的としたものではありません。
個別のソーシャルレンディング事業者における投資口座開設や、実際の投資是非に係るご判断につきましては、必ず、読者様ご自身にて、為さって頂きますよう、お願い致します。