アップルバンクから、ソーシャルレンディングファンド「収益不動産取得資金支援ローンファンド 2号」が公開されています。

本ソーシャルレンディングファンドの概要

同社のホームページから確認した、本ファンドの概要としては、下記の通りです。
なお、案件1、及び案件2のうち、資金の大半を融資する「案件1」のほうに関してのみ、下記、詳説をさせて頂きます。

本ソーシャルレンディングファンドの詳細情報ページのURL

こちらです。
↓
https://www.applebank.jp/fund/detail?fund_id=489

本ソーシャルレンディングファンドのスキーム図

引用元：https://www.applebank.jp/fund/detail?fund_id=489

資金の借り手

アップルバンクにとっての直接的な債務者は、AL社です。
ただし、AL社は、アップルバンクの関連会社であることが明記されていますから、
本事業の実質的な資金借り手としては、AK社、と見るのが素直です。

貸付資金の総額

本ファンドによる貸付は1,250 万円ですが、その他、複数号のファンドに分け、合計では、1億2,500万円を融資予定、とのこと。

借り手の資金使途

AL社（アップルバンク関連会社）は、アップルバンクから借り入れた資金を原資に、AK社（※本事業の最終債務者）に対する融資を行います。
AK社は、AL社からの融資金を原資に、名古屋市内の地下鉄名城線、JR東海道本線の2路線3駅徒歩圏にある、1棟の賃貸マンションを購入します。

本ソーシャルレンディングファンドの貸付・運用の期間

17ヶ月の貸付・運用となります。

設定担保

AL社は、AK社に対する自らの貸付債権の保全のため、AK社がAL社からの融資金を元手に取得する賃貸マンション1棟の土地、建物に、第2順位で抵当権設定（登記留保）をする、とのこと。
アップルバンクのAL社に対する貸付債権保全については、フォローと言いましょうか、下記のような記載があります。

貸金業者であるAL 社は、アップルバンクの100%子会社であり、代表取締役も同一ですので、実質的支配権を有しています。
引用元：https://www.applebank.jp/fund/detail?fund_id=489

まあ、よく散見されるスキームではあります。

返済原資

Ak社としては、上記不動産の売却代金を原資に、AL社に対する返済を行う計画である、とのこと。

わたしたち個人投資家の期待利回り

5.8パーセント、とのこと。

本ソーシャルレンディングファンドのポイント

私が考える、本ファンドのポイントは、下記の通りです。
なお、いずれも、私の個人的な見解です。

LTVの正確な計算・把握を。

※写真はイメージです。

アップルバンク関連会社であるAL社は、AK社が今回取得するマンションの土地・建物に対し、抵当権を設定（ただし登記留保）する、とのことですが、
まず、AK社は、本件マンションを購入するために、金融機関からも借入を行うのであり、その金融機関の持つ抵当権こそが、第一順位となります。

取引利回りから算出した（※誰が算出したか、については、これといった明記がありませんが）不動産評価は、4億2,000万円であるのに対し（※ひとまず、この評価額は鵜呑みすることにします）、
金融機関からの借入額は、2億5,400万円に達します。

上記のシニアローン（2億5,400万円）の金額を控除した評価余力は、単純計算するならば、1億6,600万円（4億2,000万円－2億5,400万円）となります。

そんな評価余力に対して、AL社の貸付（シニアローンに対して劣後する、第二順位抵当権）額は、1億2,500万円。
1億2,500万円は、評価余力1億6,600万円に対し、約75パーセント。
「LTV（Loan to Value）が8割を切ってれば、概ね安全、と、どこかで読んだから、これはずいぶん安心感のあるファンドだな」
と判断したとしたら、それは、間違いですから、十分に注意してください。
この貸付のLTVは、75パーセントではありません。90パーセントです。

LTV（Loan to Value）を計算するときの「Loan」は、あくまでも、対象不動産に付いている全ての借入債務を意味します。
金融機関からの2億5,400万円と、AL社からの1億2,500万円。合計すると、3億7,900万円です。
そして、3億7,900万円は、当該不動産の評価額4億2,000万円に対して、90パーセントに相当します。
ですから、本事業のLTVは、75パーセントでは決して、なく、あくまでも、90パーセントです。

LTV90パーセント、ましてや、第二順位抵当権。それに対して、利回り5.8パーセントは、果たして、バリューか。

私の個人的な私見として、
借り手に万が一の事態が発生したことを考えると、
シニアローンがある程度たっぷりと付いている（例えば本事業の場合、評価額4億2,000万円に対して、金融機関からのシニアローン2億5,400万円は、既に6割にあたります）案件の場合、
メザニンローン（第二順位抵当権の債権）分が無事に全額回収成功、となる可能性は、
少なくとも、過信には耐えぬだろう、と考えています（繰り返しますが、私見です）。
勿論、そのような抵当権だとしても、無いよりは、ましなのでしょうが…。

それでいて、本ファンドの想定利回りは、6パーセント弱です。
私のなかで、この程度の利回りは、

• LTV8割以下の、
• シニアローン、

という案件であれば、まあ、納得ですが（※実際、そのような構成のファンドは、いろいろと存在します）、
実質LTV9割で、ましてや、メザニンローン、という場合、どうでしょうか。
このあたりは、リスク・リターンのバランスについて、冷静に判断する必要があるかもしれません（繰り返しますが、私見です）。

本記事執筆現在の資金応募状況は

引用元：https://www.applebank.jp/fund/detail?fund_id=489

資金募集終了まであと1日、というところですが、ちょっと苦戦気味ですかね。

まとめ

記事中には、私の個人的な見解が、多々、含まれておりますが、
あくまでも、その限りにおいて、
少しでも、「これからソーシャルレンディング投資を始めてみよう」とお考えの読者様にとり、ご参考になさって頂ける内容と出来たのであれば、嬉しい限りです。

主要ソーシャルレンディング事業者各社を、事業者としての規模や、利回り、手数料、といった複数の視座から比較検証した、こちらの過去記事も、おすすめです。ぜひ、ご覧下さい。
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それでは、本記事はここまで。
また次回の記事にて、お会い致しましょう。

本寄稿内容は、寄稿者の個人的な見解・体験・意見であり、その内容は、当ラボの公式見解と異なる場合があります。
また、本記事は、読者様への情報提供を目的としたものであり、特定の投資商品（ファンド等含む）への投資勧誘を目的としたものではありません。
個別のソーシャルレンディング事業者における投資口座開設や、実際の投資是非に係るご判断につきましては、必ず、読者様ご自身にて、為さって頂きますよう、お願い致します。