【不動産クラウドファンディング】収益予測、ココが肝！

不動産クラウドファンディングの収益予測は、投資判断において非常に重要な要素です。しかし、「一体どこを見て判断すれば良いの？」と悩む方も多いのではないでしょうか。そこで今回は、不動産クラウドファンディングにおける収益予測の肝となるポイントを分かりやすく解説いたします。

1. 優先劣後構造の理解

まず最初に理解しておきたいのが、不動産クラウドファンディングにおける優先劣後構造です。これは、投資家と事業者（ファンド組成者）の間で、損失が発生した場合の負担順位を定めたものです。

• 優先出資者（一般投資家）：損失が発生した場合、最初に損失を被る立場です。
• 劣後出資者（事業者）：優先出資者の損失をカバーする形で、最後に損失を被る立場です。

劣後出資の割合が高いほど、投資家の安全性は高まります。なぜなら、一定の損失までは事業者が負担してくれるため、投資家の元本が毀損する可能性が低くなるからです。

2. 想定利回りの確認と注意点

不動産クラウドファンディングの募集案件には、想定利回りが記載されています。これは、あくまで「想定」であり、将来の収益を保証するものではありません。高い利回りは魅力的ですが、その分リスクも高い可能性があることを念頭に置いてください。

以下の点に注意して、想定利回りを確認しましょう。

• 利回りの算出根拠：賃料収入、物件売却益など、利回りがどのように算出されているのかを確認します。
• 物件の稼働率：賃料収入を想定している場合、物件の現在の稼働率や、将来的な稼働率の予測を確認します。空室が多い場合、賃料収入が減少する可能性があります。
• 物件の修繕費：不動産には、定期的な修繕が必要です。修繕費が考慮されているか、また、その金額が適切かを確認します。
• 手数料：プラットフォーム利用料や、出金手数料など、各種手数料を確認します。手数料を差し引いた後の実質利回りを把握することが重要です。

3. 物件情報の詳細な分析

収益予測を立てるためには、投資対象となる物件情報を詳細に分析する必要があります。

立地条件

• 駅からの距離：駅に近いほど、賃貸需要が高く、空室リスクが低くなる傾向があります。
• 周辺環境：商業施設、公共施設、病院などが充実しているほど、生活利便性が高く、人気があります。
• 将来性：再開発計画や、人口増加が見込まれるエリアなど、将来的な価値上昇の可能性を考慮します。

物件概要

• 築年数：築年数が古いほど、修繕費がかさむ可能性があります。耐震基準や、過去の修繕履歴を確認します。
• 構造：建物の構造（鉄筋コンクリート造、木造など）によって、耐用年数や、修繕費が異なります。
• 入居状況：現在の入居状況や、過去の入居率を確認します。

これらの情報を総合的に判断し、物件の将来的な収益性を予測します。

4. リスク要因の把握

不動産投資には、様々なリスクが伴います。収益予測を立てる際には、これらのリスクを考慮に入れる必要があります。

1. 空室リスク：入居者が退去し、空室が続くことで、賃料収入が減少するリスクです。
2. 賃料下落リスク：周辺の賃料相場が下落することで、賃料収入が減少するリスクです。
3. 災害リスク：地震、火災、水害などの自然災害によって、物件が損害を受けるリスクです。
4. 金利変動リスク：借入金利が上昇することで、返済負担が増加するリスクです。
5. 流動性リスク：不動産は、換金性が低い資産です。急な資金需要に対応できない可能性があります。

これらのリスクを理解し、自身のリスク許容度と照らし合わせて、投資判断を行うことが重要です。

5. 情報収集の徹底

不動産クラウドファンディングの収益予測には、正確な情報が不可欠です。

• プラットフォームの情報：プラットフォームが提供する情報を隅々まで確認します。
• 第三者機関の評価：不動産鑑定士や、不動産コンサルタントなど、第三者機関の評価を参考にします。
• 専門家への相談：必要に応じて、税理士や、ファイナンシャルプランナーなど、専門家へ相談することを検討しましょう。

これらの情報収集を通じて、より精度の高い収益予測を立てることができます。

不動産クラウドファンディングは、比較的手軽に不動産投資を始められる手段ですが、リスクも伴います。今回の記事を参考に、しっかりと情報収集を行い、慎重な投資判断を心がけてください。