「COZUCHI」が、投資家保護のための取り組み内容を紹介－投資対象不動産の独自評価等

不動産クラウドファンディング・サービス「COZUCHI（旧：WARASHIBE）」は、同社HPにおいて、同社が目下取り組んでいる、投資家保護の取り組みについて、箇条書きにて紹介をしている。
紹介されている内容としては、下記のようなものがある。

簡易鑑定の実施による独自の不動産評価と審査

COZUCHIでは、これまで、TRIAD株式会社が不動産特定共同事業法第1号事業者となるファンドに関し、同法第2号事業者として、ファンドの媒介・代理を行ってきた。
媒介を行う第2号事業者として、COZUCHIとしては、TRIAD社の事業計画について、独自に簡易鑑定を取得したうえで、

• TRIAD社の物件評価に、妥当性があるか
• ファンド運用期間中に見込まれている賃料収入について、きちんと賃貸借契約は締結されているか
• 投資対象不動産の売却がファンドのエグジット条件とされている場合、売却見込み価格は妥当かどうか
• 売却が奏功する見込みが高いかどうか

といった点について、独自の審査を行っているという。

ファンド運営会社が不正を出来ない仕組みの構築推進（エビデンス確認等）

不動産特定共同事業法の場合、第1号事業者は、自らファンドの運営、及び投資募集を行うことが出来るが、この場合、ファンドの目論見内容が外部の目にさらされる機会が少なく、第1号事業者が不正行為を行うことのできる余地も小さくない。
この点、COZUCHIにおいては、ファンドの媒介・代理を行う第2号事業者として、

• 第1号事業者の事業計画の妥当性を判断すべく、計画・プロジェクトの根拠となっている各種契約書（売買契約や賃貸借契約等）について、契約書元本の提出を、第1号事業者に対して求めたり、
• 提出を受けた契約書に基づいて、実際に資金が動いているか、どうかを確認すべく、通帳の写しの提出を求める、等、

エビデンスの収集によって、第1号事業者の不正行為を可能な限り防げるよう、取り組みを行っているという。

自己信託スキーム等への取り組み

一般的な不動産クラウドファンディングの仕組みの場合、ファンドは第1号事業者の内部に組成される関係上、投資対象不動産の所有者は（SPC等ではなく）第1号事業者となる。
このため、仮に、第1号事業者が、他の事業で失敗するなどし、破産した場合、ファンドの取得した不動産もまた、破産財団に組み入れられ、他の資産と同様、一連の破産手続きの中で処分されることとなる恐れがある。
この点、COZUCHIにおいては、第1号事業者にあたるTRAID社と共同で、TRAID社が取得する不動産について、自己信託することにより、TRAID社の破産リスクから隔離する取り組みを、企図しているという（※必ずしも、既存ファンドの取得した不動産が全て自己信託されていることを意味するものではありませんので、ご注意下さい）。

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参考：
投資家保護のための様々な取り組みについて｜COZUCHI

不動産クラウドファンディング「COZUCHI」とは

主に首都圏・東京都内の不動産を投資対象とするファンドに、1口最低1万円程度の少額から分散投資・出資を行える、不動産クラウドファンディング・サービス、COZUCHI(コズチ)。

サイトURL	COZUCHI（旧：WARASHIBE）（公式）
運営会社	LAETOLI株式会社
運営会社所在地	東京都港区南青山2-26-1 D-LIFEPLACE南青山2階
運営会社設立	1999年5月20日
サービス開始	2019年7月（第1号ファンドの募集開始）
運営会社役員構成	代表取締役　武藤　弥
上場/非上場	非上場
運営会社資本金等	1億円
1口あたりの最低投資額	1万円
出資の中途解約	可
優先劣後スキーム	採用済

情報引用元：COZUCHI

かつては、1本の藁（わら）から物々交換を開始し、最終的には長者となった「わらしべ長者」からネーミングした、「WARASHIBE」というサービス名で事業展開していたが、2021年9月、サービス名称をリニューアルした。
サービス運営会社等が選定した物件を、運営会社と共同所有（運営会社が同一プロジェクトに共同・劣後出資）し、投資対象不動産が生み出す賃料収入（インカムゲイン）、及び、売却益（キャピタルゲイン）から配当を得る、「不動産クラウドファンディング」という仕組みを提供しているサービサー。
国内には、様々な不動産クラウドファンディング・サービスがあるが、COZUCHI(コズチ)においては、下記のような特徴がある。

• 年率換算で10パーセント前後の、高い期待利回りが提示されているファンドがある：
  国内の不動産クラウドファンディング・サービスで募集されているファンドの、一般的な利回りは、年率換算で、2パーセント～5パーセント前後程度。
  こうした中で、COZUCHI(コズチ)の場合、運用期間中のインカムゲイン（物件のもたらす賃料収入）と、キャピタルゲイン（売却益）とを合わせて、年率換算で10パーセント前後程度の、極めて高い期待利回りが提示されているケースがあるほか、対象不動産が想定以上の良値で売却出来た場合、投資家に対する上乗せ配当が実施される場合もある。
• 出資の中途解約が出来る：
  ソーシャルレンディング（融資型クラウドファンディング）と同様、不動産クラウドファンディングの場合も、出資の中途解約は、原則として、認められていない。
  しかし、COZUCHI(コズチ)の場合、所定の事務手数料（数千円程度等）を支払えば、ファンドの運用期間中に、出資を中途解約することが可能とされているため、出資後、急な事情により、手元資金が必要となった場合でも、事務手数料を支払えば、原則として、出資解約が出来る。
• 優先劣後スキームも採用済：
  投資対象となる不動産に、投資家だけでなく、サービス運営会社も共同出資。そしてその出資形態を、投資家の出資（優先出資）よりも配当・償還の優先順位が低い「劣後出資」とすることで、万が一、ファンドに損失が生じた場合も、一定程度までは（＝劣後出資幅までは）投資家の優先出資元本が保護される、「優先劣後スキーム」が採用されている。

これまで（2022年5月現在）に、累計45本のファンドを公開しており、すべての募集済ファンドで、募集額100パーセント分、満額の資金調達を完了しているほか、他の一般的な不動産クラウドファンディング・サービスと比較して、ファンドの募集頻度が高い（数週間に1本程度の頻度でファンド募集が実施されている）という特長もある。

運営会社にあたるLAETOLI株式会社（旧：株式会社SATAS。東京都港区南青山）は、1999年の創業以来、不動産証券化のコンサルティング業務を中心に、自社でも、不動産小口化商品の組成・販売を行ってきた実績があり、2014年からは、不動産特定共同事業法に基づく商品「ゆうゆう倶楽部」（最低投資額100万円・都内の中古マンションを中心に取り扱い）の運営にも従事してきた経験を持つ。

参考：COZUCHI(コズチ)（公式）